大家好，我是鸟叔，小鸟的鸟！
早上，我把LPR下调的消息发到粉丝群跟大家分享。
刚需朋友表示：我差的是那点利息吗？？？
土豪朋友表示：那点利息有啥用？？？
这还搞个锤子……降息这事儿，媒体的评价是“力度之猛，实为罕见”，但买房人这头的反应，却是麻了！刺激不动了！
现在的广州楼市也差不多是这么个情况，观望氛围很浓厚，很多朋友在等待所谓的“底部”。
我一写文章说大家可以去看房了，就有一帮看热闹不嫌事大的粉丝，在群里排队回复：你不买，我不买，明天还能降两百……
说实话，我也挺能理解大家的。
当下的大环境之下，阻碍大家购房的，不是贷款利率，也不是限购门槛，而是干瘪的口袋，不明朗的预期，不确定的收入与工作，以及如鲠在喉的问题楼盘。
但我觉得吧，对很多刚需朋友来说，市场处于低迷期，往往也是机会期，不要指望抄底（记住，没有人能抄到底），买方市场+利率下调，正是买房上车的机会。
但前提是，你得买对房子！
我就不跟大家分析宏观经济、货币政策这些了，还是先回答一下群里大家问的最多的几个问题，说点有实操价值的建议吧。
第一个问题，降息到底能省多少钱？利率接下来还会不会降？
算下来，由年初到现在，LPR由4.65%降至4.3%，共下调了35BP。
根据最新的LPR（4.3%），再结合目前四大行的主流BP加点（首套LPR+0BP，二套LPR+60BP），大家应该很快可以按照4.3%的利率进行贷款。
相比年初首套5.75%的利率，买房成本确实是降低了不少的。
以贷款200万为例，贷款30年，年初和现在买房，还款总额减少了63万，月供减少1774元。
什么！买房还能送辆奔驰？还没买房的朋友们，你们就偷着乐吧！
银行的朋友跟我说，其实他们早就想降利率了，没业务做，不降利率，大家没申请的动力呀。
本次LPR下调已经是今年第三次，而且利率水平也已经是近30年来的历史新低，下调幅度甚至超过了2015年的大放水。
我觉得吧，如果楼市继续没有太多热度，今年利率可能还会再迎来下调。
虽然一次两次三次，对个人的月供影响不大，也就几百块一千多，但是从量变到质变需要一个过程。
也许，在未来某一次下调，会给广州楼市带来巨大的改变。
第二个问题，买了房子的人，能不能享受到优惠？
很多人比较急，问我为什么LPR调整了，但是自己的房贷利率没有立刻下降？
还有人问我，前两年贷款是真贵，最近利率降的很快，我的利率还能调整，降低点还贷压力吗？
当然可以了！
但这也分好几种情况：
1、只有在借贷时选择LPR利率，才会享受到LPR利率下调的福利。反之，若LPR利率上调，还款额也会相应增加。
如果借贷时选择固定利率，则降息升息与你无关。
2、买房时选择利率挂钩LPR的，已经签约尚未放款，按最新利率执行。
3、买房是选择利率挂钩LPR的，已经放款的，利率将在重定价日调整。
房贷利率一般都是在每年的1月1日调整，只有每年12月的LPR价格才真正决定了我们第二年的房贷利率高低。
如果降息，恭喜你，月供对应减少，如果12月份又加息回去，降息就打水漂了。
第三个问题，我要不要提前还贷？
我相信不少前两年买在利率高点的人拿出计算器一算，心里都拔凉拔凉的，凭啥就我当大冤种了呢？！
我不服！我要提前还贷！
结果去银行一问，傻眼了，我有钱不借了咋还要排队呢？咋还要罚息呢？咋不能线上办理，非得去柜台办理呢？
就离谱！
因为银行也不傻，现在放款时间一周搞定，申请提前还款要拖延你几个月，说白了就是求着你贷款，但压根不想你提前还，才各种设门槛。
我的建议是，手上有闲钱的，不是做生意也不存在资金周转的，是可以提前还款的。
现在无风险投资利率不到1.5%，贷款利率4.45%，差额太大，减少贷款利息支出就等于赚到钱了。
这几天我也有个粉丝在折腾这事，到时候我让他把跟银行打交道的经验跟大家分享下。
第四个问题，要不要把房贷拿去转JYD？
如果你资金不足，又不想承受高利率，想提前还款后，换种产品享受现在的超低利率，继续还月供，该咋办？
很多人都知道，转JYD，利率比房贷低很多（3.7-4.1%），还款方式也很灵活。
对这几种人，JYD或许可以尝试：
1、房子买得早，已经升值超过50%的。
2、自有资金相对充裕的。下个月月供还要靠这个月工资的，就不要想了。
3、非体制内的。
但我要劝你，不是每个人都能玩得转JYD，要视自身情况而定！
