“中南的上半年，可以总结为在困局中求生。”
在8月30日下午举办的中南建设（000961.SZ）2022年半年度业绩交流会上，董事兼总经理陈昱含开门见山地概括了公司过去半年的总体经营情况。
今年以来，在宏观经济下行与各地疫情反复等不利因素影响下，房地产行业依旧在经历多重考验。作为行业的一员，中南建设也不可避免地受到了整体市场的影响。
半年报数据显示，2022年上半年，中南建设实现营业收入241.3亿元，归属上市公司股东的净亏损16.2亿元；合同销售金额330.1亿元，销售面积267.6万平方米。
四个月前的年度业绩发布会上，陈昱含曾公开表态将“安全至上，做我所能”作为中南建设2022年的经营思路。事实上，为了应对不断恶化的外部形势，中南从去年四季度开始就有意识地管控短期内的可售资源，不唯规模论，而是把现金流安全放在第一位。
半年多来，集团上下坚决贯彻这八字经营思路，加上始终坚持不依赖有息负债的发展模式，因此在降负债、保交付、守住现金流等方面均取得了一定成果。
报告期内，中南建设有息负债余额降至511.7亿元，较年初下降约18%，未来一年公司待偿还公开市场债务共17亿元，年内到期债务仅2亿元。
经营活动产生的现金流量净额48.1亿元，连续5年保持正值，同比增加99.4%。在一众房企经营性现金流难以回正的当下，中南已经连续保持了5年的正值。
此外，在经营规模收缩的情况下，上半年中南仍然奋力实现了57个项目约3.3万套品质住宅的交付，下半年将继续兑现交付8.3万套。
展望后市，陈昱含表示，“短期很煎熬，长期有信心，是当下的真实写照。”
陈昱含认为，当前行业存在三大突出难点：第一，风险从供给传导至需求，消费能力、意愿和信心严重受挫，各类政策的市场响应还有限；第二，压力从融资扩展到经营，企业生存状况还没有根本改变；第三，“救行业、不救企业，救项目、不救企业”导向下，企业获得的有效支持还不够。
“但我们始终坚信房地产行业总体的永续的价值，也相信监管层有充分的政策工具和资源储备来应对。在此之前，我们必须卧薪尝胆、向黎明铮行。”
卧薪尝胆即是回到创业之初吃苦、朴素、务实、求真的状态，面向存量做动作、要业绩，把现金拿回来，把房子交好。向黎明铮行即是打赢防御战，只专注地产和建筑主业，瘦身出清，在现金流进一步改善前，不旁顾其他。
面对下半年的挑战，中南已然做好了准备。
扛过上半年多个兑付高峰
稳步推进两大AMC合作
降负债、稳兑付是中南上半年经营发展中的两项核心工作。
截至期末，中南建设有息负债总额从年初的621亿大幅下降至511.7亿；公司净负债率85.19%，比上年末下降7.58个百分点；扣除预收账款后的负债率为79.10%，比上年末降低1.42个百分点。
通过自身调整和努力，上半年中南扛过了若干兑付高峰，在境内债方面没有违约，美元债交换要约也持续推进。
而在当前形势下，中南对公司经营安全也提前做了压力测试。发布会上，陈昱含也给大家算了一笔账。
中南未来一年内到期的有息负债总额是195亿元，其中包含一大部分可协商展期再续期的银行借款，所以总体上压力不大。
而非银行机构的融资总额大概在93亿元，其中公开债券17.5亿元，多数都是在明年6月份到期。因此整体偿债压力可控，平均每个月债务偿还金额大概是16亿左右。
应付方面，未来一年中南各类的应付总额大约557亿元，不考虑应收带来的流入情况下，月度支出在46亿元左右。
再从流入来看，在当前较差的市场形势下，上半年中南经营性的现金流入月均在78亿元左右。即便接下来的经营环境得不到显著改善，也完全可以覆盖未来一年的债务和必要支出。
在降负债效果显著的同时，中南的融资渠道也进一步扩宽。
据悉，中南与华融资产及江苏资产两大AMC的合作都在推进中，有十余个应收款融资项目提交了评审，后续将视审批情况落地，预计可获得70亿元的支持。
银行间市场交易商协会正在探讨通过中债信用增进投资股份有限公司增信支持的方式，支持民营房企发债融资，中南建设也在试点之列，相信会有所受益。
此外，业绩会上陈昱含还特别感谢了家乡政府的雪中送炭。据其介绍，江苏省各级政府在中南纾困和抗风险方面都给予了巨大支持，特别是在资产处置、股转出清、债务展期、欠款清收等多个方面的雪中送炭，共渡难关。
迎难而上全力保交付
把握机会从止血转向造血
在坚守公开市场承诺的同时，中南也尽全力完成对客户的承诺，紧抓疫情缓解、市场复苏等契机，加快推动工程项目建设，以实际行动落实“保交楼、稳民生”。
截至6月底，其房地产板块已累计交付57个项目，共计32849套品质住宅，根据媒体统计其交付总量位居全行业TOP9，公司多个项目交付满意度达100分及以上。
陈昱含介绍，之所以能够交出这份成绩单，一方面来自于中南对经营支出的腾挪上的排序，另一方面也来自于现金流至上目标下的竭力创收。
“部分项目慢下来，其实就是为了控制现金的支出，把资源向交付的项目倾斜，预计下半年还要交付8.3万套，我们会全力以赴。”
在房企暴雷和停贷风波等黑天鹅事件对销售及需求端造成双重打击的当下，中南此举不仅仅是信守了客户承诺，也有力推动了行业信用与用户信心的筑底修复。
面对未来，陈昱含表示在继续严格贯彻安全至上的前提下，会从止血更多地转向造血，用合理的收支安排和经营上的排序确保生产的稳定和交付，把经营性的收入和回款抓起来，让公司一步步接近良性循环。
从中长期来看，中南内部也已经着手开始新一轮的战略研讨，重新审视变化中的市场和政策。
“大概率我们未来几年在规模上面会比之前小一些，会更专注于开发主业，更加强调盈利的能力和效率，毕竟中南真正意义上擅长的是高效运营，在这点上不会改变。”