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更深一度看楼市
万科发布了2022年的中期业绩推介会，郁亮重申触底。
中报营收净利双增，优等生万科强调安全第一，行业出清背景下只有一个准则：剩者为王。
今天上午，万科发布了2022年的中期业绩推介会。
五位高管再次齐刷刷地坐在镜头前，给股东们汇报工作。
万科的业绩发布会往往备受瞩目，除了其行业龙头的地位，
还有一大原因是，郁亮说什么，往往能成了行业风向标。
所以逮着这个机会，在坐的也是向其“密集发炮”。
面对提问，郁亮抛出了关于行业的判断：
市场收缩过了头，反而会积蓄自发修复的动能。要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。 现在房地产行业来看，稳地价、稳房价、稳预期的三大目标，前两个基本已经实现了，现在稳预期出现比较大的挑战。
在6月底的股东大会，郁亮难得表达了一次乐观，直言“房地产市场已经触底”。
结果7、8月的房地产市场仿佛经历了“冰桶挑战”，一点也不给郁总面子。
当然这中间有不少突发因素，比如7月份的停贷风波，打击了消费者的买房信心。
不过郁亮并不在意这些短期扰动，今天仍然坚持自己见底的判断，重申：
房地产是个10万亿规模的行业，常做常有、常做常新。
不同的是，这次他还给出了一组数据：
存量房屋每年自然更替，每年需要淘汰10-11亿平方米，当前新开工的降幅，新建住宅开工量还达不到自然更新的水平。
这还没有考虑到居住水平的改善、人口聚集等因素。
数据来源：中指院
根据中指院的数据可以看出，新开工面积与郁总说的淘汰面积仍有差距。
今年上半年，全国房屋新开工面积 6.6 亿平方米，累计同比下降 34.4%；房屋竣工面积 2.9亿平方米，累计同比下降21.5%。
这样看来，目前房地产的供给已经远小于需求，跟房子严重过剩的江湖论调，有不小的出入。
逻辑上讲，确实如此。
目前许多房企自身难保，投资收缩到了极致，而刚性需求并未发生实质改变。
当预期稳住，压抑的需求就会释放。
而市场就跟压缩的弹簧一样，前面压得越紧，后面修复的动能就越大。
稳稳的成绩单
郁亮的乐观，是有底气的。
在各大房企都公布了自己的业绩之后。
压轴登场的万科，昨晚也晒出了自己的上半年的成绩单。
这份成绩单，用一个字来形容就是：稳。
中报显示，上半年万科实现营收2069.2亿元，同比增长23.8%，归母净利润122.2亿元，同比增长10.6%。
在行业一片凄风苦雨中，万科上半年不仅录得了营收和净利的双增。
并且净利增速水平排在了样本房企中的第二位。
除了盈利水平稳，万科的稳还体现在经营状况的稳健。
这也是契合万科管理层在本次会议中多次强调的：
把安全放在第一位。
拿同样稳健的央企保利与万科作为对比，可以看出这一点。
年初提出进三争一的保利，在规模扩张上更加进取，万科则更加克制。
在拿地数量和拿地金额方面，万科明显低于保利。
也是因为逆周期扩张比较慎重，万科在行业销售大幅下降的情况下，经营活动产生的现金流净额达到了82亿。
这比在土地市场火力全开的保利多了300多亿。
上半年，全国商品房销售金额 同比下降 28.9%
对于投资变得保守，万科首席运营官刘肖今天做了解释：
投资坚持量入为出、合理仓位，更重视经营的安全性。
更重要的是，还要满足三个条件：
第一，项目所在片区市场比较好。 第二，当地要有好的经营团队 第三，要符合财务指标，包括效率、净利润和IR都要求比较出色。
满足这三个条件的项目，刘肖称之为“特别好的项目”。
过去，在楼市君还是地产投拓的时候，不发挥点市场想象力的话，这三个条件几乎为不可能三角：
因为抢的人的太多了。
但刘肖说，今年上半年，万科拿的都是“特别好的项目”。
这就很像房地产行业的发生的变化：
不怎么好的都没了，剩下的都是特别好的。
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