宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地，在地类管理上属于（集体） 建设用地 。《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村宅基地属于集体所有，特定村民只有使用权没有所有权，且农村宅基地具有使用主体特定及不可流转的特征。
（一）宅基地使用权的主体具有特定性，原则上限于农村居民。《民法典》第362条将宅基地使用权的主体界定为“宅基地使用权人”即符合申请宅基地条件的农村集体经济组织成员。
（二）宅基地使用权的客体具有特定性，限于集体所有土地。
（三）宅基地使用权的内容具有特定性，仅限于依法建造并保有个人住宅及其附属设施。《民法典》第362条将宅基地使用权的内容界定为“占有和使用”“集体所有的土地”,“利用该土地建造住宅及其附属设施”，包括农村村民所建住房以及与居住生活有关的其他建筑物和设施，如住房、车库、厕所、沼气池、牛棚、猪圈等。
（四）宅基地使用权的初始取得具有无偿性。宅基地使用权是一种带有社会福利性质的权利，由集体经济组织成员无偿取得、无偿使用。
（五）宅基地使用权没有期限限制。我国现行法律没有对宅基地使用权的期限进行限制性规定，宅基地使用权不因期限届满而消灭。因此，宅基地使用权是没有使用期限限制的用益物权。
- 刘承志与梁素侠、孙建华等宅基地买卖合同纠纷一审民事判决书
- [新疆维吾尔自治区乌鲁木齐县人民法院][(2020)新0121民初869号]
被告孙建华系被告孙国祥的父亲，被告孙国祥与被告刘彦原系夫妻关系，于2015年8月18日离婚。2018年5月17日，原告刘承志、梁素侠与被告孙国祥、刘彦签订《宅基地转让协议》，该协议原告梁素侠的签字系原告刘承志代签，被告刘彦的签字系被告孙国祥代签，被告刘彦对此并不知情。《宅基地转让协议》约定被告孙国祥将合盛村的宅基地一处以5万元的价格转让与原告刘承志、梁素侠，面积为1,300平方米，约定宅基地转让后，被告孙国祥协调办理建房手续，原告刘承志、梁素侠必须在两年内开工建设，如不如期进行施工，造成的后果由原告刘承志、梁素侠自行负担，被告孙国祥不退还宅基地转让款。如一方违约，还要向另一方支付本金，并承担违约金15万元，所造成的各项损失承担相应的赔偿责任。被告孙国祥转让给原告刘承志、梁素侠的系集体所有的空地并非宅基地。
本院认为，民事活动应当符合法律规定。原告刘承志、梁素侠与被告孙国祥签订的《宅基地转让协议》，名称为宅基地转让，实质内容系买卖土地，且涉案土地是农村集体土地，违反了国家关于城镇居民不得购买农村集体土地的法律强制性规定，应属无效协议；原告刘承志、梁素侠作为城镇居民应当对城镇居民不能购买农村集体土地的法律规定应当是明知的，其在签订协议时也明知所购买的土地是农村集体土地，应当对土地性质也是明知的，因此，其对签订无效合同是存在重大过错；而被告孙国祥作为涉案土地所在地的村民，亦应当对城镇居民不能购买农村宅基地的法律规定应当是明知的，且其对卖给原告刘承志、梁素侠的土地性质更加了解，被告孙国祥在签订合同过程中也存在重大过错。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应责任”的规定，被告孙国祥收取原告刘承志、梁素侠转让款5万元应当予以返还。
- 康永明与武步选农村宅基地买卖合同纠纷一审民事判决书
- [甘肃省天水市秦州区人民法院（原甘肃省天水市秦城区人民法院）][(2014)天秦小民初字第223号]
