所谓“40年产权公寓”的说法，只是一种大众习惯称呼，更为准确的说法是，40年商业用途的土地使用权，而公寓的产权是永久的。
公寓虽然介乎于住宅和商业之间，最大的差别其实是在于脚下的土地性质和使用权年限，在居住的功能上，公寓和住宅最大区别在于户型、梯户比、地段、开放程度、物业服务等方面。
根据我们对公寓的理解，以及土地要素的特性分析，我们总结出未来的公寓产品，以下几个发展方向及可能性：
1、往商办、写字楼方向发展：赛道天花板很高
大多数人买公寓，要么就是为了纯居住（买不起住宅，或者住宅限购），要么就是为了纯投资（比如收租金）。
从这两种需求的深层次来看，市场更多还是把公寓视为一个居住空间类的产品，和商办类用于经营场所的产品，还是有差别的。
这也就意味着，公寓兼具了住宅的居住使用属性和商办的土地使用权性质，为未来承接房地产住宅领域投资赛道转移过来的热钱，提供了可能性。
换言之，房子是用来住的，不是用来炒的，但是，商业地产的投资属性，依然存在，而且很多优质地段的稀缺物业，价位也是上不封顶的，它并不具有与民生的强关联属性。
所以，从这个角度来讲，公寓这一类商业性质的居住单元，未来的潜力空间还是很大的，甚至能够和商办、门面等商业地产相媲美。
2、朝类住宅方向发展：激活流动性
当然，还有一种可能性，那就是公寓的商业属性逐渐淡化，逐渐朝着住宅方向进化，包括户型、民水民电通燃气等方面，都会无限趋近于小户型住宅，所以，现在市面上也有住宅型公寓、或者公寓型住宅的产品出现。
如果公寓未来朝着这个方向发展，相当于放弃了商办、写字楼赛道承接住宅部门热钱的可能，而换取“商转住”的待遇，实际上，操作起来，也就是需要一纸文件的流程。
变更一下土地规划性质，或者通过规定40年后自动以较低的续交出让金自动续期，让公寓产品类住宅化，也是一个方向。
一旦朝着这个方向发展，那么公寓在二手房存量市场上的流动性，将会被很大程度上激活：面积小、总价低，而且能够和住宅相似的待遇，比如租住同权等。
3、维持现状：实现填补居住空白和商业用地开发利润的平衡
实际上，多数房企把商业用地规划成为公寓，考虑的就是一个土地开发利润和成本的平衡，如果一个商圈内的商业体竞争激烈，那么再把商业地块用于商铺、写字楼，可能销量就不会那么可观。
但是，如果把这块地用来建造公寓，既能符合商业用地的性质要求，又能保证开盘后的销量，同时，客观上还填补了区域内小面积居住空间的空白。
目前大多数公寓的实际功能，其实也就是这两大方面，一则是满足小户型的居住需求，二是保证土地的开发利用效率和房企的利润回报。
如果未来继续按照这种维持现状的路径，公寓实际上很多潜能是没有被释放出来的，既没有商办写字楼的增值性，也比不上真正的70年土地年限的小户型住宅的流动性。
换言之，维持现状，大概率还会是一个“食之无味，弃之可惜”的鸡肋状态，买公寓的人，要么是买住宅没资格或买不起，退而求其次的选择，公寓也卖不起价。
要么就是抱着风险可控的心态，买来投资出租收取租金的，不会期待其有多大的流动性和转手卖出的增值属性的。
也就是说，人们对公寓的期待值和预期价位，仍然不会太高，这也在某种程度上，限制着公寓这类产品的市场估值。
综上所述，我们认为，前两种有倾向性的发展方向，是非常值得探索的方向，而最后一种维持现状的办法，实际上从对资源的利用效率来看，并不理想。
要不怎么说，公寓的赛道，是时候发生点变化了。