物业服务合同兼具委托、承揽、劳务、服务等多种合同类型的内容,作为民法典的新增项,积极回应了人民群众的期盼。民法典规定了物业服务合同的概念、订立方式、主体、法定义务、解除与续签等内容,为有效订立合同和当事人维权提供了法律遵循。
案例:某小区的业主委员会与某物业公司订立物业服务合同,物业公司在小区内多处张贴海报承诺:业主停放于小区内的自行车被盗的,由物业公司对被盗业主承担损害赔偿责任。后小区内发生了盗窃事件,盗贼不仅偷了业主A和B的自行车,还盗窃了业主C的小汽车。现A、B、C均找到物业公司,要求物业公司进行赔偿。
民法典第九百三十八条 物业服务合同的内容一般包括服务事项、服务质量、服务费用的标准和收取办法、维修资金的使用、服务用房的管理和使用、服务期限、服务交接等条款。物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺,为物业服务合同的组成部分。物业服务合同应当采用书面形式。
民法典第九百四十二条 物业服务人应当按照约定和物业的使用性质,妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分,维护物业服务区内的基本秩序,采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为,物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
检察官解析:物业公司在小区内多处张贴海报作出的有利于小区业主的服务承诺,即使没有被明确写入物业服务合同文本中,但根据民法典相关规定,只要业主能够提供海报证明物业服务人确有承诺,该承诺也应当被认可为合同中的生效部分。因此,业主A、B的自行车被盗,可以依据海报上的“服务承诺”找物业公司索赔。
应当注意的是,物业公司的安全保障义务并不是无限制的,而只是“适当”的义务,只需要采取合理措施即可。本案中,业主C正确停放在小区内的小汽车被盗,物业公司在未作出相关服务承诺的情况下,只要能够证明其保安在岗,且能够提供画面清晰的监控视频,就应认为其已尽到了安全保障义务。即使后来盗贼未被抓获,也不应由物业公司赔偿业主C的损失。
检察官小贴士
民法典明确了物业服务人对业主等主体的人身和财产负有安全保障义务,并新增了物业服务人公开作出的有利于业主的服务承诺为物业服务合同的组成部分的规定,加大了对业主等民事主体的保护力度。其中,“业主”可以理解为业主、业主同住人、合法取得小区内建筑物使用权的人,服务承诺的内容可以包括保障小区内设施设备安全、对侵权行为进行防范与制止、维持公共场所及共有部分秩序以及进行管理制度建设等方面。
(作者单位:北京市人民检察院第二分院)