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北京多银行明确可办“接力贷”,是否是刺激房地产的政策松动?

麒鉴说财经热点

2022-09-07 06:54内蒙古

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最近多家媒体报道,北京多家银行明确表示可以办理接力贷,工商银行、农业银行、交通银行、华夏银行等都可以申请,从而引发热议和争论。争论的焦点在于:接力贷的实施是否是房地产政策的松动从而成为刺激房地产的政策?

一、到底什么是接力贷?接力贷为什么会引发如此的关注?

传统的接力贷实际上是一种续贷或者倒贷的功能,即在一家银行有贷款、在贷款快要到期时可以向其他银行电请贷款偿还以前的贷款。实际上是确保贷款资金的延续使用,以防止银行收贷以后不再续贷而造成贷款人的资金紧张。

现在的接力贷则与上面的概念完全不同,实际上更多的是家庭内部两代人之间对买房贷款偿还连续责任的明确。即以父母的资格买房,但办理贷款时却不是仅仅以父母的名义办理贷款,而是以父母和子女作为共同贷款人向银行借贷、共同承担还贷责任。

这个接力贷更多的是买房时父母和子女的接力承担买房贷款的贷款责任和贷款的还款责任,从而实现了以父母的名义买房、以父母的名义和子女的名义贷款、父母与子女共同承担还款责任的目标。

由于以前没有很少采用这种买房方式和贷款方式,所以接力贷的出现才引起大家的关注。

二、接力贷的要点和核心内容到底是什么?

如果我们真的分析一下接力贷,我们就会发现,接力贷是以老年人买房贷款作为买房贷款的方式与普通按揭贷款有很大的区别:

一是买房者的贷款申请人最高年龄可以达到70岁;

二是申请接力贷的老人名下没房子、没贷款或者虽然有贷款但之前的贷款已经还完了;

三是买房的老年人必须有退休金;

四是买房的老年人贷款年限在10到15年,年龄加贷款年限最多不超过85;

五是买房人加孩子的月收入流水必须能覆盖贷款月供的两倍;这一点与以前只考虑贷款申请人月收入流水有很大的不同;

六是老年买房人的贷款还可以加上自己的兄弟姐妹、配偶等作为共同担保人,不过必须和老人是直系亲属关系。

三、接力贷到底是否意味着房地产信贷政策的松动?实施的效果究竟会如何?

很多人把接力贷的实施理解为房地产政策的松动,特别是老年人买房政策的松动,因为毕竟首套房的贷款首付比例和二套住房的首付比例存着是比较大,根据北京现行的“认房又认贷”政策,二套房贷政策购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%;而根据北京最新的购房政策,购买普通自住房的执行现行首套房政策首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%。可见,贷款政策松动对首付款的压力会小得多,如果以普通住房为例,首付款比例相差25%,如果是1000万元的房款,25%就是250万元的首付款差额。

但接力贷是否意味着房地产政策的松动呢?对房地产市场的推动效果到底有多大呢?

虽然有些专家都认为,北京的房地产市场有开始转向的迹象。8月4日,北京市住建委发布消息,对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目,并把户口迁至试点项目所在地的,给予一定的支持政策。

即使接力贷对市场回暖有一定的助推作用,从一定程度上通过接力贷可以使一部分楼市的潜在需求得到释放,提高购房人的购房能力。但整体而言,这种需求的释放能力十分有限,对房地产市场的松动效果也将十分有限。

一是老年人符合买房条件但没有住房的人数是有限的,因此,通过给老年人贷款买房提升的购买力需求也是十分有限的;

二是通过没有住房的老年人买房,只能解决那些限购条件下没有资格再买房的二套甚至三套住房以上的购买者,而这些买房者在现实生活中并不多,特别是在目前房地产市场不确定性加大的大背景下,买房投资的投资能力释放的有限;

三是如果真的是老年人自己需要购买住房,老年人买房办理的接力贷存在一定风险,老年人毕竟已经退休,未来的收入来源有限,买房这种重资产投资、资金需求量大、投资和还款期限较长,老年买房人一单出现意外,买房的负债就会传导到共同贷款人或者贷款担保人的子女身上,在增加子女的债务负担同时,可能会导致子女的债务过度风险。

整体而言,如果一定要说接力贷是对房地产政策的松动的话,那么也只能说更具有象征意义,实际上释放房地产市场买房能力的效果十分有限,当然从信贷政策上的合规性也存疑。(麒鉴)

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