原、被告系同村村民，2013年7月10日，本区天水镇天水村村民康永安侄子康锦辉将康永安名下位于本区天水镇天水村二组宅院一处以60000元转让给被告武步选，但未变更登记宅基地使用证；同年8月18日被告武步选又将该宅院以60000元出让给原告康永明，双方未签订书面协议，当日，原告支付被告60000元宅基地款，被告将宅院交付原告使用至今，但该宅基地院外一处空地一直由被告占用停车。2014年10月，原、被告因院外空地使用问题发生争议，原告称其与被告转让宅院时，应包含院外该空地，要求被告交付；被告辩称，其与原告只转让了宅院，不包含院外空地。审理中，经查明该涉案宅基地使用证肆指不包含宅院外双方争议的空地。本院认为，依法成立的合同，对双方均具有法律约束力，原、被告应按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。本案中，原告康永明与被告武步选口头达成宅院的买卖协议，是双方真实意思表示，且已实际履行。原告以被告未按协议将该涉案空地交付为由，要求被告交付该空地的请求，无事实、法律依据。因为从被告给原告转让的康永安名下老宅院的宅基地使用证肆指看并不包含院外空地，所以原、被告争议的该涉案宅基地外的空地，原、被告均无处分权。综上，对原告要求判令被告交付该涉案宅基地外空地的请求，本院不予支持。
- 上诉人张庭杰与被上诉人张庭秀、张先成确认宅基地买卖协议效力纠纷一案二审民事判决书
- [河南省信阳市中级人民法院][(2015)信中法民终字第86号]
1990年7月，被上诉人张庭秀建房后剩余0.09亩宅基地经村民集体经济组织一并确权给其使用。1993年6月5日，张先成在张庭秀不知道的情况下，将诉争的张庭秀的宅基地卖给张庭杰。张庭杰与张先成签订了“土地买卖契约”。张先成收取张庭杰买地款1300元。张庭杰于1999年将私买张庭秀的宅基地变更为国有土地，并办理国有土地使用证。法律规定宅基地属于农民集体所有。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。原审认为张庭杰与张先成签订的“土地买卖契约”违反了《土地管理法》严禁私买私卖土地的强制性规定，侵犯了张庭秀的合法权益，判决张先成与张庭杰签订的转让张庭秀的宅基地协议无效正确，本院予以支持。
- 姚正忠与刘德富、第三人刘贵洪、贵阳市云岩区金鸭村民委员会宅基地买卖合同纠纷一审民事判决书
- [贵州省贵阳市云岩区人民法院][(2014)云民一(一)初字第579号]
被告原系原告之岳父，第三人之父。刘德富自2003年由贵州省湄潭县迁入贵阳市云岩区金鸭办事处金鸭居民委员会金鸭居民点，与姚正忠系同一户，户别为“非农业家庭户”。2003年9月，贵州广信房地产开发有限公司征用姚正忠和***珍（已于2014年8月16日去世）所有的房屋，对拆迁补偿事宜，双方已达成一致意见。经金鸭村委会同意，以在金鸭村十三组的农民新村划地50平方米土地作为房开公司对原告重建房屋的补偿，因原告无力修建房屋，遂与其母共同将该宅基地出卖给被告，并于2008年8月11日签订《房屋地基转让协议》，约定甲方（原告）将位于广信世纪家园农民新村拆迁安置建房地基面积50平方米的所有权转让给乙方（被告），价格为人民币六万元。在乙方办理该房屋产权等相关手续中，甲方必须予以协助。……”，之后，双方实际履行了合同条款。被告与第三人刘贵洪共同出资，在该宅基上共同修建四层房屋一楼，于2009年春节搬入该房屋居住。另查明，双方诉争宅基地，其所有权系第三人金鸭村委会。本院在审理期间，依法追加了金鸭村委会作为本案第三人。
本院认为：原、被告诉争的宅基地，双方均无所有权，系第三人金鸭村委会，因该村委会未到庭参加诉讼，无处分意见，本案的处理结果将涉及土地权属，根据《中华人民共和国土地法》第16条：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第119条“起诉必须符合下列条件……（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”、第124条第（三）项“依照法律规定，应当由其他机关处理的争议，告知原告向有关机关申请解决”、第154条第1款第（三）项“裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉；”之规定，本案系土地权属争议，不属于人民法院民事诉讼的受理范围，应裁定驳回起诉。
- 王有与王文军宅基地买卖合同纠纷二审民事判决书
- [内蒙古自治区赤峰市中级人民法院][(2014)赤民一终字第374号]
