还有几天时间就到中秋佳节了，不知道大家有没有想家了，9月的开始意味着楼市将进入到传统的销售旺季“金九银十”，房地产企业根本不愁房子卖不出去。
2021年下半年开始，整个房地产迎来了大变局，传统的销售旺季已经开始失效，2021年9月份新房成交单价首次迎来拐点，成交量开始迎来大幅度的回落，此时很多老百姓并不认可这是真正意义上的拐点，来了，更多的认为这只不过是暂时性的，这样的模式很快就会迎来大爆发。
老百姓总喜欢用历史去看待整个行业的发展，2008年受到次贷危机的影响，国内的整体经济都进入到萧条的状态，房价也迎来了拐点，其实老百姓认为房价应该不会上涨，结果央行放款40,000亿，但市场扶持基建领域发展，房价迎来大幅度增长，房地产企业注册数量也达到了接近10万家。
2014年房地产的库存量达到了前所未有的高度，如果不及时处理，更多企业随时都有可能面临着崩盘，那时候是老百姓看到距离房价回落最近的一次，结果整个市场又迎来了新的一轮爆发。推动房地产回暖的政策就是降准、降息、降利率，降首付、棚改货币安置化，2014年有部分城市有上涨的苗头，2015年热点城市开始上涨，2016年全国楼市迎来“普涨”。
2022年的楼市与2014年非常的相似，结果却是产生了巨大的差异，2014年在政策的推动下市场以来爆发，2022的在政策的推动下也迎来了“爆发”，只不过并不是爆发式的上涨而是爆发式的下降，据数据显示2021年初全国平均房价最高峰的时候来到了11,220元每平米，现在全国平均房价在9500元左右每平米，整体降幅达到了15%，这是自1998年以来国内的房地产首次迎来这么大幅度的拐点，让众多老百姓也看到了房价持续下跌的希望。
至于房价要回落多少才符合老百姓的心理价格呢？有专家是这样说的，根据目前老百姓的平均收入水平，我国的平均房价要回落27%，也就是平均每平米的单价在7000~8000元每平米，换算下来就是平均房价要回到2016年的水平，老百姓是能接受的。
但是对于刚需购房者来说，27%这个数字根本不可能应该叫回落30%、40%甚至是70%以上，房价上涨的时候，从来没有人说房价在短时间内上涨一倍，两倍、三倍的时候说话，现在回落那么一点点，那就叫狠了。
为什么在2022年同样的政策下，市场却不吃香，原因有如下几点？
1、市场供大于求了
1998年国内的房地产迎来改革，最重要的就是提高商品房的供应量，在此之前全部都是采取分配制度之后，都是采取商品房模式，让众多房地产企业共同来建房，满足整个市场的需求量。
伴随着房地产企业快速的发展，国内的商品房数量也很快的，满足了全国住房需求，据民间说法，国内的房地产已经满足30亿人居住了
西南财经大学调研报告中显示，目前我国的城镇住房空置率已经达到了8,500万套，空置率约为22.3%，如果根据国际标准的数据去看国内的商品房处于严重积压的状态。另外这组数据还不包含，现在在销售的新建商品房6.2亿平方米，广义库存量37.7亿平方米，国内空置的商品房数量妥妥就已经超过亿套了。
除了商品房以外，还有小产权房、公租房、安置房、保障性住房、共有产权房等各类房源叠加在一起，空置数量达到3亿套、这样看来，国内的住房确实是能接近满足30亿元的住房需求。
2、老百姓对于住房的需求量在持续地下降。
根据央行公开数据显示，目前国内的城镇居民住房拥有率达到了96%，户均1.5套，拥有两套住房的家庭占比31%，拥有三套及以上住房的家庭占比10.5%，有部分人调侃拥有两套房子以上的家庭比没有拥有房的还要多，所以未来这些房产又有谁来接手呢？真的看那些刚需购房者吗？
再换另外一个角度去看问题，目前我国的城镇化率已经在65%左右了，整个城镇进程已经处于缓慢状态，未来也不会每年有超过2,000万人进到城市里面，生活对于住房的需求量将会呈现直线式的下降。
拥有房产的人多，买房的人少，房地产的动力在哪里？还真看不出来了。
3、特殊时期的影响
最近这两年整体的经济都处于萧条的状态，对于绝大部分的普通家庭来说，他们最想要的就是稳定，但经济的动荡导致他们的收入不稳定，家庭固然的就变得不稳定了。
有这样一个段子说2021年比较困难的家庭，丈夫是从事房地产行业的，妻子是从事培训教育行业的，不小心怀了三胎，还买了很大的房子，面对各种各样的收压力，收入又出现了大幅度的减少甚至是面临失业的状态，所以在这样的大背景下真正敢出手买房的人真没多少。
对于老百姓来说，更关键的是把钱存款起来面对特殊事情的发生，据央行公开数据显示目前国内的存款余额仅在2022年就增长了10万亿，不是老百姓没有钱，而是老百姓不敢随便乱花钱，如果又来了一个特殊，起码还能顶住啊！
2022年是购房的好时机吗？
从各种优惠和福利政策去看，确实是购房的好时机，原本销售价格200万的房产，在现在看来，基本上在160万至170万就可以拿下这套房子，的优惠幅度基本上都能达到15%~20%，为了能让房子成功的销售，出去房地产企业甚至还做低首付0首付的方案吸引更多的购房者，对于真正想要买房的人来说，不用面临首付款的压力。
房贷利率也是近些年来处于最低的水平，最新的LPR利率为4.3%，2022年国内部分商业银行利率下调20个基准点，也就是首套房利率仅为4.1%，相比去年动辄5.5%，对比利息省下了10多、20万。
我记得有个中介是这样说的，反正在下星期谁愿意掏钱去买房呢，只有上星期大家才愿意抢着去买房，显然当前的房地产市场还有持续回落的空间，2023年才是购房的好时机。
2023年是购房的好时机，主要是基于三道红线的限制，现在的房地产企业，基本上都是采取以价换量的方式，只要愿意来买房，一切的条件都可以满足，赠送停车位，赠送精装修、赠送物业管理费、赠送家私电器。
2023年上半年才是整个房地产进入到白热化的时代，更多的投资者会把手中的房产放出来，二手房大家可以尽情地砍价，10%、 20%甚至是30%，所以2023年才是购房的好时机，毕竟开发商顶不住，投资者当然也停不住，房子随便挑，不过买房也选择重点城市，下走非重点城市，如果不是刚需用途不要碰、不要碰。