我们总是焦虑于当下，但突破正是在于突围和打破。如果没有被看到，就让世界看到。不破不立，不止于此。
——写在前面的话
昨日之深渊，今日之浅谈。路虽远，行则将至。事虽难，做则可成。当我们只能听到一种声音时，有没有想过，这不一定就是真实。
比起其他，我还是更喜欢写调查稿。因为，没有调查就没有发言权。
久违了，系列文章终于又更新了。阔别近2年的第七期，这一次，我把目标锁定在了近日被聚焦的金钟板块。
最近，有读者朋友给我留言：
“金钟街的那三个，现在不知道哪个好，金钟街那边物流园太多，有点担心。”
而她的担心并非多余。的确，金钟板块房地产市场的未来发展充满了不确定性。
1st
置业金钟板块 对不起我劝你慎重考虑
几天前，我抽空实地探访了金钟板块，对最近因为小外签约而疯狂造势的三个楼盘进行了深度调研。
结论写在前面，如果因为落户门槛低或通勤方便等原因，近期你一定要在金钟板块买房，按照性价比，我给出的优先级排序是：中交雅郡城东春晓＞金地万悦城＞中国铁建花语尚东。
当然，除了这次抱团的三个楼盘外，金钟板块在售的还有中建锦绣丽城当红PRO、金隅金玉府，这里暂且不提。
金钟街地处城乡结合部，位于东丽区西北部，东南两面与华明镇相连，北隔新开河、金钟河与北辰区为邻，西与河北区接壤。行政区域面积为45.30平方公里。
板块内各项配套匮乏，好在有地铁六号线、十号线加持，是愿意以距离换空间的客户看上去似乎还不错的选择。
金钟板块探盘的第一站，我选择了中国铁建花语尚东。
当得知我们也对比中交雅郡城东春晓和金地万悦城时，接待我们的置业顾问提供了以下线索：
▲中国铁建花语尚东沙盘
“金地万悦城工地上实际干活的工人很少，而中国铁建花语尚东明年年底前就能交付。”
“中交雅郡城东春晓的小学是逸阳文思，不是真逸阳，只有小外的初中学籍，中国铁建花语尚东和金地万悦城才是小外的九年一贯制。”
“东丽金钟小外小学部计划于2024年或2025年开始招生，初中部计划于2026年或2027年开始招生。目前，尚未开工。”
▲中国铁建花语尚东施工进度
相较于周边项目，中国铁建花语尚东的差异化优势是，客厅的大落地窗。但，毛坯交付还比竞品精装产品总价高出至少10万，似乎并不太值。
▲中国铁建花语尚东和金地万悦城附近的物流园
而金地万悦城就在中国铁建花语尚东目之所及的不远处。我们步行前往的路上，发现沿路疾驰而过的全是各种大货车。很显然，这一定是源于距离物流园和工业园区太近的缘故。
▲附近物流园门口一分钟内近10辆大车驶过
▲中国铁建花语尚东、金地万悦城门口也不断地有大车驶过
而这无疑给今后的入住埋下了双重隐患：
一是临街楼栋业主的睡眠质量恐怕会备受其扰。
二是入住后的出行安全也会受到一定的影响。
大家还记得金地融信万悦城吗？此前，融信已撤出万悦城项目，由金地全资收购，才有了如今的金地万悦城。
背后原因显而易见，但无论如何，对金地万悦城的业主而言，这是好事。
对比中国铁建花语尚东，在金地万悦城，接待我们的置业顾问要更有亲和力，同样给我们提供了一些线索：
▲金地万悦城沙盘
“如果不是中交的300万拖了三个月才交上，东丽金钟小外其实上半年就能落地，而金地出资3000万，中国铁建则负责代建。”
“中国铁建花语尚东预计快降价了，现在搞的是饥饿营销。中国铁建要求垫资施工，封顶后再结钱，而金地结佣及时，现金流充沛。”
相较于周边项目，金地万悦城的差异化优势是，配套先行，临街约1万㎡的商业将提前兑现，高层产品还是精装修。
▲金地万悦城临街商业正在施工中
