近两年各城市房贷利率出现明显下调，近期还出现了一个现象，有购房者提前还贷，比如本来要在20年内慢慢偿还贷款，现在突然提前还贷，这是怎么回事？
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毛小姐和武先生是一对生活在上海的90后夫妻，2021年10月，他们在老家合肥购置了一套新房，房贷近200万元，而近期他们打算提前还掉剩余的贷款。
购房者 毛小姐：当时也没有想到买在利率高点，所以也没有办法，想少还点利息，就只能提前还贷。
毛小姐向记者算了笔账，他们去年购房时，由于合肥楼市较火热，房贷利率政策为当时的LPR基础上再加上1.23%，而目前政策已经变为LPR减去0.2%。这就造成他们实际还贷利率大幅高于目前的利率。
购房者 毛小姐：现在买房利率只要4.1%，差了1.43%左右。亏了有大概六七十万元，基本上要多付六七十万元的利息。
长江证券银行业首席分析师 马祥云：从今年的情况来看，尽管新的房地产销售金额是同比下滑的，但是按揭贷款的新增加量下滑的幅度更大、更明显。从这个逻辑上可以推算出，居民提前还款的趋势在今年上半年比较明显。
在当前的利率水平下，提前还款到底划算吗？专业人士指出，要结合个人情况从多方面来考量。
长江证券银行业首席分析师 马祥云：如果手上资金现金比较多，对未来的投资收益率预期又比较低，这种情况下，提前归还按揭贷款也是无可厚非的 ，但是按揭贷款毕竟是一笔金额比较大、期限非常长的融资，我们认为也不能简单去考虑短期的收益率，也要考虑期限、未来再融资的风险，以及整个家庭的财务安排，所以还是要从多因素角度审慎考虑和决策。
编辑|段炼 易启江
校对|王月龙
文章来源：央视财经
拓展阅读：
净省几百万，年轻人提前还贷了
打开小红书和B站，许多年轻人孜孜不倦地分享着如何“提前还房贷”，省下几十万乃至几百万利息的话题变成热门。人们不再轻易背上负债，以往争抢贷款额度的热潮早已过去了。比起借钱，年轻人反倒更热衷于早点还清债款，早日实现“无债一身轻”。
当炒股、买基金的投资风潮刮过，许多人似乎开始认清一个现实——买什么理财产品，都不如提前还贷来得稳妥划算。
今年上半年以来，业主们提前还房贷的现象开始集中爆发，很多手里有闲钱的购房者们，选择将买房当作最好的投资渠道。尽管还贷之路并不十分畅通，但仍有许多人想办法排队、预约、等上大半年的时间，甚至不惜赔上违约金，也要提前把房贷还了。
这种大规模的提前房贷现象并不寻常。以往，人们的共识是“有闲钱不如去投资，没必要急着还贷”，但现在，房贷利率降到历史新低后，大家反而不愿意贷款了。
对于靠借贷赚利润的银行，这自然不是个好消息。很多办理提前还贷业务的人发现，想要顺利办理提前还贷业务甚至还变难了。不久前，交行一度出台了一个新规定，“要求赔偿1%的违约金”，在引起热议后又迅速删除了公告。
压力来到了银行这边。提前还房贷的人变多后，许多银行的压力也由去年的“控房贷“转为了“保房贷”。与提前还房贷相关的门槛，也被悄无声息地抬高了。
买理财不如还房贷
选择提前还房贷，程文下了很大决心。
2019年，程文买了一套北京五环外的房子，首套房贷利率5.15%，贷款近500万。程文毫不犹豫地选择了最长30年的还贷期。尽管相比上年的首套房贷利率有所抬升，但程文并没有太多的纠结。他相信，房价的上涨总会抵消掉这多出来的房贷利息。
仅仅过了3年后，程文的幻想就破灭了。房价不仅涨得极其缓慢，就连多出的房贷利息，也成了不小的负担。对许多人来说，动辄百万元的还款金额下，利息所占的比例不容小觑，甚至达到了总房款的44%左右。
提前还贷的账本其实并不难算。虽然最新房贷利率最低已经降到了4.25%，但许多人的房贷利率仍旧停在5%以上。对于这些“房奴们”来说，提前还钱不仅能少还一部分利息，也可以看作是把钱投资到一笔利率在5%以上的理财，可以说是“稳赚不赔”。
打开小红书和B站，许多年轻人孜孜不倦地分享着如何“提前还房贷”，省下几十万乃至几百万利息的话题变成热门。人们不再轻易背上负债，以往争抢贷款额度的热潮早已过去了。比起借钱，年轻人反倒更热衷于早点还清债款，早日实现“无债一身轻”。
仅仅是几年前，局面还不是这样的。
