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一线调研|北京多银行明确可办“接力贷” 政策松动还是权宜之举?

21世纪经济报道

2022-08-23 21:43广东

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21世纪经济报道见习记者 唐婧 北京报道

楼市寒冬之际,一线城市的限购限贷政策也出现了松动的新信号。

21世纪经济报道记者从北京的一名房产中介处了解到,最近有多人来询问如何办理接力贷,是否可以据此重新获得首套购房资质。所谓“接力贷”,是指以父母购房资格买房,父母作为主借款人和子女作为共同借款人,一起承担还贷责任。

与之同时,记者走访北京多家银行,除个别银行外,多家银行承认可以办理“接力贷”。

据了解,北京的首套购房资质十分珍贵,购买首套房的首付比例、贷款利率、交易税费都显著低于二套。“不夸张地说,北京的首套资质至少价值50万。”另一位中介对记者表示。

根据北京现行的“认房又认贷”政策,居民家庭名下在北京市已拥有1套房,以及在北京市无房但有贷款记录的,按二套房贷政策执行,购买普通自住房的首付款比例不低于60%,购买非普通自住房的首付款比例不低于80%。

首套购房者的首付比例则显著较低。 根据北京最新的购房政策,居民家庭名下在本市无住房且无商业性住房贷款记录、公积金住房贷款记录的,购买普通自住房的执行现行首套房政策,即首付款比例不低于35%,购买非普通自住房的首付款比例不低于40%。

重新获得首套资质,则意味着购买北京楼盘的门槛可能会下降几十万甚至上百万。

限购限贷政策打开缺口

作为楼市调控政策风向标的北京,近期出台了针对60岁及以上老人贷款买房的定向调整政策,引发市场广泛关注。不过由于首付比例、贷款优惠利率和子女共同还贷的“优惠政策”仅限于三个试点项目,该政策引发的市场水花有限。

8月4日,北京住建委发布消息,对中心城区老年家庭(60周岁及以上)购买昌平区平西府、顺义区福环、顺义区薛大人庄三宗试点项目,并把户口迁至试点项目所在地的,给予一定的支持政策。

北京住建委提出了三项措施:老年家庭名下无住房且无在途贷款的,购买试点项目普通住房执行首付比例35%、非普通住房执行首付比例40%,以及相应的贷款优惠利率;购买试点项目140平方米以下住房的,按首套房首付比例35%、二套房首付比例60%执行;其子女可作为共同借款人申请贷款。

针对该新政,不少网友和行业人士点评为“接力贷再现”。

另据媒体调查发现,北京市部分银行在其他非试点项目也可以做接力贷业务,即父母可以作为主借款人,子女作为共同借款人,只要父母具备北京购房资格,父母和子女的收入总计不低于所还月供的2倍即可。

一名房产中介对记者表示,只要父母年龄小于70岁,具有北京购房资质,名下没有北京住房且全国范围内没有贷款记录的,就可以和子女一起向银行申请接力贷并享受首套优惠。但是,子女和父母的每月流水必须要能够覆盖两倍的月供。接力贷并不限于之前住建委提到的三个项目,只要和中介公司有合作的银行都可以做。

记者在北京以客户身份向中国银行、中国农业银行、中国工商银行 、中国建设银行、交通银行及中国邮政储蓄银行的客户经理进行咨询,除中国银行外,其他五家国有大行均明确回复可以做接力贷。从各行的回复来看,借款人最大年龄一般是70周岁,但年龄并非硬性指标,最主要还是看父母和子女的整体资质。

建行一名专门负责房贷业务的客户经理对记者表示,建行的接力贷一般能批到16-25年,25年是最长的年限。实际情况中能批下来的贷款年限与房龄、父母年龄和子女的资质都有关系,是一个灵活的、整体的评估过程。此外,父母和子女的整体收入至少要覆盖两个家庭所有月供的两倍,这是一个硬性指标,如果达不到就一票否决。

记者多方了解到,具备北京购房资质和整体收入大于月供两倍以上是五家国有大行的共同要求。其中,子女名下有房产不会影响父母的首套购房资质,甚至在特殊情况下还是一个贷款加分项。但是,子女名下的房产如果有贷款,该笔贷款的月供也会被计入总负债。两个家庭一共的月流水必须要能够覆盖两个家庭所有房产贷款月供的两倍。

另外,农行、工行、交行和邮储银行的客户经理都告诉记者,父母至少一方要有退休金才能申请接力贷。

记者采访发现,中国银行对待有关接力贷的咨询尤为谨慎。一位中国银行支行客户经理对记者表示,“接力贷的说法并不准确,更准确的说法应该是共同借款人。在主借款人资质不够的情况,年轻的、有固定收入还款来源的子女可以作为共同借款人。但是房产的所有权还是在父母,房本上写的也是父母的名字。”

