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泗县样本,本质是“小城市危机”

朱罗纪

2022-08-17 23:15广东

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在湖南常德石门县领导鼓励干部带头买“好几套”房之后,安徽东北部的一个小县城泗县也发出了类似的“时代强音”。

8月16日,安徽宿州下辖的泗县,在官方公众号上发布一则《关于共创房地产业繁荣的倡议书》,倡议公职人员发动亲友参与购房,号召开发商主动让利,并披露全县32个楼盘在等客上门。

但在引起热议后,这个倡议书又删除了。

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网上对这个城市众说纷纭,弹多赞少,不过在我看来,我不认为泗县(以及石门)这样做有什么错。事实上,泗县也好,石门也好,这都是中国城市的真实缩影,尤其是大量的中小城市。

我把这类城市的实质总结为三点:

1)这类城市的人口通常都是净流出的,当地的购房需求是长期向下的,住房长期实际处于过剩状态。

2)这类城市没有太强的产业,产业结构也普遍不够好,导致来自于企业的税收不够多,当地的城市运行抗波动能力弱,常年要依赖于上层的转移支付。

3)最核心的一点,这类城市的土地财政依赖度极强(经常都超过200%),当地能够实现收支平衡最重要的资金来源是卖地。这导致了房地产成了当地的命脉(政府与房地产就是一个硬币的两面),市场一旦出现波动,当地连“基层三保”都是问题。

鉴于石门县的官网披露的信息没有泗县那么完整,我们就只讲泗县(本文所有的数据,除注明外,均来自泗县政府官网及“泗县发布”)。

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泗县面积大约1857平方公里,和深圳差不多大。这个城市的人口是流出的,2020年七普人口数显示,泗县常住人口为763310人,比2010年六普人口(798650人)减少了4.4%。实际上,泗县人口在六普的时候,就已经负增长了。到2021年末,泗县全县户籍人口96.27万人,但是常住人口只有75.7万人

这说明了,第一,泗县的人口在长周期里是减少的,城市竞争力趋于下滑。第二,泗县很多人需要到外地找工作,这是小县城的通病,当地提供不了太多的就业,人们只好出去。

在过去几年里,泗县的GDP增长还算不错,2017-2021年过去5年,泗县的GDP分别为191.2亿元、208.9亿元、261.97亿元、270.99亿元、287.74亿元,增速分别为8.9%、8.5%、8.8%、3.7%、9.5%。

就房地产来讲,看起来也还可以。2021年,泗县有开发商63家,同比增长14.5%;房地产投资也同比增长33.2%,商品房销售面积170.14万平方米,同比也增长了13.7%。根据安居客数据,泗县房价大约是5000多/平米,8月二手房均价为5559元/平方米。

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为什么泗县官方现在发出这样的倡议?

根据我的查询,最直接的因素是今年泗县整个城市,从GDP到房地产,到地方财政,全方位坍塌。不止是某一项,这个城市陷入了巨大的困难!虽然没有像鹤岗那样沦入“财政重整”,但是也很麻烦——在全国范围内,这样的城市现在不知道有几多。

大家都只去讲泗县的财政、房地产下滑,但是遗漏了最重要的一点,这个一切的开始要从泗县的疫情封控讲起。根据泗县官网披露,今年以来泗县经历了两场疫情封控冲击,最严重的一次泗县称是“6.26疫情”——从6月26日起到7月4日,泗县9天内累计报告1021例感染者。泗县自6月29日当日起,全县封闭,还出现了“三天消灭新冠”的军令状,成为一个笑话。一直到今天,泗县官方微信号“泗县发布”还隔三差五的发布疫情最新指令。

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疫情封控对泗县经济造成多大的冲击,没有数据,但现在这也好几年了,大家基本都经历过,应该都知道这个影响很大。我能查到的数据是:截至8月1日,泗县复工复产企业只有47家,正在审批复工复产企业12家,正在申请复工复产企业25家,近3000人返岗。但泗县截至上半年规上工业企业就有164家,这个复工复产率太低了。

当我们讨论泗县以及其它城市的时候,不能单独拎出房地产市场调整对城市的冲击,房地产也是一个受影响的行业,反过来它又冲击了城市。但说到底,现今疫情封控才是最重要的因素,它影响了一切,影响所有的城市,并且一眼望不到头。

在这个情况下,叠加弥漫全国的房地产大WJ,泗县的“城市危机”显露了。

我们从GDP、地方财政、房地产市场这三个角度来观察,让大家看一看类似的城市,和房地产的真实伴生关系。

泗县今年上半年的GDP下滑得很厉害,1-6月只完成146.7亿元,同比增长2.9%,增速低于全宿州0.4个百分点。

最严重的是财政下滑问题。泗县2020年一般公共预算收入13.16亿,同比增长7.4%;2021年一般公共预算收入14.55亿,同比增长10.6%。但是今年上半年,这个数字变成了只有7.62亿,下降了6.3%(全口径财政收入更是大幅下滑了3成多)

