在湖南常德石门县领导鼓励干部带头买“好几套”房之后，安徽东北部的一个小县城泗县也发出了类似的“时代强音”。
8月16日，安徽宿州下辖的泗县，在官方公众号上发布一则《关于共创房地产业繁荣的倡议书》，倡议公职人员发动亲友参与购房，号召开发商主动让利，并披露全县32个楼盘在等客上门。
但在引起热议后，这个倡议书又删除了。
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网上对这个城市众说纷纭，弹多赞少，不过在我看来，我不认为泗县（以及石门）这样做有什么错。事实上，泗县也好，石门也好，这都是中国城市的真实缩影，尤其是大量的中小城市。
我把这类城市的实质总结为三点：
1）这类城市的人口通常都是净流出的，当地的购房需求是长期向下的，住房长期实际处于过剩状态。
2）这类城市没有太强的产业，产业结构也普遍不够好，导致来自于企业的税收不够多，当地的城市运行抗波动能力弱，常年要依赖于上层的转移支付。
3）最核心的一点，这类城市的土地财政依赖度极强（经常都超过200%），当地能够实现收支平衡最重要的资金来源是卖地。这导致了房地产成了当地的命脉（政府与房地产就是一个硬币的两面），市场一旦出现波动，当地连“基层三保”都是问题。
鉴于石门县的官网披露的信息没有泗县那么完整，我们就只讲泗县（本文所有的数据，除注明外，均来自泗县政府官网及“泗县发布”）。
泗县面积大约1857平方公里，和深圳差不多大。这个城市的人口是流出的，2020年七普人口数显示，泗县常住人口为763310人，比2010年六普人口（798650人）减少了4.4%。实际上，泗县人口在六普的时候，就已经负增长了。到2021年末，泗县全县户籍人口96.27万人，但是常住人口只有75.7万人。
这说明了，第一，泗县的人口在长周期里是减少的，城市竞争力趋于下滑。第二，泗县很多人需要到外地找工作，这是小县城的通病，当地提供不了太多的就业，人们只好出去。
在过去几年里，泗县的GDP增长还算不错，2017-2021年过去5年，泗县的GDP分别为191.2亿元、208.9亿元、261.97亿元、270.99亿元、287.74亿元，增速分别为8.9%、8.5%、8.8%、3.7%、9.5%。
就房地产来讲，看起来也还可以。2021年，泗县有开发商63家，同比增长14.5%；房地产投资也同比增长33.2%，商品房销售面积170.14万平方米，同比也增长了13.7%。根据安居客数据，泗县房价大约是5000多/平米，8月二手房均价为5559元/平方米。
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为什么泗县官方现在发出这样的倡议？
根据我的查询，最直接的因素是今年泗县整个城市，从GDP到房地产，到地方财政，全方位坍塌。不止是某一项，这个城市陷入了巨大的困难！虽然没有像鹤岗那样沦入“财政重整”，但是也很麻烦——在全国范围内，这样的城市现在不知道有几多。
大家都只去讲泗县的财政、房地产下滑，但是遗漏了最重要的一点，这个一切的开始要从泗县的疫情封控讲起。根据泗县官网披露，今年以来泗县经历了两场疫情封控冲击，最严重的一次泗县称是“6.26疫情”——从6月26日起到7月4日，泗县9天内累计报告1021例感染者。泗县自6月29日当日起，全县封闭，还出现了“三天消灭新冠”的军令状，成为一个笑话。一直到今天，泗县官方微信号“泗县发布”还隔三差五的发布疫情最新指令。
疫情封控对泗县经济造成多大的冲击，没有数据，但现在这也好几年了，大家基本都经历过，应该都知道这个影响很大。我能查到的数据是：截至8月1日，泗县复工复产企业只有47家，正在审批复工复产企业12家，正在申请复工复产企业25家，近3000人返岗。但泗县截至上半年规上工业企业就有164家，这个复工复产率太低了。
当我们讨论泗县以及其它城市的时候，不能单独拎出房地产市场调整对城市的冲击，房地产也是一个受影响的行业，反过来它又冲击了城市。但说到底，现今疫情封控才是最重要的因素，它影响了一切，影响所有的城市，并且一眼望不到头。
在这个情况下，叠加弥漫全国的房地产大WJ，泗县的“城市危机”显露了。
我们从GDP、地方财政、房地产市场这三个角度来观察，让大家看一看类似的城市，和房地产的真实伴生关系。
泗县今年上半年的GDP下滑得很厉害，1-6月只完成146.7亿元，同比增长2.9%，增速低于全宿州0.4个百分点。
最严重的是财政下滑问题。泗县2020年一般公共预算收入13.16亿，同比增长7.4%；2021年一般公共预算收入14.55亿，同比增长10.6%。但是今年上半年，这个数字变成了只有7.62亿，下降了6.3%（全口径财政收入更是大幅下滑了3成多）。