很多人脑门一热，被中介忽悠，糊里糊涂地就办理了。签几个字很简单，但你想过没有，现金流万一顶不住怎么办？影响考公或考编怎么办？
现在看转贷是占到便宜了，政策收紧的时候万一银行抽贷怎么办呢？银行又不是没干过这种事，毕竟很多转贷的都不合规。
尤其要提醒大家的是，千万不要盲目把房贷转JYD，因为政策的导向随时在变化。
最近两次降息，5年期LPR从4.6调到4.3，调低了0.3；1年期从3.7调到3.65，只调低了0.05。
也就是说，5年期LPR比1年期的下调比例变大了，两者之间的剪刀差收窄了。
我判断，接下来5年期LPR继续下调的概率很大，房贷和JYD的利率差还会进一步缩小。
除非你的利率真的高到离谱，否则这个时候去转JYD，很可能是49年加入国军！
第五个问题，降息之后，广州还会有其他利好跟进吗？
很多粉丝问我：降息会不会让广州楼市回暖，房价反弹？
我的判断是：全面V型反弹的难度比较高。
但房价下跌，利率越低，对广州这种有价值的一线城市来说，跌出的安全边际越厚，未来的反弹收益越大。
尤其是今天这LPR利率降的，实在是太有诚意了！
虽然每次降息对个人月还款金额看上去减少不多，但是放到整个市场，涉及的金额还是非常可观的，更重要的是降息会鼓励更多人使用杠杆，这种玩真格的政策，对提升市场信心意义重大。
但如果降息之后，接下来广州楼市还没有热起来，更大的楼市政策肯定会到来。
经济强省的财政净上缴任务，广州上半年GDP增速1%的经济基本面，两次土拍遇冷的历史表现，还有其他三座一线城市的松绑表率，都为广州楼市下半年继续松绑奠定了基础。
你看，光上周，广州几乎一天一个政策，先是人才落户、人才绿卡门槛降低，后是花都“双证合一”细则出台，砸得人头昏眼花。
总之，短时间内，宽松的货币政策，宽松的楼市政策，基调不会变，但广州楼市的松绑，肯定不会是高举大旗、轰轰烈烈，而是要在实际操作时闷声发大财。
大家多点耐心。
第六个问题，现在要不要买房？要不要置换？
不得不说，当下的环境对于买家而言，是一个十分难得的窗口期。
绝大部分人都信奉“买涨不买跌”，但越是这种冷的阶段，利好反而是最多的，买入的成本反而是最低的。
金融端，央行定调降息，银行额度充足，放款快。
土地端，广州也不再藏着掖着，热门板块核心地段的好地，都被端上桌来，反响也不错。
政策端，多部委联合救市，保交楼、救民企，大大提振市场信心。广州放开了本科生落户，未来估计还有更多政策倾斜。
市场端，楼盘花式促销，特别是在即将到来的金九银十，优惠力度可能还将扩大，动辄可以省下一部车的优惠，难道不香？
总之，期望楼市继续下行不现实，期望短期大涨也更不可能。该买的可以收拾下抄底的心，开始看房吧。
对于想置换的朋友，现在也是不错的时机。
因为置换是要买一卖一，如果回款和首付没法及时衔接，是很麻烦的。
但现在房贷的审批和放款周期都在缩短，回款和首付几乎可以无缝衔接，这就解决了很多置换人群的后顾之忧。
最后一个问题，广州接下来到底该咋买？
具体到板块和产品，不同的预算范围，我也有不同的建议。
1、刚需内卷严重。
刚需产品扎堆的13号线和21号线，下半年必将开启残酷内卷模式，价格战在所难免。
13号线，连接新塘和鱼珠；21号线，则连接增城区府、黄埔区府、天河区府，直达员村。
作为刚需购房的天堂，如果你在珠江新城、科韵路上班，可以看看13号线品秀星图、华润公园上城、万科金茂都会四季。
如果你在科学城、智慧城上班，可以往21号线看看星汇城、保利水木芳华、中建凤榕台。
2、改善眼花缭乱。
预算500万左右的改善，黄埔、白云、番禺都有选择。
小户型可以上车老黄埔的城市之光、富颐华庭；追求居住环境的看黄陂的保利翔龙天汇；想一步到位整一套大四房的，也可以看看科学城的中央城、时代天韵。
如果不喜欢黄埔的工厂，也可以往北部的白云看看，白云湖板块新房价格均在4万/㎡左右，500万的预算，可以在天悦云湖和品实云湖花城买个大面积住宅。
还有番禺板块，已推出的越秀大学星汇城，有九年一贯制的学校，开车去万胜围琶洲只需要25分钟。
3、豪宅强者恒强。
虽说潮水正在来临，但潮水只会流向那些真正的好房子，对广州来说，就是市中心、豪宅产品、一线江景的房子。
比如海珠东的琶洲南TOD、海珠西的中海映澜台，遇到这种绝对稀缺的优质项目，没有观望的必要，就应该当机立断的拿下。