在房地产及土地市场,倡议书本身就是最好的说明,上面这张图也显示了,房地产投资在转头下滑,而去年还增长了3成多。

但最值得看的数据是卖地。

2021年,泗县卖出了39块地,土地出让金收入是36.97亿元。但是,根据泗县规自局土地供应成交结果显示,今年上半年一共只成功卖出去了7块地,其中6块地是工业地块,1块地是商服地块,总额只有可怜的3342.5万!还不足去年的1/100!(我只在泗县规自局系统查到7宗成交记录,加总得出的这个数字,是否有些没有公开我就不敢确定)。

这是为什么泗县会如此的捉急的缘故。

03

为了能够进一步说明如同泗县财政和房地产的关系,我们继续拆解,依据《2021年泗县财政预算执行和2022年预算编制情况》,我们其实可以拆出很多城市的“里子”。

城市财政预算重点就是讲城市的三张表——一般公共预算收入表、政府性基金预算表、国有资本经营预算表,这些钱是地方政府能够支配的财力,尤其是第二个

2021年的泗县:

一般公共预算收入为67.02亿(本地一般公共预算收入14.55亿、转移收入52.46亿);

政府性基金预算收入56.53亿,(本地政府性基金预算收入37.88亿,其中土地出让金36.97亿,占比约98%,各项转移收入18.65亿)。

国有资本经营预算收入2.37亿元。

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以上的钱全部花光,恰好收支平衡,一分钱不剩。

2022年的泗县是这样计划的:

一般公共预算收入:增长10%以上,16.1亿,加上转移性收入32.42亿,共为48.52亿

政府性基金预算收入:本地计划31.01亿,其中土地出让金计划30亿。加上转移性收入,共为45.14亿

国有资本经营预算收入:0.1亿。

以上的钱,也都是全部花光,一分钱没剩下来。

看这些可以出如下门道:

1)泗县是一个高度依赖转移收入的城市,2021年转移收入一共是71.11亿,本地产生一共是54.8亿。加上转移收入,泗县勉强收支平衡。而没有转移收入,泗县就要“财政重整”。

2)泗县是一个土地财政依赖度极高的城市,来自土地的收入2倍于预算收入。我们以“土地出让金/一般公共预算收入=土地财政依赖度”这个公式来计,泗县2021年的土地财政依赖度高达254%,在全国范围内都属于“第一阵营”。土地财政是当地的小金库,没有这个,当地工资都可能发不出来。

3)泗县的税收造血能力过弱。一般公共预算收入中最重要的主体是税收,泗县2021年的数据是8.87亿,占整个收入比重太低了,税收才是一个城市最大的“活水”,显示的是企业活力,北上深之所以不依赖土地财政,根本也在此。

所以,这就是泗县为什么要发这样的倡议,土地完全卖不掉。上面那些收入之中,只有土地是最大的一块肉!即便2022年的转移收入没问题,但是本地的税收下滑、卖地也大幅下滑,拿什么来填窟窿?!说当地公务员工资发不出来,那根本不是吓唬人的,中央心心念念的基层“三保”——保基本民生、保工资、保运转——不可不出问题

一句话,类似泗县,没有了土地财政,其它的跟不上来,本质就是“城市危机”。这两者,是一回事。各位,我们要正视一个事实:发展了这么多年,我们的城市对土地财政的依赖度,是更高了,不是更低了。就酱。

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泗县的问题,是很多小城市、中型城市的共性问题(比如说惠州)。事实说明了:我们原来的土地财政那条路已经再也走不下去了。今天的泗县、石门县,就是扯破了喉咙去喊大家买房子,可能最终都没有什么效果。

市场的事实告诉大家,这已经不是2008了,也不是2016了。小城市的黄昏,它将是一个趋势性的。这个问题的根本,在于那些城市的需求支撑不住房地产了,这背后,则是大量城市的产业增长和结构转型,失败了。

如果非要说有什么办法,我认为,我们今天看到的“泗县样本”,其实在告诫很多中小城市,今时今日,应该事不宜迟的做长远规划了,不要再想着忽悠大家买房子,把这个短期阵痛度过去,然后“马照跑、舞照跳”,没那个时代了。

比如:

1)花点心思多去北上广深挖点企业过去,慢慢的放水养大鱼,城市有了就业,人会回来,税收会增加。对自己的企业、对人民好一点,千万不要学霸州,放水养鱼,不是关门打狗。

2)强化点理财意识,少花点钱,不要建那些“楼堂会馆”之类的形象工程,不要超前的匹配基础设施,别把每年的钱都花光。省着点用,给下一任、下一代攒点本钱。

不要觉得现在是小城市的末日了,小城市的黄昏才刚刚开始,现在从头再来,做点“进一寸有一寸的欢喜”的事,没准儿还能走出一个新路子来。日本曾经有一个类似鹤岗、黄石这样的资源型枯竭城市,最终反而做成了一个著名的生态旅游小城。这些都是可以探索的。

上次建了一个500万预算群,是鉴于今年城市副中心的500万刚需盘非常多,具体如何选盘变得复杂,应很多刚需粉丝的呼吁,新建的一个群。然后有些粉丝申请要建“1000万预算群”,我就同时开建三个不同的群——预算在500万内、1000万内、1000万+,有需要的童鞋,都可以扫下方二维码,备注清楚。希望大家通过交流,可以帮助自己更好的“买对”。

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