硬核原创
更深一度看楼市
贝壳有多惨？半年，亏了25个小目标；1年，门店数量关掉了10037家，中介人数，少了13.41万人。
平台活跃人数骤降、明星资本撤离，房地产市场深陷迷雾之时，贝壳感受到了来自四面八方的压力。
但压力之下，暗淡的贝壳，仍有曙光。
贝壳的至暗时刻
房地产的冬天，最先感受到寒冷的可能就是中介了。
近日，“中介头头”贝壳发布了二季度报告：
2022年实现营业收入263亿元，同比下降41%。 其中第二季度实现营收138亿元，同比下降43%。
营收同比几近腰斩。
作为对比，国家统计局公布的全国商品房销售额同比下降幅度仅为28.9%。
看上去，中介挨的巴掌比房企还痛。
当然伴随营收一起下降了，还有很多方面。
贝壳二季度数据情况 数据来源：贝壳公众号
第一是，亏损扩大。
光今年上半年，贝壳就亏了25个小目标，比2021年全年亏的5.25亿元多了接近5倍。
再往回倒的2020年，贝壳首次实现全年盈利，净利润27.8亿元。
好不容易吃上一顿饺子，又连本代利吐了两年。
第二是，门店和经纪人流失明显。
截止6月底，贝壳平台上有活跃门店4.11万家，同比-16%，活跃经纪人约38.0万人，同比-24%。
别小看这个跌幅，具体到数字其实挺夸张：
一年时间，贝壳的门店数量关掉了10037家，中介人数，少了13.41万人。
光贝壳一家就为社会输送了13.41万灵活就业人才。
可见房地产对就业市场有多重要。
第三是，平台活跃用户数量下降。
截止6月底，贝壳平台月活用户数量为4300万人，同比下降17%。
平台用户数量下降，除了市场不活跃的原因，也离不开二手房指导价机制的影响。
从去年开始，二手指导价机制覆盖了很多房产交易活跃的城市，包括深圳、上海、广州、成都、西安、宁波、无锡等。
使得公司不得不在公开界面下架大量价格超标的房源和交易记录。
真房源参考价值受限，严重影响用户使用积极性。
这一点，楼市君深有感触，真房源和真交易，一直是贝壳闪光点， 要了解二手市场挂牌成交数据，贝壳是相当友好的平台。
而二手指导价政策出来后，贝壳无疑成了躺枪的那一个。
第四是：曾经押注贝壳的明星资本正在撤退。
据估算，去年以来融创累计出售的4535.2万股贝壳股份，占贝壳总股本的3.81%。
除了融创的孙老板，另一个孙老板也清空了贝壳股票。
根据软银近期披露的文件显示，孙正义清仓了贝壳的股票。按当日的市值计算，卖出的股票价值高达25亿美元。
除了软银之外，张磊的高瓴资本持有的贝壳股份也从5%降至3.3%。
这个孙宏斌口中，最具竞争力、最具发展潜力和最具想象空间的企业。
在整个房地产市场深陷迷雾之时，感受到了来自四面八方的生存压力。
绝境中看到光明
如此看来，贝壳岂不是很危险？
事实可能也没那么绝望。
比如贝壳这份季报一出，股价却连涨两天，涨幅超过了10%。
二季报后贝壳美股股价走势 数据来源：同花顺
投资者似乎看到了这家居住服务行业的绝对龙头，困境反转的希望。
首先，贝壳营收第二季度同比下降43%但环比第一季度却增长10%。
要知道4-5月贝壳重点布局的上海、北京等城市业务开展受到疫情影响严重。
仍公司仍实现了营收环比增长，足见公司6月复苏韧性之强劲。
其二，新房业务在改善。
上半年贝壳新房业务收入为126亿元，同比下跌47%。
但新房市场的恶化，主要是收到房企信用事故频发影响。
贝壳为控制坏账风险，选择合作房企和城市项目只能更加谨慎。
这也是贝壳新房业务下滑比统计局的数据还多的原因。
在业绩会上，贝壳CFO徐涛也说：
“当前‘断供’项目所涉及的开发商，大部分为贝壳前期认定的高风险开发商，公司已对其所涉及的应收账款进行足额坏账计提。”
简单来讲，就是坏账都计提了，接下来合作企业都不会有问题，毕竟房企要暴雷的都已经暴了。
最重要的一点，不同于恒大融创等疯狂举债的房企，贝壳商业模式比较轻，不容易暴毙。
公司资产负债率仅为36%，总负债中流动负债占比86%，且以应付账款和员工薪酬等无息负债为主，公司几乎没有信用债、银行贷款等有息负债。
另外公司货币资金、受限制现金及短期投资等占总资产的比重为48%，现金流比较健康。
这也让贝壳经营规模调整起来比较灵活。
失去门店和员工，行情好了再补回来也不难；哪怕行业持续承压，贝壳现有规模也能稳住。
当然，地产行业不可能永远像现在这样，比如二手房指导价政策慢慢放开，很多真实的成交价就能看到了。
有些事情正在回归正常。
正如贝壳在自家业绩点评上写的一句话：
行到水穷处，坐看云起时。
多好的一句话，应该送给还在这个行业坚持的所有人。
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