相同总价段，在金地万悦城可以买洋房，而中国铁建花语尚东只能买高层。
虽然金地万悦城的确交付时间更晚，预计时间为2024年9月。但，对于金地的稳健程度我并不怀疑。
▲金地万悦城施工进度
因此，PK中国铁建花语尚东，在地段和配套基本一样，品牌实力都不弱的背景下，金地万悦城完胜。
随后，我们前往了更早入市的中交雅郡城东春晓。
3个月前的深夜，中交雅郡城东春晓曾被爆出劲爆价特惠房，项目最低门槛由总房款120万起直降至110万起。
要知道，中交雅郡城东春晓也曾有过高光时刻，2020年8月底入市后，开盘仅4个月，就卖掉了近800套房子。
现在，却扛不住了，因为金钟板块的供应量实在太大了，而需求又太小。
中交想得很明白，与其耗时间搞拉锯战，还不如抓紧降价出货。
不过，在售的三期地块，的确是中交雅郡城东春晓最差的地块。
在中交雅郡城东春晓，接待我们的置业顾问也为我们提供了新的线索：
▲中交雅郡城东春晓沙盘
“中国铁建花语尚东和金地万悦城挨着物流园、工业区，而中交雅郡城东春晓距离市区更近，距离生活核心区更近。”
“东丽金钟小外小学部八字还没一撇，而中交雅郡城东春晓二期旁边的逸阳文思今年交付，明年招生。”
“金地万悦城只盖了临街的两排，工程进度慢，前面还是大水 坑。”
▲中交雅郡城东春晓现场展板可以清晰地展示三个楼盘的所处环境
相较于周边项目，中交雅郡城东春晓的差异化优势是，虽然三期要2024年5月才能交付，但一期将于下个月交付，更容易换取客户的信任。临近北方五金城、成熟居住区，而非物流园、工业区。
▲目前金钟板块已有的购物中心现状
此外，中交雅郡城东春晓的出房率也比较高，而三个楼盘中出房率最低的是中国铁建花语尚东。
▲中交雅郡城东春晓一期
不过，我有特别注意到，接待我们的置业顾问提到：
“签约小外后，价格有上涨几万块，但如果诚心买，和领导申请还能按原价走。”
听罢，我乐了：
小外落地固然是好事，但指着小外涨价，开发商就真的是想太多了。
我一直和我的读者朋友强调：
期房不承诺学区，如果核心关注学校，优先考虑市区二手房。如果买期房，你要能够接受交付后，学区存在调整的风险和可能。
忠言逆耳，但关于期房的学区维权，这些年我见的太多了。最近，陈塘庄一带，是正在进行时。
对了，金钟板块遍地都是小产权房，问了一下当地中介，小产权二手房价格比在售新房便宜七八千。新房为什么卖不上价，你们可以自己品。
2nd
底价成交为主 市场化后4年卖了6宗地
我梳理了2018年至今金钟板块成功出让的地块，一共6宗，分别成交于2018-2021年。
而2018年之前的数年，金钟板块并没有地块摘牌。直到2018年，金隅进驻，才拉开了品牌房企陆续落子金钟板块的序幕，也翻开了金钟板块市场化的新篇章。
作为新兴板块之一，这里的居民并不太缺房，如果购买新建商品房，目的也只有一个，那就是改善环境和产权性质。
我们不妨从以下5个维度分析金钟板块的土地市场情况。
1）成交时间：除了2022年，2018年-2021年每年都有地块成功出让。
2018年1宗，2019年2宗，2020年1宗，2021年2宗。
2）拿地企业：这四年，进驻金钟板块的基本都是国央企或有国资背景的开发企业。
比如：金隅、中国建筑、中交、中国铁建、金地（融信已撤出万悦城项目）。
3）成交楼面价：大体上比较平均，基本都是7000+/㎡的成交楼面价。
中国建筑2019年初拿得贵了点，9000+/㎡，2020年又拿了块5000+/㎡的地，一平均还是7000+/㎡。