自2017年以来，多地首套房贷利率基本保持在5%以上的水平，且有不断走高趋势。2020年最后一天，央行、银保监会不得不拿出楼市调控的最新手笔——房地产贷款集中度管理制，给每一家银行定下两个新考核标准：房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。
这都没有劝退狂热的购房人。到了2021年，多地房贷利率已经攀升到6%以上，想要成功借到房贷变得更难了。许多人印象深刻的是，房贷审批时间从往常的一两周，延长到了三至五个月。
到了今年年初，局面迎来新的反转，房贷利率的上涨趋势不再，转而开始不断走低。为了刺激房地产市场的发展，今年以来，LPR 五年期按揭贷款利率不断走低，从首套房贷利率5%以上接连下调到最低4.25%。
LPR报价作为银行贷款利率的定价基准，即“贷款利率=LPR报价+点差”，对于购房者而言，5年期以上LPR反映着按揭贷款利率走向。根据贝壳研究院统计，6月末，103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%，二套利率为5.09%，比起年初下降122bp、82bp，尤其是在第二季度，降幅更加明显。
房贷利率的下降能让新买房人省去一定利息。但对于更早之前签订按揭贷款合同的老客户们来说，享受不到太多利率下降的好处。一位房地产行业分析人士表示，“已经买房的老客户们，贷款的利息加点是固定的，买房时超过了4.6%以上的部分，哪怕银行降了那部分利率，老客户也无法享受到房贷减少，除非是基准利率下降，否则只要你签了合同，每个月该还多少，就还要还多少。”
利率下降利好的只是新买房人，这难免让很多高位入场的老客户心理不平衡。一些资金不充裕的借款人也蠢蠢欲动，为了节省贷款利息，转而选择了“以旧换新"的方式，即用利率更低的消费贷、经营贷或者前面提到的信用贷，来置换利率更高的房贷。
不过，经营性贷款、消费性贷款跟住房贷款本质上仍有很大区别。个人住房贷款长期被人们视为最优质的贷款资源，不仅最长可以申请30年，且一旦利率固定下来之后，基本上不会有太大的变化。银行不会对存量房贷作出政策调整，更不会随意抽贷。
对此，银行从业人士张明提醒道，“做抵押贷、经营贷等最大的风险是后续银行的抽贷问题，且经营贷、消费贷只能是短贷，后续的操作中也会牵涉到政策稳定性等问题，对风险把握不高的人不建议这么操作。”
提前还贷的现象背后，折射的还是人们对当下的不安，对未来收入不稳定的担忧。对很多人来说，30年的房贷犹如隐形的枷锁，最重要的是未来的不确定性、不安全感极大地影响着个体的行为决策。
而对于新买房人来说，虽然银行的房贷利率下调了许多，但许多人却抱着不敢负债、不愿负债的预期，不再轻易背债了。数据显示，2022年上半年，全国新增住户贷款仅2.18万亿，同比2021年减少2.4万亿，显著低于过去5年的平均水平。
想早点还贷，没那么容易
对银行来说，消息就不太妙了。
按揭贷款在银行属于“香饽饽”的产品，风险小、利润高。如果有大量的借款人提前还贷，势必会打乱银行后续的借贷计划。为了降低风险，部分银行也开始暗自有了变相“阻碍提前还贷”的措施。
不久前，交通银行调整提前还款违约金收取规则的行为，一度引起较大争议。8月初，交通银行发布了一则公告显示，今年11月以后，提前还按揭贷款的借款人，都要交约占本金1%的补偿金。
公告一出，迅速引发市场关注。网友们意见很大，纷纷指责这是霸王条款。第二天，顶不住舆论压力的交通银行，火速撤销了上述公告。但据《财经天下》周刊了解到，虽然公告被删除了，但是相关执行细则已经被下放到各个支行。
在违约金方面，不同银行、不同地方都会有不一样的要求。对还款时间和还款额度的要求，部分银行会收取违约金，也有一些银行规定，无论何时提前还款均无需交补偿费。不过，总体来说，绝大多数银行房贷只要还款超过一年，提前还贷就免收补偿金。
某国有大行从事房贷审批的王丽透露，“就上海来说，目前房贷整体还是稳定的，维持存量的压力一点也不大。房贷审批业务以前都是合同约定，三年内提前还贷要收钱，但现在这条约定已经没有了。但别的地区靠违约金维持存量，还是很有可能的。”
增加还贷违约金，只是还贷流程中的一环。多位有意还贷的借款人向《财经天下》周刊反映，部分原本可以线上申请提前还贷的银行，线上自助申请的功能取消了，需要贷款人到线下柜台书面申请，相当于无形提高了提前还贷的门槛。
