▣作者：钟灏
去年底，我写《泡沫破裂的声音》，主要指的是美国股市。
今年以来，纳斯达克和道琼斯，从高点到低点都下降了30%左右，最近一段时间有所反弹，但下跌趋势仍在继续。
现在，是时候说说美国的房地产市场了。
1
无需讳言，目前美国的房地产市场仍然很疯。
7月新房价格中位数是43.94万美元（总价），比一年前涨了8.2%。前几个月更厉害，5月（全美联邦住房金融局）房价指数同比上涨的幅度是18.3%，而2月更是19.4%，是1992年有统计以来的最高水平。
值得注意的是，现在美国的高房价已经开始外溢了——美国人正在去欧洲抢房。
今年前5个月，美国买家对法国房产的搜索量，比去年同期增长了37%。
巴黎、普罗旺斯、法国里维埃拉和西南部，这几个地方是搜索量最多的地区，意味着这三个地方最受欢迎。在法国和意大利，来自美国的购房需求都达到了三年以来的最高水平。还有不少美国人瞄准了西班牙马略卡岛和意大利撒丁岛。
这种购买需求的外溢，其实就是货币压力的外溢。
这种压力，一方面来自房价的价差，另一方面来自欧元兑美元大幅贬值形成的压力差。
最近欧元兑美元的汇率接近了平价，也就是一欧元兑一美元——以前可是一欧元能兑1.2美元的。
这一贬值，就意味着美国人在欧洲购买房的成本比以前便宜了16%。
这种购买需求外溢，通常发生在高峰期。
美元在国内的压力淤积已久，外溢就相当于泄洪，而泄洪必然减压，楼市的上涨压力也会随之而减。
2
减押的证据，是十分充足的。
量在价先，我们已经看到了美国楼市的量价背离。
7月新房的销售量，相比6月大降12.6%，相比去年7月更是暴跌29.6%，成交量创下近六年以来的最低。
我们知道，这两年美国房价大涨的原因，无非是疫后发钱导致的需求暴增，同时叠加由疫情导致的供应链中断。
一边需求增加急着买，一边供应中断跟不上，这才来了一波大牛市。
可是现在的逻辑反过来了。
一边是美联储开始加息收水缩表，抑制了需求；一边是新房的供应量大增。
截至7月末全美共有46.4万套新房待售（4月还是44万套），连续创2008年以来最多（别和中国比）。按照目前的销售速度计算，需要将近11个月才能吃完这些库存。
二手房方面，房子不像以前一样挂牌没几天就成交，成交周期越来越长了，买家的心态也开始松动，也更愿意调价。
前几天和一个在美国做经纪人的朋友聊天，他说现在帮客户买房没那么费心了，不用像去年和今年年初那样去拼命抢了，以前都是他追着开发商要房子，还要各种排队，现在开发商竟然会主动介绍了。
他反映的这些一手信息，印证了我的判断，也激发我写了本文。
成交量锐减，房价却还在上涨，这是量价背离。
随着量价背离愈发明显，而加息收水（在物价下来之前）的子弹仍然在飞，那么房价顶部就一定会到来。
3
现在市场中有一种观点，认为随着美国经济显现出衰退信号，美联储将会放慢加息的脚步，并在明年某个时候开始降息。
我在几个月前的文章中就有过这种推演。但是这并不意味着它不会对房价起作用。
恰恰相反，我们要理解，在什么情况下美联储才会不得不降息？
将来不得不降息的时候，一定是房价下降很长一段时间之后，经济出现明显的衰退之后，以及他认为有潜在的金融风险的时候。
而他看到风险的时候，一定是各种资产价格发生滑坡之后了。
站在当下，谈降息还远得很，不应对降息抱有过多的奢望。
鲍威尔已经明确表示：
不会因为某个季度GDP负增长就放弃货币紧缩的路线，也不会因为货币紧缩给美国家庭和企业带来“痛苦”而停止抗击通胀的强力措施。
总之，在通胀明显回落之前美联储是不会轻易松手的，这是它一贯的尿性。
房价的上涨和各种物价的上涨，其实有共同的底层逻辑。这一波加息对准的就是物价（通胀），房价当然也不会幸免。
以上逻辑同样适用于欧洲。
未来一两年的时间里，欧洲都会进入一个持续加息的过程。9月最低会加50个基点，年底可能就会讨论“量化紧缩”，这个过程暂时是不可逆的。
4
我判断明年上半年就是美国房价筑顶的时间。
不是前年，不是去年，不是今年，而是明年上半年，就是它的顶点。
当然，见顶之后并不意味着立马掉头向下，可能会有一年左右的徘徊和盘整，正如中国在2017年见顶，2018年徘徊了一年一样。
楼市太笨重了，惯性巨大，不像股市、期货、加密货币那样流动性高、反应灵敏，这是楼市的最大特征。
按历史经验看，加息收水要对房价起到肉眼可见的压制效果，往往要4~6个季度的时间。这次加息从三月算起，见效就是明年了。
很多人对资产价格的判断，容易走入两个极端。要么认为房价将很快下跌，大跌在即；要么认为不会跌，因为“这次不一样”。
惠誉就认为：美国的住房热潮很快就会让位于住房暴跌，美国房价可能很快会下跌10%到15%。
而那些说这次不一样的，当我们回顾每次轮回，哪一次不是说“这次不一样”？
其实两种极端思维，都不是一个成熟投资者该有的素养。
反正目前来讲，全球知名的不动产投资公司黑石集团，是停止购买房产了——黑石旗下的“独栋住宅租赁公司”，即将停止在美国38个城市购买房屋。它在美国各地已经拥有17000多套住宅。
5
为什么一加息房价就会跌呢？
一般看法认为，之所以加息会导致房价下跌（至少是滞涨），是因为人们买房的贷款成本变高了，月供增加了。
这种理解是粗浅的。
根本原因在于，加息实际上是减少了货币流通的数量，于是人们手里的钱也会变少——至少不如原来预期的那样增长那么快了。
手里的钱变少，以及对未来收入降低的预期，才是降低人们购房动力的根本所在。
没有谁能逃过货币周期。就连比特币也逃不过。
只不过楼市太重，会迟滞很多，但该来的总会来。