“我非常钦佩的一个朋友，就是龙湖的吴亚军女士，她头脑清醒，公司不是最大，但是，是最好之一。”
前不久的2022观点博鳌房地产论坛上，恒隆集团董事长陈启宗的公开点赞，代表了行业对于龙湖的认可。
龙湖的“清醒”，来源于对风险的提前预判和长期应对。
在2022年中期业绩发布会上，龙湖集团董事会主席吴亚军回忆起一位金融机构的朋友给予的忠告。
“他说，泰坦尼克号撞上冰山那一刻，再应对风险已经来不及了，一定要在没有看到冰山的时候，就有所应对。这句话过去十多年了，对我的影响非常大。”
时刻警惕那“看不见的冰山”，龙湖连续六年保持“三道红线”为绿档；不借非标融资；去年开始不做商票，目前商票余额仅剩约7亿元。同时，积极布局多航道业务，经营性业务收入在今年上半年首次突破百亿。
如果说郁亮是行业预言家，那么龙湖则是“行动预言家”，龙湖对于行业的前瞻性预判和思考，全部表现在行动中。
这也让龙湖成为最安全的民营房企，具有穿越周期的能力。
“现在半年业绩发布，大家可能对龙湖看得更清楚了。行业的底部已经逐渐显现出来，包括一些表现良好的同行，都能够跟龙湖一起穿越周期。”
吴亚军依然保持“看未来”的习惯，认为现在不是看风险，反而是看机会的时候。国家一直在想办法让行业回到正轨，过去杠杆比较高的企业也付了该付的代价。行业出清之后，未来对优质的地产企业有更多的机会。
从前，行业内玩笑地把龙湖叫作“民企最后的希望”，而走出行业谷底的龙湖，凭借稳健的风格，已经成为具有领袖气质的企业，在多个方面都展现出了在行业内的引领性。
一
利润仍在增长
在房地产行业普遍出现业绩大幅下滑甚至亏损的大环境中，龙湖是少数营收和盈利双增长的房企。
2022年上半年，龙湖实现实现营业额948亿元，同比增长56.4%；归属于股东的净利润74.8亿元，剔除公平值变动等影响后的股东应占核心溢利达65.5亿元，同比增长6.1%；毛利达201.5亿元，同比增长20.1%。
截至2022年6月底，龙湖已售出但未结算的合同销售额为2950亿元，这为龙湖未来一段时间的利润持续稳定增长奠定了基础。
龙湖一直坚定把“利润增长”作为企业经营的核心目标。
龙湖集团执行董事兼CEO陈序平在业绩发布会上表示：“今年会根据集团现金流安全并维持合理的利润增长，确定整个推盘节奏，全年计划可售货值达到4000亿，会根据市场的情况进行推盘。我们不会为了销售规模目标去做被动性的动作。”
龙湖预判今年全年房地产行业销售规模将下滑30%左右。即便如此，通过聚焦深耕高能级城市，龙湖依然在自身版图范围内取得了不俗的成绩。
上半年，龙湖在售项目覆盖全国68个城市，其中在重庆、合肥等6座热点城市获得销冠，在15个城市进入市场前五，在33个城市进入市场前十。
5月份和6月份，龙湖的销售额分别环比增长23%、76%，销售恢复明显。随着杭州、上海等地项目陆续入市加推，陈序平表示，有信心在8月份实现当月同比销售额转正。
在龙湖看来，今年市场经历低开、触底、正在向好的发展态势。
对于地产主业，龙湖依然是充满信心的。市场仍然具有结构性的机会，比如杭州、成都、合肥等二线城市，因为产业聚集和民间购买力的强劲，形成了一些旺销的局部区域。
“你的公司能不能等到那个机会，你是不是剩下的玩家，你能不能抓到这个机会？我觉得龙湖就要回答这几个问题。”
吴亚军对此很有信心，相信在穿越这次周期之后，龙湖会变得更强壮。
二
经营性业务起飞
龙湖在行业中最为直观的引领性，在于早早看到了房地产开发的天花板，每年投入 10% 的利润，战略布局商业投资、租赁住房、物业管理等经营性业务，并且在这些领域跻身行业头部。
这些经营性业务贡献持续稳定的收入及利润，也是龙湖今年上半年利润逆市增长的原因之一。
上半年龙湖的经营性业务收入首次突破百亿，达110.4亿元，同比增长26%，3年复合增长率达36%。详细来看：
1、龙湖商业已经进入全国30余座城市，累计开业运营商场达65座，整体出租率95.6%，商业租金增长26%至46.5亿元。