4）溢价率：金钟板块这四年成交的6宗地，5宗底价出让，1宗溢价率0.05%，基本可以忽略不计。
5）自持比例：仅中国铁建自持比例6.65%，为自持租赁住房用地，其余品牌房企所获取的地块均不涉及自持。而这，对于中国铁建来说，的确是不小的成本。
那么，问题来了，究竟是进驻金钟板块的开发商太谦让、太佛系，还是这些地块能成功卖出去已是难得？
可以确定的是，各大房企在金钟板块拿地的积极性并不高。或者说，开发商对金钟板块的投资普遍保持谨慎乐观的态度。
而这其实也是意料之中，因为，要想改善金钟板块的城市界面、完善各项配套，的确还有相当长的一段路要走。
3rd
金钟演三国 板块内价格标杆必将降价
目前，金钟板块有中国铁建花语尚东、金地万悦城、中交雅郡城东春晓、中建锦绣丽城当红PRO、金隅金玉府五个主力在售项目。
既然前三个项目正在因为小外签约而疯狂造势，就不妨以它们为研究样本，分析其首开以来的成交量价规律。
1）中国铁建花语尚东
成交套数方面，中国铁建花语尚东首开表现平平，2022年5月入市，才卖了13套。6月借着年中冲刺节点，卖了48套。7月稍有逊色，网签39套。现在的市场环境下，这个成绩其实并不差。
成交均价方面，持续稳中小降，2022年5-7月，成交均价分别为16256元/㎡、15928元/㎡、15785元/㎡。
目前，中国铁建花语尚东是金钟板块签约小外的三个在售项目中的价格标杆，却未必是价值标杆。
毕竟，长期来看，并不具备格调、绿城、金茂等品牌房企那样的品牌溢价能力。
因此，中国铁建花语尚东降价会是大概率事件，比如适时推出工抵房等。
2）金地万悦城
成交套数方面，2021年10月首开以来，金地万悦城的成交量顶点出现在2021年12月，网签了37套，应该是抓住了2021年底的年终冲刺节点。
成交均价方面，则是从2021年11月的16934元/㎡降至了2022年7月的13502元/㎡，价差超3000元/㎡。
在这一点上，金地也想得比较明白，与其拖到后面竞争更惨烈、更胶着，还不如主动以价换量。
3）中交雅郡城东春晓
成交套数方面，中交雅郡城东春晓首开大捷，2020年9月，网签数据高达316套，大概也是这样的战绩才让后来者有勇气加入战局。
未曾想，顷刻之间，局势完全逆转。
成交均价方面，峰值出现在2021年5月，成交均价17627元/㎡，而2022年7月却降至13618元/㎡，价差约4000元/㎡。
也就是说，现阶段，金地万悦城和中交雅郡城东春晓的价格相近，均为各自首开以来截至目前的最低价。
而中国铁建花语尚东的高价在金钟板块巨大的库存压力下，还能挺多久，我们不得而知。
4th
严重供过于求 金钟板块降价潮在路上
如果说只研究典型项目难免有失偏颇，那么，为了更全面深入地了解金钟板块的成交量价走势，我们不妨来看看板块大数据。
我梳理了2019年至今的成交数据。
1）供求关系方面，严重供过于求，今年（截至目前）尤其如此。
2）成交均价方面，价格逐年下降，2019年18112元/㎡，2020年17158元/㎡，2021年16915元/㎡，2022年1-7月15120元/㎡。价差约3000元/㎡。
可以预判，严重供过于求的背景下，不出意外的话，金钟板块的降价潮还在路上。
▲金钟板块随处可见的大车和三轮车
▲金钟板块购物中心前的广告宣传车（听着大喇叭以为来到了村镇）
也许，你会问，金钟板块楼市还有未来吗？答案是肯定的，也许是10年后，也许是15年后，也许会更久。
可，又有多少人愿意去等一个不确定何时能来的未来？