在房地产及土地市场，倡议书本身就是最好的说明，上面这张图也显示了，房地产投资在转头下滑，而去年还增长了3成多。
但最值得看的数据是卖地。
2021年，泗县卖出了39块地，土地出让金收入是36.97亿元。但是，根据泗县规自局土地供应成交结果显示，今年上半年一共只成功卖出去了7块地，其中6块地是工业地块，1块地是商服地块，总额只有可怜的3342.5万！还不足去年的1/100！（我只在泗县规自局系统查到7宗成交记录，加总得出的这个数字，是否有些没有公开我就不敢确定）。
这是为什么泗县会如此的捉急的缘故。
03
为了能够进一步说明如同泗县财政和房地产的关系，我们继续拆解，依据《2021年泗县财政预算执行和2022年预算编制情况》，我们其实可以拆出很多城市的“里子”。
城市财政预算重点就是讲城市的三张表——一般公共预算收入表、政府性基金预算表、国有资本经营预算表，这些钱是地方政府能够支配的财力，尤其是第二个。
2021年的泗县：
一般公共预算收入为67.02亿（本地一般公共预算收入14.55亿、转移收入52.46亿）；
政府性基金预算收入56.53亿，（本地政府性基金预算收入37.88亿，其中土地出让金36.97亿，占比约98%，各项转移收入18.65亿）。
国有资本经营预算收入2.37亿元。
以上的钱全部花光，恰好收支平衡，一分钱不剩。
2022年的泗县是这样计划的：
一般公共预算收入：增长10%以上，16.1亿，加上转移性收入32.42亿，共为48.52亿。
政府性基金预算收入：本地计划31.01亿，其中土地出让金计划30亿。加上转移性收入，共为45.14亿。
国有资本经营预算收入：0.1亿。
以上的钱，也都是全部花光，一分钱没剩下来。
看这些可以出如下门道：
1）泗县是一个高度依赖转移收入的城市，2021年转移收入一共是71.11亿，本地产生一共是54.8亿。加上转移收入，泗县勉强收支平衡。而没有转移收入，泗县就要“财政重整”。
2）泗县是一个土地财政依赖度极高的城市，来自土地的收入2倍于预算收入。我们以“土地出让金/一般公共预算收入=土地财政依赖度”这个公式来计，泗县2021年的土地财政依赖度高达254%，在全国范围内都属于“第一阵营”。土地财政是当地的小金库，没有这个，当地工资都可能发不出来。
3）泗县的税收造血能力过弱。一般公共预算收入中最重要的主体是税收，泗县2021年的数据是8.87亿，占整个收入比重太低了，税收才是一个城市最大的“活水”，显示的是企业活力，北上深之所以不依赖土地财政，根本也在此。
所以，这就是泗县为什么要发这样的倡议，土地完全卖不掉。上面那些收入之中，只有土地是最大的一块肉！即便2022年的转移收入没问题，但是本地的税收下滑、卖地也大幅下滑，拿什么来填窟窿？！说当地公务员工资发不出来，那根本不是吓唬人的，中央心心念念的基层“三保”——保基本民生、保工资、保运转——不可不出问题。
一句话，类似泗县，没有了土地财政，其它的跟不上来，本质就是“城市危机”。这两者，是一回事。各位，我们要正视一个事实：发展了这么多年，我们的城市对土地财政的依赖度，是更高了，不是更低了。就酱。
04
泗县的问题，是很多小城市、中型城市的共性问题（比如说惠州）。事实说明了：我们原来的土地财政那条路已经再也走不下去了。今天的泗县、石门县，就是扯破了喉咙去喊大家买房子，可能最终都没有什么效果。
市场的事实告诉大家，这已经不是2008了，也不是2016了。小城市的黄昏，它将是一个趋势性的。这个问题的根本，在于那些城市的需求支撑不住房地产了，这背后，则是大量城市的产业增长和结构转型，失败了。
如果非要说有什么办法，我认为，我们今天看到的“泗县样本”，其实在告诫很多中小城市，今时今日，应该事不宜迟的做长远规划了，不要再想着忽悠大家买房子，把这个短期阵痛度过去，然后“马照跑、舞照跳”，没那个时代了。
比如：
1）花点心思多去北上广深挖点企业过去，慢慢的放水养大鱼，城市有了就业，人会回来，税收会增加。对自己的企业、对人民好一点，千万不要学霸州，放水养鱼，不是关门打狗。
2）强化点理财意识，少花点钱，不要建那些“楼堂会馆”之类的形象工程，不要超前的匹配基础设施，别把每年的钱都花光。省着点用，给下一任、下一代攒点本钱。
不要觉得现在是小城市的末日了，小城市的黄昏才刚刚开始，现在从头再来，做点“进一寸有一寸的欢喜”的事，没准儿还能走出一个新路子来。日本曾经有一个类似鹤岗、黄石这样的资源型枯竭城市，最终反而做成了一个著名的生态旅游小城。这些都是可以探索的。
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