陈序平透露，目前龙湖在手近130座商场，每年都会保持10座左右的开业速度，并且保持同店同比的增长，整个商业板块力争保持每年30%的复合增长率。
2、龙湖的冠寓从去年开始实现盈利，今年上半年租金收入同比增长11%至11.8亿元，期末出租率达到93.3%。
根据中国房地产业协会，在获评五星级认证的11个长租公寓中，龙湖冠寓有9个项目上榜。
凭借冠寓的品质和品牌优势，龙湖积极布局，力争实现收入和利润快速增长。
3、正在上市阶段的龙湖智创生活，上半年实现全口径收入约63亿元，同比增长约33%。
这些经营性业务不仅具有长期稳定的增长前景，其利润率也比传统地产业务更高。
商业投资的毛利率在70%以上，租赁住房在30%以上，而空间服务大约在25%。
稳定的规模增长，稳定的现金流入和可观的盈利空间，龙湖对经营性业务的前瞻性布局已经到了结果的时候，对冲了地产开发的波动。
“雨夜赶长路”，龙湖因此具有稳定的盈利能力。这种能力，也是当前行业所稀缺的。
三
官方认证的安全性
今年5月份，监管层将龙湖集团作为示范性发债试点房企，由中国证券金融股份有限公司为其发债提供信用保护工具。
在半年报发布之前，龙湖集团又发行总规模不超过15亿元的中期票据，这是中债信用增进公司按照市场化、法治化原则通过直接担保方式增信的首单民营房企债券。
两次监管层出手，给予相关政策支持，龙湖都作为信用优质的企业代表，享受到发债红利。
从这个角度而言，龙湖的安全性是得到官方认证的。
这是因为龙湖一贯严格遵守财务管理纪律，保持低杠杆和现金流安全，维持着优质的信用纪录。
连续6年“三道红线”绿档；中期净负债率仅为55.3%；一年以内到期的短债占比约10.1%，平均账期为6.28年；在手现金为875.5亿元，现金短债比4.07；至年底已基本无偿债压力。
今年中期，龙湖对股民依然给出了每股0.33元的现金分红方案，预估消耗现金约20亿元。在这个时间节点，依然可以拿出真金白银分红，足见龙湖的财务自信。
资本市场也认可龙湖的信用安全，在上半年过百次针对地产企业的评级下调浪潮中，龙湖依然是拥有惠誉、穆迪、标普全投资级评级的优质房企。
受益于财务端一贯的谨慎，今年上半年龙湖成功发行33亿元的公司债券，平均融资成本进一步下降至3.99%，再创新低，已经接近优秀国企水平。
在当前环境下，能发债的企业就是优质的企业，而发债成本还在下降的企业，更是赢得了资本市场信任的好房企。
四
100%按期交付的口碑
“ 保交楼、稳民生”是当前房地产行业的头等大事。
上半年，龙湖在这方面堪称行业标杆。76个项目，共计5.25万套品质住宅，100%按期交付，其中超过30%的项目至少提前一个月交付。
在此期间，龙湖还上线了“云交付”，“交房即交证”等服务，提升交付品质，交付客户满意度高达91%。
一位上半年收房的龙湖业主说，在疫情影响和行业大环境下，原本家人会有无法如期交付的担忧，但在这个过程中，龙湖的工作人员及时同步交付进度，安排交付细节，还可以线上看房、验房，最终按时交房。交房当天就可以领证，零跑腿、零等待。
龙湖不仅让人省时省心，而且交付当天房子的各项细节品质都很让人满意，尤其是实景园林给人一种度假的感觉，非常惊艳。
龙湖的产品力和交付力在行业困难时期并未打折，反而推出了“以新交心”为主题的智善交付体系，对传统房产交付理念和实践全新升级，形成“新居所”、“新家园”、“新生活”三大价值维度，基于当代人对美好生活的需求，以“交付”为起点，为业主提供全生命周期的服务，践行“善待你一生”的企业愿景。
这种产品交付和服务能力带来的口碑，会让龙湖在未来竞争烈度降低的市场中，更容易获得买房人的青睐。
上述几个维度，是对龙湖上半年企业经营情况的简单分析，但折射出的是龙湖对于股东、投资者、业主等各个群体保持着优质的信用和口碑。龙湖的房子值得入手，龙湖的债券值得投资，龙湖的股票值得持有。
这正是一家领袖型企业具备的特质。
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