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净省几百万,年轻人提前还贷了

财经天下周刊

2022-08-16 19:31北京

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撰文 / 李逗

编辑 / 董雨晴

打开小红书和B站,许多年轻人孜孜不倦地分享着如何“提前还房贷”,省下几十万乃至几百万利息的话题变成热门。人们不再轻易背上负债,以往争抢贷款额度的热潮早已过去了。比起借钱,年轻人反倒更热衷于早点还清债款,早日实现“无债一身轻”。

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当炒股、买基金的投资风潮刮过,许多人似乎开始认清一个现实——买什么理财产品,都不如提前还贷来得稳妥划算。

今年上半年以来,业主们提前还房贷的现象开始集中爆发,很多手里有闲钱的购房者们,选择将买房当做最好的投资渠道。尽管还贷之路并不十分畅通,但仍有许多人想办法排队、预约、等上大半年的时间,甚至不惜赔上违约金,也要提前把房贷还了。

这种大规模的提前房贷现象并不寻常。以往,人们的共识是“有闲钱不如去投资,没必要急着还贷”,但现在,房贷利率降到历史新低后,大家反而不愿意贷款了。

对于靠借贷赚利润的银行,这自然不是个好消息。很多办理提前还贷业务的人发现,想要顺利办理提前还贷业务甚至还变难了。不久前,交行一度出台了一个新规定,“要求赔偿1%的违约金”,在引起热议后又迅速删除了公告。

压力来到了银行这边。提前还房贷的人变多后,许多银行的压力也由去年的“控房贷“转为了“保房贷”。与提前还房贷相关的门槛,也被悄无声息抬高了。

买理财不如还房贷

选择提前还房贷,程文下了很大决心。

2019年,程文买了一套北京五环外的房子,首套房贷利率5.15%,贷款近500万。程文毫不犹豫地选择了最长30年的还贷期。尽管相比上年的首套房贷利率有所抬升,但程文并没有太多纠结的。他相信,房价的上涨总会抵消掉这多出来的房贷利息。

仅仅过了3年后,程文的幻想就破灭了。房价不仅涨得极其缓慢,就连多出的房贷利息,也成了不小的负担。对许多人来说,动辄百万元的还款金额下,利息所占的比例不容小觑,甚至达到了总房款的44%左右。

提前还贷的账本其实并不难算。虽然最新房贷利率最低已经降到了4.25%,但许多人的房贷利率仍旧停在5%以上。对于这些“房奴们”来说,提前还钱不仅能少还一部分利息,也可以看作是把钱投资到一笔利率在5%以上的理财,可以说是“稳赚不赔”。

打开小红书和B站,许多年轻人孜孜不倦地分享着如何“提前还房贷”,省下几十万乃至几百万利息的话题变成热门。人们不再轻易背上负债,以往争抢贷款额度的热潮早已过去了。比起借钱,年轻人反倒更热衷于早点还清债款,早日实现“无债一身轻”。

仅仅是几年前,局面还不是这样的。

自2017年以来,多地首套房贷利率基本保持在5%以上的水平,且有不断走高趋势。2020年最后一天,央行、银保监会不得不拿出楼市调控的最新手笔——房地产贷款集中度管理制,给每一档银行定下两个新考核标准:房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。

这都没有劝退狂热的购房人。到了2021年,多地房贷利率已经攀升到6%以上,想要成功借到房贷变得更难了。许多人印象深刻的是,房贷审批时间从往常的一两周,延长到了三至五个月。

到了今年初,局面迎来新的反转,房贷利率的上涨趋势不再,转而开始不断走低。为了刺激房地产市场的发展,今年以来,LPR 五年期按揭贷款利率不断走低,从首套房贷利率5%以上接连下调到最低4.25%。

图/视觉中国

LPR报价作为银行贷款利率的定价基准,即“贷款利率=LPR报价+点差”,对于购房者而言,5年期以上LPR反映着按揭贷款利率走向。根据贝壳研究院统计,6月末,103个重点城市主流首套房贷利率为4.42%,二套利率为5.09%,比起年初下降122bp、82bp,尤其是在第二季度,降幅更加明显。

