文｜邓浩志
全国居民购房杠杆率大降，创近10年新低！
统计数据显示了标题的情况。购房杠杆率的下降，通常有几个原因：
1、贷款难度大了，买家借不到这么多钱；
2、买家不愿意贷款，可能因为利息高，可能对个人未来收入悲观，可能对房价前景看淡。
目前情况是，不少城市已经将首套房贷首付降到20%这个历史性低位，但杠杆率也还没有起来，这可能说明，首次置业很可能并不是市场的主流需求（我之前就强调楼市当前是改善型占绝对主导）。
这里也提示，目前针对首次置业的楼市刺激政策并没有对楼市复苏起到积极的作用。另外，我们近期有一个观察，发现越是买豪宅的高消费群体，越是一次性付款。而初次置业，购买“上车盘”的买家，目前更多持观望态度。
购房杠杆率下降，也间接说明经济不景对中低收入群体影响更大，他们更趋向于不敢购房，于是贷款额度减少，杠杆进一步走低。
所以，现阶段购房降杠杆，同步发生的是中低阶层的收入减少。
银行执行“楼盘封顶后再发放按揭贷款”政策
消息至今暂时只有青岛在执行，当然不排除还会有其他城市跟进，但一定不会很多。为什么？不是政府不想这么干，而是现在的情况不允许这么干。我之前已经反复强调了，开发商现在资金极度紧张，任何不放贷，或者延迟放贷，很多项目都熬不住，本来可以不停工的，也会被迫停工。
青岛的“楼盘封顶后再发放按揭贷款”表面上是维护了购房者利益，实际上是加大了楼盘烂尾的风险，目的是降低管理者的风险，是属于一刀切政策，也属于层层加码行为。为了维持市场稳定，应该避免在现阶段采取过于激进的策略。
预售资金或再现超额监管
《证券时报》统计，近期广东东莞、湖南长沙等多个城市都推出新规定，要求将卖楼的款项直接存入指定的监管账户，保证资金留在项目优先用于建设，保障如期完工交楼。河北沧州更计划，如果款项没有进入监管账户，买卖楼宇双方可以随时解除合约。
“保交房”是当前各地的重要工作，提高预售监管资金，于是再成为各地“自保”的办法。按规定，预售监管资金在工程不同节点有不同留存比例要求。去年底恒大刚爆雷的时候，曾经出现过各地超额留存预售监管资金的情况，结果是具体项目资金可能充足了，但房企总部因为获得不了项目资金，导致了今年初债务违约的大量出现。之后经过多方协调，这个问题在今年上半年有所缓解，于是房企爆雷情况也有所缓解。不过最近中央再强调“保交房”，于是各地又开始一轮预售监管资金超额监管，这也属于层层加码行为。未来，需要谨慎平衡保交房和房地产融资危机之间的关系。