另一位中国银行专门负责房贷业务的客户经理告诉记者,“中国银行没有接力贷。父母购房需要父母有正常的收入证明,子女最多只能提供担保。”

股份行的贷款政策则略有不同。招商银行客户经理对记者表示, 招商银行办理“接力贷”要求父母年龄在70岁以下, 贷款年限一般是15年。 如果子女资质比较好,比如工作单位在国企央企事业单位,贷款最长可以贷到20年。子女和父母一共的月流水也要覆盖两个家庭月供的2倍。

民生银行客户经理对记者表示,该行的申请条件比较宽松,父母的年龄在75岁以下就可以做接力贷业务。民生银行“接力贷”贷款年限最长也是20年。老人最好要有退休金流水,总体的收入证明也要覆盖月供的两倍。

北京周泰律师事务所高级律师王若琳向记者指出,接力贷不算是新生事物,之前部分地区银行就曾出现过,但因涉及违反限购、限贷等政策一度被叫停。接力贷的一些优惠政策,比如在首付比例上的优惠,实际上是鼓励子女通过父母的名额来买房,变相突破了我国的限购限贷政策。目前北京接力贷试点项目的出现,会对楼市需求产生一定促进作用,降低家庭的购房资金压力,也体现了对房产限购、限贷政策的松动。对于银行而言,则会加大审核发放贷款的工作量。对购房者而言,如子女本身就持有一套房产,参与接力贷意味着需要同时支付两份房贷,如出现资金链紧张,则可能会导致断供。

在上海市房产经济学会副会长、上海师范大学房地产与城市发展研究中心主任崔光灿看来,购房作为家庭行为,父母子女共同借款购房有助于激活市场需求,使家庭较早解决住房困难或改善住房条件,这一措施总体是有益于市场健康发展的。这种做法在一些城市的公积金贷款中也早有实施,即父母或子女买房,可以用对方的公积金还贷,对减轻购房人还款压力还是有一定帮助的。

银行淡季下的“权宜之举”

中原地产首席分析师张大伟对记者表示,接力贷一般是子女已经持有房产、购房名额用尽时才会办理,在过去房价上涨的年份里一度被视为炒房的手段。目前该类需求在市场上并不多,对楼市的影响也较为有限。近期接力贷又重新被提起,实际与银行贷款投放需求不足、楼市亟需刺激有关。

“银行额度吃紧的时候是不愿意做接力贷的,因为手续特别麻烦,需要核验很多人的购房资质和收入证明等相关文件。现在接力贷重启的一大原因就是银行额度宽松,没人贷款了,没业务也要想办法找业务做。”张大伟直言。

王若琳认为,对于购房者而言,因为接力贷通常在房贷方面有一定的优惠政策,比如更高的贷款比例,更低的贷款利率等,一方面减轻了家庭购房的资金压力,另一方面相当于家庭通过接力贷突破了房产限购、限贷政策。对于银行而言,在近年来房地产市场不景气的背景下,接力贷的出现也有利于提升银行的业绩,并分散放贷风险。

一位不愿透露姓名的资深地产人士对记者指出,银行为了短期促进信贷需求,通过接力贷的方式达到月供收入比的监管目标,一定程度上存在过度加杠杆的风险。老人的收入水平通常不稳定,一个家庭借助老人的收入贷款,会激励家庭过度贷款,为未来还贷风险埋下隐患。银行为了吸引贷款,可以通过降低利息的方式,不应该在贷款资质上打擦边球。

王若琳还提到了接力贷的法律风险。对于家庭而言,接力贷需要两代人的共同参与,且房贷通常都是长达几十年的长期贷款,子女和父母共同买一套房,如果出现争执纠纷,整个家庭成员都会牵涉其中。如父母在还贷期间去世,且去世的父母存在多个继承人,很有可能会造成对房屋权属的争夺;再比如父母离婚,或子女与配偶离婚,多半也会涉及对房屋的分割等。另外,关于银行与家庭成员之间的按揭贷款合同,也可能因违反了我国的房产限购、限贷政策,而使协议的效力存在一定的不确定性,一旦发生争议,各方的权益不一定能够按约得到保障。

崔光灿也认为,在当前市场逐步趋于理性的情况下,建议家庭购房仍坚持自住为主,合理规划未来现金流,不要将该接力贷用于投资购房,以免产生风险。同时,虽然是家庭内部关系,仍建议在购房前明晰债权债务关系,以免造成后期不必要的纠纷。

(统筹:马春园)

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