用变化应对变数。
前言：
2022上半年，金科“一稳二降三提升”，存量业务“优业绩”、“保交付”交出亮丽答卷，增量业务布局“长坡厚雪”，多元赛道发展良好，整体表现“企稳向好”。
01
上世纪80年代末，沃伦·本尼斯和伯特·纳努斯在经典管理理论中，创设了一个词“乌卡”。
乌卡源于四个单词的首字母，依次是：Volatile（波动性）、Uncertainty(不确定性）、Complexity（复杂性）和Ambiguity（模糊性）。
这个词语，后被延展成“乌卡时代”，用来形容世界形势和行业态势，意为更大的复杂性和不确定性。
就地产行业而言，“乌卡时代”也将是未来很长一段时间的常态。身处其中，业内都想知道：
丨当下什么最重要？
经历了行业震荡的房企，要如何应对由此带来的机遇和挑战呢？地产一休哥在对房企半年报的梳理中发现，有一家房企给出了一种答案：
丨布局长坡厚雪。
几天前，这家公司因一件大事引发业内关注，据媒体消息，金科集团已经获得重庆市国资的纾困支持。
为什么国资看好金科？
02
在当下发债、融资，难于上青天。为什么金科集团在非常时期能获得重庆国资的支持？原因只有一个：企稳向好。
▲大连 金科金弘基·集美郡
地产一休哥结合金科集团的2022半年报，来梳理金科的发展模式究竟发生了哪些蝶变？
先来看两组数字：
1. 现金流净额87.30亿元，同比增长247.2%，持续为正，销售回款536亿元，回款率超100%
持续正向的现金流意味着较高的安全边际，上半年金科为确保现金流安全，开展了体系化的现金流管理，稳住现金流。
对比来看，头部房企中的万科，现金流为82.88亿元，同比增长22.21%，前20强中排名接近的新城，现金流为115.03亿元，回款金额760.3亿元，回款率117%。
由此可见，金科在财务稳健方面，处于行业前列，这也为应对地产“乌卡时代”建立起安全屏障，也助力企业顺畅融资。
2. 有息负债规模下降至673.68亿元，半年压降规模约132亿元
2022年是行业的关键之年，为什么这么说呢？房企在这一年，先要稳住，并且要变革。此前规模增长依靠资产负债表扩张来完成，结果是规模上去了，负债也飙高了。
这就带来一个问题，去化不畅，利息都会成为压倒房企的那根稻草。所以，2022年房企的企稳，首要是有息负债的压降。
早在2021年，金科就提出了“一稳二降三提升”的经营发展策略。其中，“一稳”指稳定发展，规模增速不再作为金科发展的主旋律。
经营调整后，近一年多，金科都在围绕“降”与“升”，进行颗粒化管理，在“二降”中，降低负债、降低库存，“三提升”中，提升盈利能力、核心竞争力、资产运营能力。
稳生产经营方面，上半年，金科合计融资673.68亿元。除正常开展与银行等金融机构常规融资业务外，还成功发行“22金科01”公司债券：
丨募集规模为15亿元。
中期报告中，金科股份短期借款由上年末下降25.64%至35.06亿元，长期借款也由上年末下降34%至273.51亿元。
报告期末，金科股份货币资金211.18亿元。其资产负债率为78%，较去年末下滑0.27个百分点，流动比率为124.42%，速动比率为34.11%。
金科的这些举措表明，在规模不是优势，反而成为成本上升压力的当下，有质量增长才是降风险、稳发展的良药。
就数字而言，金科的企稳向好是从源头上抓住了应对“乌卡”的关键：
丨有高销售回款率的发展、有资产负债表与现金流量表的匹配。
能持续有正向现金流，还能省着花，并且还能获取足够资金支持，这就如同疾风大浪中行舟，非常不易，也非常让业内赞叹。
03
梳理完业绩指标，我们再来看一些细节。
金科作为“2022中国房地产百强企业”榜单第16位的房企，业内在关注其企稳发展的同时，还会追问：
丨金科的前景值得期望吗？
机构在检验企业前景时，有一把标尺，就是这家企业是否找到了“长坡厚雪”—长坡意味着行业周期足够长，厚雪意味着有足够的盈利空间。
试问，金科的多元赛道里，是否有这样的长坡厚雪？我们还是用数据来查验。
1.生活服务业务19.47亿元，占比营收6.22%，对金科营收贡献增强
上半年，金科服务合约管理面积达3.47亿㎡，独立第三方占比约为71%；在管面积达到2.51亿㎡，独立第三方占比约为64%，独立发展能力尤为突出。
2.金科商业，轻资产模式初见成效，合同收入近3亿元
目前，金科商业在管项目近百个，在管面积约348万㎡，新签约行业资源20余个，新签约商业品牌上百个，率先在行业内发布元宇宙商业产品体系-金META。
▲金科商业，金META·沈阳金科购物中心
3.金科产业，入园企业年产值超2千亿元
已布局22个城市，累计开发和管理园区28个，面积超过1300万方，入园的战略合作伙伴超过3千家，报告期内，实现江津智慧科技城首批次交付运营，大连智造科技城、齐河智慧科技城启动招商，获评2022中国产业园区运营优秀企业，展示出强劲的产业运营实力。
4.代建板块，储备货值达538亿元
中期报告显示，今年前六月，金科代建项目实现销售金额超41亿元，新增代建储备建筑面积约82万㎡，代建储备建筑面积约681万㎡。
简单梳理下，多元赛道的四轮驱动涵盖物业、商业、产业和代建，是B+C+G的模式，核心是运营+服务的能力，产生的是稳定的现金流。
▲金科轻资产组图
这些增量部分能提供现金流维持增量增长，同时也能给到存量输血发展，是金科企稳后高速发展的新增长引擎。
细看这些赛道，以商业和产业为例，一个是没有天花板的消费领域，另一个是经济的压舱石，都属于长坡厚雪的赛道。
意味着什么呢？它标志着金科获利的不仅是地产，而且是大到国家、中到城市、小到个体向好发展的红利。
要问红利有多大，地产一休哥只能说：
丨蕴藏着诗与远方。
解析完这些财务指标背后的东西，地产一休哥最后重点要说的是金科的【交付力】。
我们解码了金科存量的企稳，增量的发展，在上述这些变化中，有一个东西至关重要，即交付的表现。
交付不仅给到购房人信心，还给到债权人信心。在严峻的交付形势下，金科交出了亮眼答卷。
▲金科交付组图
2022上半年，金科如期完成交付项目98个，总交付批次118个，总交付体量达到626万㎡，其中，仅住宅交付总套数32693户，遍布全国47个城市。
值得一提的是，期内，49个项目实现高质量的提前交付，是总交付项目的一半。高质量提前交付，并不多见，实属不易。
回到开头的问题，重庆国资为何愿意成为金科的债权人，答案的核心，还是不躺平的金科筑起的护城河起了关键作用。
金科集团的变革发展，可谓是：
丨闯过惊涛，稳住船身，杨帆远航。