原告王有与被告张宝荣原系夫妻关系，在本村有房屋及院落一处，后双方均到外地打工，在此期间将院内50棵榆树抵债给了王林。2003年张宝荣诉于法院要求与王有离婚，法院经公告传唤，王有未到庭参加诉讼，2004年1月法院缺席判决张宝荣与王有离婚。2008年11月9日，张宝荣回到本村，将原有院落（涉案宅基地）以500元卖给了被告王文军，双方签订了“卖宅基地合同”，此时该院落内房屋已损毁。原审法院认为，《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或以其他形式非法转让土地。另外，农村宅基地属于集体所有，个人只有使用权没有所有权。二被告签订的“卖宅基地合同”违背法律的强制性规定，属无效合同，原告的诉讼请求应予支持。判决：被告张宝荣与被告王文军签订的“卖宅基地合同”无效。
本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。农村宅基地属于集体所有，特定村民只有使用权没有所有权，且农村宅基地具有使用主体特定及不可流转的特征，故张宝荣与王文军签订的“卖宅基地合同”属无效合同。综上，上诉人的上诉主张不能成立，本院不予支持。
- 邹壬芳与詹玉圳、刘秀英、罗福如宅基地买卖纠纷案一审民事判决书
- [广东省深圳市龙岗区人民法院][(2013)深龙法平民初字第77号]
2004年5月14日，被告詹玉圳、案外人钟＊＊与被告刘秀英、罗福如签订一份《房地契约》，约定被告刘秀英、罗福如将其所属位于深圳市平湖街道＊＊社区＊＊村东区的六间瓦屋及门坪地皮的土地所有权转让给被告詹玉圳、案外人钟＊＊建房使用，转让价款为人民币170000元，并附界址红线图一份。2007年3月16日，被告詹玉圳与原告签订一份《房地转让契约》，约定被告詹玉圳将从被告刘秀英、罗福如受让的瓦屋及门块地皮的土地所有权转让给原告，转让价款为人民币205000元。
本院认为，被告詹玉圳与原告于2007年3月16日签订的《房地转让契约》约定转让的土地及建筑位于深圳市龙岗区平湖街道＊＊社区，属原任屋村的集体用地，而被告詹玉圳与原告邹壬芳均非该村村民，该《房地转让契约》违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条关于集体用地不能转让用于非农建设的强制性规定，应为非法无效的合同。原告主张合同无效，符合法律规定，本院依法予以确认。根据无效合同的处理原则，原告取得的土地应当返还被告詹玉圳，被告詹玉圳收取原告的转让款205000元应当返还原告。
- 杨阳诉杨军宅基地买卖合同纠纷一案民事判决书
- [四川省绵阳市涪城区人民法院][(2013)涪民初字第2206号]
原告之母杨xx与被告杨xx系姐弟关系。1999年被告的户口从游仙区x大队x社迁入绵阳市涪城区城郊乡x村x组（村改居后现为绵阳市涪城区科教创业园区x社区居委会x组）。原告杨xx2005年5月前系游仙区农业人口，2005年5月13日转为非农业人口。2002年8月2日，甲方杨xx（被告）乙方杨xx（原告）签订《宅基地转让协议》一份，约定：“甲方自愿将涪城区x村x组宅基地80平方米转让给乙方（乙方杨xx系甲方杨xx的姐姐杨xx之子），经俩姊妹共同商定，转让的价格为人民币4.2万元，并一次性付清，分得的宅基地所有权属乙方所有，甲方无权干涉乙方对宅基地的修建和今后产权办理等相关事宜。”杨xx在甲方栏签了名，杨xx代原告杨xx在乙方栏签了名。原城郊乡x组的土地被全征全转，被告杨xx在x村没有安置，杨x被划入xx居委会安置。2008年10月该居委会给被告规划了2人户宅基地60平方米，另交了1人补差费2000元，补划了宅基地20平方米，共计80平方米。该宅基地序号为A3-049号。原告要在该宅基地上建房时，被告阻拦双方发生纠纷，原告诉至本院，如前之诉请。
本院认为：《中华人民共和国物权法》第七条规定：物权的取得和行使，应当遵守法律等社会公德。不得损害公共利益和他人合法权益。原、被现所争执的宅基地使用权属案外人所有，原、被告双方签订的《宅基地转让协议》是一种无权处分行为，该协议的效力取决于案外人xx科技公司的意见，至判决之日止原、被告尚未能提供xx科技公司对本次买卖行为的意见，原告却要求有效，显然无事实和法律依据，因此原告的主张本院不予支持。