之前在一线服务客户的过程中，有很多人会对上海楼市提出质疑，认为2020年至2022年这一波行情里，上海楼市涨的已经太多了，个别好的板块、好的产品，甚至涨幅已经达到了50%以上……
那现在再去追高杀入，买这类好产品会不会高位套牢呢？如果不买这类的产品，有没有一些平替的板块或产品呢？甚至当前处于洼地状态，后续起飞的产品呢？
在这里不得不说下洼地板块。
洼地是上海房价被低估的板块，它们有着各自被低估的原因。这篇文章，我们先来聊一聊上海浦东内环内被普遍公认的洼地，以及它们有没有涨价的可能。
浦东的内环的开发也不算特别晚，我们在浦东内环看房的时候，发现浦东北和世纪大道附近的板块大多数都以老破小为主，而且都是附带学区属性的。
对于一些中产改善来说，大家一直普遍关注世纪大道、联洋、花木等板块；或者就是源深体育中心附近一带，例如盛世年华社区，陆一陆二山水国际等等。
但是很少有客户提到塘桥和杨东这两个板块。
01
塘桥
最早有一个段子是关于塘桥板块的。
“你家住塘桥？”
“你家才住塘桥呢，你全家住塘桥。”
从这个段子当中，我们可以看出上海土著对塘桥板块的嫌弃。撇开段子，我们来客观地评价一下塘桥这个板块。
首先，塘桥板块的地理位置是非常优越的。位于浦东内环内，上接陆家嘴，下接北蔡和世博。可以说，居住在塘桥板块，上班通勤是优势；倘若在陆家嘴上班的话，骑个自行车或者电瓶车就能到，非常方便；再或者你可以乘坐四&六号线，也可以快速抵达世纪大道换乘王站。
再来看看塘桥板块的商业配套。板块内的沿街店铺非常多，各种各样的消费层级都可以满足；除此之外，塘桥板块拥有浦东比较稀缺的社区商业综合体配套，巴黎春天和沃尔玛；距离不远的北蔡，还有山姆会员店，可以说在塘桥板块生活，日常需求是可以满足的。
塘桥板块最为鲜明的优势，就是它拥有全浦东最优质的医疗资源。众所周知，上海的优质医疗资源大多都集中在浦西，但是塘桥有着上海知名的仁济医院，还有上海儿童医学中心。
塘桥板块虽然有各方面优势，但是这些年房价一直处于洼地状态。在我看来，核心原因是塘桥板块没有花木联洋板块的规划好、房龄新、洋气。塘桥是早期的动迁宅基地之一，板块内建设比较早，现在看来是相当陈旧的规划和设计，没有太多新资本的涌入，这些大多是历史性因素所造成的。
但是对于浦东的中产改善来说，距离本就不是主要的问题，他们更在乎的是居住的舒适度和品质。浦东买房并不是依靠环线逻辑，而是靠产业逻辑。
我们仔细看一下，御桥高压线房，现在的房价单价也已经达到了10万/㎡，价格直追塘桥，但是其实御桥板块的配套和交通优势是远不如塘桥的，这就是产业发挥的优势。
02
杨东
说完塘桥板块，我们再来说一下它的兄弟杨东板块。
每次说到杨东，我们的心里都是五味杂陈、为之可惜的。杨东板块内次新云集，有商业，且距离上海科技馆和世纪公园非常近，为什么它的价格却远不如隔壁的联洋和花木呢？
在我看来，杨东板块没有在最好的阶段发挥好营销策略。
首先，这个板块名字起得就比较随意，杨高南路以东，就叫杨东了。相比较于隔壁联洋和花木两个兄弟，杨东的名字起得太随意，说出来都没有什么存在感。
板块名字劣势，开发和小区匹配又再一次处于劣势地位。
上海绿城作为绿城集团进入上海第一个项目，并没有把绿城的LOGO和杨东板块所相结合；除此之外，香梅花园也是以陈香梅女士来命名的。
我们再来看一下联洋板块，无论是联洋广场、联洋年华，甚至水清木华和仁恒河滨城，在开盘的时候，都有把自身的小区和板块的高大上定位深深地捆绑在一起。
我们反观杨东板块，无论是仁恒公园世纪，还是上海绿城、香梅花园锦绣满堂，他们的宣传册当中，更多的是单打独斗，强调自己的品牌和概念，都没有把自身产品的优势和板块紧密的捆绑在一起。
当然毕竟人家联洋是定位国际化社区，当年开发在上海打出了这样的宣传口号，建设第二代优质的国际化社区，口号够有噱头，自然更能获得关注，从而忽略没有存在感的板块，杨东也中枪了。
杨东房价处于价格洼地还有另外一个因素，就是杨东成功错过了浦东相对重要的轨道交通规划建设。从地图中我们可以看出，杨东的核心区域内，竟然没有地铁，最近的地铁竟然位于板块的外围，这对一些改善的中产来说，还是有一定影响的。
写在最后，以上是浦东两个内环内的价格洼地板块，下一篇我们来分享一下浦西的洼地板块。