一位信贷经理介绍，“目前银行的普遍行情是，在客户提出书面申请后，大概1-3个月才会给你划款。”上海某支行贷款业务员也给出了类似回答：“现在各个支行的还款政策都不一样，可能有的支行需要提前申请预约。
而如果对提前还贷关注更多的人，还会注意到一个新词：“提还额度”没有了。
据上述信贷经理透露，针对提前还贷，银行现在推出了“额度管理”。王丽介绍道，“其实这也是银行体系的话术，一般也就控制一下月底、季度底的还贷节奏，过了这个月再申请还能还。”
实际上，这种不愿意大量贷款的情况，也不是一天两天了，最早可以追溯到今年2月。中国人民银行发布的数据显示，2022年2月份，以按揭房贷为主的居民中长期贷款在15年以来首次出现负增长，减少459亿元。今年上半年，居民的存款数据创新高，住户存款增加10.33万亿元，同比多增2.9万亿元（增长38.7%）。
银行的焦虑
人们的储蓄意愿还在继续攀升，这让不少银行的信贷经理很“焦虑”。对当下的银行而言，资金是充裕的，关键难题是需求寡淡。
“有的热点城市，今年新增个人住房贷款在下降。提前还的、到期的贷款，比新放出去的贷款要多。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，今年上半年，我国住户贷款余额同比少增，主要是住房贷款少增1.94万亿元。
居民的贷款意愿下降，正在成为各家银行面临的紧要挑战。为了抢业务，银行在公积金贷、装修贷、抵押经营贷等业务的贷款利率开始一降再降，贷款额度一升再升，线上产品越来越多，准入门槛却越来越低。
不少人发现，银行和一些外包中介的电话“营销”，明显又增多了，他们要么鼓励客户选择分期偿还信用卡，要么发出额度提升的邀约，还会宣传一种“性价比优于一般消费贷”的信用贷。
一位银行从业人士表示，“银行现在也很内卷，以前是吸收存款导致存款过高，2018年302号文出来以后，银行投资退出了主流舞台，只能回归本体贷款。但想要贷款的都贷了，后来就让员工打电话，员工也很反感这些。”
不过，传统的电话营销仍然只是“笨方法”，并不能精准有效地寻找潜在客户。信贷需求不足致使的局部“内卷”，更直观体现在贷款利率的竞争上。
如今，利率价格的下降已成为各家银行“内卷”的重灾区。7月份的数据显示，部分商业银行零售消费信贷最低年化利率已跌破4%，而一些地方农商银行针对优质客户的信用贷年化利率甚至降至3.5%以下。
不过，虽然各家银行都在大打“价格战”让利，但一个深层次的问题也成为很多银行共同面临的：持续通过“价格战”做大贷款量后，银行的净息差管理面临着更大压力。
2021年业绩发布会上，多位银行高管就曾判断，2022年银行息差下行的压力仍比较大，净息差水平预计还会有一些下行趋势。
如今，银行间的“利率价格战”悄然升级导致了一种新的压力。作为放贷一方，银行每降一点利率，就会少一分利息收入。而根据银保监会公布的2022年一季度主要监管指标，一季度商业银行净息差为1.97%，较2021年全年的2.08%下降0.11%。
与此同时，各地对房地产纾困的政策也在不断升温。比如，深圳推出了“一人购房全家帮”的公积金贷款支持政策；广州、上海二手房指导价松动之后，北京也在8月初对三个试点项目开了个政策的口子。8月12日，南京、苏州等江苏多个重点城市传出降低二套房首付比例的消息。
而在房贷的放款速度和贷款利率上，相关部门也在不断发力。7月中旬，银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞介绍，“银行按揭贷款审批效率目前的放款速度已经达到2019年以来的最快。”近一个月后，央行又传出了房贷利率或将进一步下调的消息。
8月15日，央行发布消息称，公开市场逆回购（OMO）利率和中期借贷便利（MLF）利率，超预期同步下调，均较前期下降10个基点。MLF政策利率的走向，向来反应者LPR的走势。因此，市场普遍预估，本月LPR报价大概率同步下调10个基点，与之挂钩的房贷利率也将有下调空间。
中国民生银行首席经济学家温彬分析认为，8月以来信贷需求延续疲软态势，票据利率低位运行，反映出经济内生动能不足和疫情冲击过后的有效需求仍未完全修复。在此背景下，需要央行采取一定的逆周期调节举措，以缓解经济下行压力加大的局面，提振市场信心。
目前，尽管政策、银行都在多维度吹暖风，但想让房贷市场重新恢复往日的活力，仍旧成为各家银行的重大考验。
（文中程文、王丽、张明为化名）