晚间，据住房和城乡建设部消息，住房和城乡建设部、财政部、人民银行等有关部门近日出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。
房企旧模式的弊病，在疫情叠加行业和市场下行的背景下显现，导致部分已售商品住宅项目因资金周转困难而停工或逾期交付，损害购房人合法权益，影响社会稳定。在前期各地因城施策稳定行业和市场的情况下，仍无法消除对购房人权益的损害，对社会稳定和防范风险战略的冲击，房地产市场自我修复的能力受到削弱，市场部分失灵，突出表现在7月份以来风险扩散（从行业和市场向民神保障和金融领域传导），预期继续下行，信心再次受到挫伤，迫切需求新的政策工具。
专项借款发挥四两拨千斤的效果
此次官方披露，重点强调了此次专项借款精准聚焦“保交楼、稳民生”，严格限定用于已售、逾期、难交付的住宅项目建设交付，实行封闭运行、专款专用。也就是说，并不是所有项目都会纳入专项贷款纾困范畴，而是已售、逾期、难交付的，并且严重影响到了购房人合法权益，影响社会稳定。封闭运行、转款专用，意思是投入项目后，要尽快产生四两拨千斤的效果，修复市场的信心，银行贷款跟进，施工单位和供应商都能迅速进场，推动复工和交付，平息市场的情绪波动，并且能在交付后顺利和全身而退，并进入到下一个项目。
专项基金纾困和市场化、法制化不冲突
从上面来看，专项贷款投入的项目选择，非常严格，资金量少，但能企到四两拨千斤的效果。但同时，投入专项贷款纾困，还要压实企业自救的主体责任，落实地方政府属地责任。地方政府对于这类项目，一方面要协调各相关方，共同推进保交楼、保民生；另外，对逾期难交付背后存在的违法违规问题，依法依规严肃查处，对项目原有预售资金被挪用的，追究有关机构和人员责任。也就是说，当前重点是解决保交楼和保民生的迫切问题，但项目之前存在的问题，一定会在事后或同步再去追究，包括违法违规的问题，挪用和套取预售资金的问题。唯有此，才能落实国家一直要求的市场化、法制化的原则，能一以贯之的逻辑坚持下去，谁家的孩子谁抱，杜绝道德风险，杜绝躺平思路，让作奸犯科的得到应有的惩罚。
短期与长期的协调
处置房地产市场风险，不管是之前的鼓励收并购，还是纾困基金，抑或是现在的专项贷款。其应用的大环境、大前提，必然是要置于“房住不炒“、稳妥实施长效机制，探索新发展模式，整顿规范房地产市场秩序，营造守法诚信、风清气正的市场环境，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。也就是说，专项贷款不是政府救市，不是兜底市场，更不是刺激楼市，只是解决当下楼市突出的问题，避免影响到民生、社会稳定，避免系统性风险发生。它与我们坚持不懈地推进长效机制不矛盾，而且是相得益彰，也就是在解决短期问题的同时，积极向新模式迈进。只有这样，才能迎来房地产可持续发展、健康发展。一味地救助，反而会错失调整的窗口期，可能导致未来更大的风险要处置。
本文作者：广东省城规院住房政策研究中心首席研究员 李宇嘉
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