8月18日，碧桂园公告盈利预警。
同日中午，碧桂园召开线上投资人电话会议，以下为会议纪要：
1、业绩下滑的原因
本期结算收入和利润下滑原因主要是2H21 以来行业面临不利挑战，碧桂园无法独善其身，对中期业绩产生直接影响，具体原因如下：
（1）受疫情影响交付规模下降，减慢结算进行，收入规模下降，影响结算毛利和利润规模；
（2）市场下行超预期，纳入结算项目毛利较低，18-19年拿地项目受影响明显；
（3）行业出清没有结束，市场加剧下行，部分区域保障现金流做了量价平衡安排对GPM造成压力；
（4）计提减值对毛利造成影响；
（5）汇率波动造成损失。
2、现金流情况
集团考核集中到资金使用效益，对部分市场缺乏审慎原则，市场下行和预期形成反差造成决策失误。
授权下放造成区域为抢占市场造成投资需要改善，为保障现金流安全对尾盘资产和即将放弃的区域做了量价平衡安排。
现金流保持平稳，利润下降但是现金流量表比较正常。
公司的策略是坚持做有现金流的利润，公司2018年开始就在做管控，已经退出部分区域的经营，主要向五大都市圈集中，经营区域从105个减少到63个。
3、资产负债表情况
资产负债表持续优化，三条红线出台对行业纠偏，我们做了降负债安排，这一轮周期能活下来也是过程中不断降杠杆举动的后果。
净负债率50%以下，现金短债比2倍左右，经营性现金流持续为正，可动用现金充足。
为了穿越周期确保核心资产不受损，通过销售回款和现金管理，减少不必要开支，通过经营性现金流偿还高成本负债。
4、保交付保刚兑
1H22在214个城市交付1070批次25万套住房 。
发行可转债 33.68亿，新股24.1亿，境内中票60亿，供应链ABS等，后续将获得中债信用增进AAA担保发行中票（规模未提）。
2H22境外没有到期美元债，境内2批合计40亿我们做好了安排。23年1月份40亿美元债，境内1、4、5月4笔合计69亿到期。
5、现金流压力测试
公司已经做了极致状态下的现金流压力测算，未来风险点加入了考量，留足安全垫应对外部不确定性。
上半年权益销售1850亿元， 权益回款1703亿，回款率92%。
预计下半年支付工程款800-900亿元，土地、税费、销管费会有大幅下降，现金流保持正常，极致压力测试下很安全。
6、对行业的判断
认为行业恢复需要一段时间，体量超10万亿的企业有更多活下来的机会，信心来自四点：
（1）对未来市场的信心，穿越周期后是健康发展的市场；
（2）政府调控信心，国家调控能力强大；
（3）对管理有信心，多年竞争力到一定高度，由于投资决策授权管理不审慎造成今天被动局面；
（4）对新业务有信心，6月份对建筑子公司进行整合成立了科技建筑集团，对建筑机器人研发应用生产全过程，在建项目正在投入使用，全过程测试效果理想，对主营业务发展一定会如虎添翼。
Q&A：
一、三四线布局多，公司去化较低，公司1H22去化状态，2H22平稳或恢复会采取什么策略超过同行?
1-7月份，统计局销售额下降28%，百强下降49.3%，我们公告了2152亿， 同比下降39.8%，优于行业。
1H22看，市场逐步探底，城市严重分化，整体高线强于底线，每个量级都还是有分化， 一线北京上海强，广州深圳弱；二线三线分化更严重。三四线城市分类很多。
各地除了少量有承接外溢或旅游度假市场，其他属于封闭市场，是当地短中期供求关系呈现的结果，剩下的200多个城市差异很大，我们长三角珠三角城市基础较好，销售还可以，包括韶关、清远、台州、扬州、宁波等。
截至630，公司宏观去化率50%，全年尺度看可控，有些项目去化很好。
2H22还是筑底过程，认为不会比上半年同比情况再差，也不会有很大反转，会是底部盘整、城市分化的过程。
市场是不能改变的，但我们有策略。
货量充沛，一万亿权益可售土储，也能较好对冲市场分化，全年预计疫情影响，项目好的加速去化，项目一般就降低供货，精准供货，以自住偏改善产品为主，积极调节产品，适销对入。
短期还是以现金流为导向，高权益项目资金可以归集，监控不搞的会加大供货，保证能有好的现金流的表现。相信销售规模2H能稳定，优于头部同行。
二、目前市场环境下，2H22和1H23管理层最重要的工作是什么？目前管理效果如何考量?
我们以现金流为核心，做好BS和IS的平衡，活下去，保证市场到来能活得更好；保证按时交付，债券刚性兑付，保证核心资产，核心人员；同时致力于新业务健康发展。
监管机构的政策支持力度很大，河南政府很希望我们参与保交楼稳民生工作，希望政府投资平台收购后，清理干净后，交给我们代管代建代销，政府充满期盼，考察了我们在河南的能力后，在民营企业中优选我们，希望给我们更多项目保交楼稳民生，市场会在政策加持下慢慢恢复。
三、（1）梳理债务情况，能否到期债务资金安排在过一遍？（2）利润率目前是否预期中期 或全年是否接近底部，后续新项目进来是否也还有下降空间？
1.2H22 没有到期美元债，境内有到期可回售的 2 笔合计 40 亿，做好了资金安 排。22 年 630 到 23 年 630 的短债规模会下降，23 年 1 月份 40 亿美元债，境 内 1,4,5 月 4 笔合计 69 亿到期，一年内到期占比不大，现金短债比维持 2 倍左 右 。
2. 毛利还是围绕可动用现金为目标，盘活优质资产，去除劣质资产，等有反转机 会才能有较高溢价销售，结算毛利率有压力，伴随 20 年下半年和今年旧改资产 获取对毛利率有提升作用，科技机器人制造和对现金整理的安排对利润起到修 复作用。
四、如何看待目前预售监管环境，历史来看最严吗？认为何时会好转？
目前最严，因为保交楼，政府说纪要在保交楼和企业流动性之间平衡，相信目前 各地会按照中央政策的安排做平衡安排。
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本刊法律顾问：广东南国德赛律师事务所 谢炎燊、陈慧霞
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