房贷利率的下降能让新买房人省去一定利息。但对于更早之前签订按揭贷款合同的老客户们来说,享受不到太多利率下降的好处。一位房地产行业分析人士表示,“已经买房的老客户们,贷款的利息加点是固定的,买房时超过了4.6%以上的部分,哪怕银行降了那部分利率,老客户也无法享受到房贷减少,除非是基准利率下降,否则只要你签了合同,每个月该还多少,就还要还多少。”

利率下降利好的只是新买房人,这难免让很多高位入场的老客户心理不平衡。一些资金不充裕的借款人也蠢蠢欲动,为了节省贷款利息,转而选择了“以旧换新"的方式,即用利率更低的消费贷、经营贷或者前面提到的信用贷,来置换利率更高的房贷。

不过,经营性贷款、消费性贷款跟住房贷款本质上仍有很大区别。个人住房贷款长期被人们视为最优质的贷款资源,不仅最长可以申请30年,且一旦利率固定下来之后,基本上不会有太大的变化。银行不会对存量房贷作出政策调整,更不会随意抽贷。

对此,银行从业人士张明提醒道,“做抵押贷、经营贷等最大的风险是后续银行的抽贷问题,且经营贷、消费贷只能是短贷,后续的操作中也会牵涉到政策稳定性等问题,对风险把握不高的人不建议这么操作。”

提前还贷的现象背后,折射的还是人们对当下的不安,对未来收入不稳定的担忧。对很多人来说,30年的房贷犹如隐形的枷锁,最重要的是未来的不确定性、不安全感极大地影响着个体的行为决策。

而对于新买房人来说,虽然银行的房贷利率下调了许多,但许多人却抱着不敢负债、不愿负债的预期,不再轻易背债了。数据显示,2022年上半年,全国新增住户贷款仅2.18万亿,同比2021年减少2.4万亿,显著低于过去5年的平均水平。

想早点还贷,没那么容易

对银行来说,消息就不太妙了。

按揭贷款在银行属于“香饽饽”的产品,风险小、利润高。如果有大量的借款人提前还贷,势必会打乱银行后续的借贷计划。为了降低风险,部分银行也开始暗自有了变相“阻碍提前还贷”的措施。

不久前,交通银行调整提前还款违约金收取规则的行为,一度引起较大争议。8月初,交通银行发布了一则公告显示,今年11月以后,提前还按揭贷款的借款人,都要交约占本金1%的补偿金。

公告一出,迅速引发市场关注。网友们意见很大,纷纷指责这是霸王条款。第二天,顶不住舆论压力的交通银行,火速撤销了上述公告。但据《财经天下》周刊了解到,虽然公告被删除了,但是相关执行细则已经被下放到各个支行。

在违约金方面,不同银行、不同地方都会有不一样的要求。对还款时间和还款额度的要求,部分银行会收取违约金,也有一些银行规定,无论何时提前还款均无需交补偿费。不过,总体来说,绝大多数银行房贷只要还款超过一年,提前还贷就免收补偿金。

某国有大行从事房贷审批的王丽透露,“就上海来说,目前还房贷整体还是稳定的,维持存量的压力一点也不大。房贷审批业务以前都是合同约定,三年内提前还贷要收钱,但现在这条约定已经没有了。但别的地区靠违约金维持存量,还是很有可能的。”

增加还贷违约金,只是还贷流程中的一环。多位有意还贷的借款人向《财经天下》周刊反映,部分原本可以线上申请提前还贷的银行,线上自助申请的功能取消了,需要贷款人到线下柜台书面申请,相当于无形提高了提前还贷的门槛。

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图/视觉中国

一位信贷经理介绍,“目前银行的普遍行情是,在客户提出书面申请后,大概1-3个月才会给你划款。”上海某支行贷款业务员也给出了类似回答:“现在各个支行的还款政策都不一样,可能有的支行需要提前申请预约。

而如果对提前还贷关注更多的人,还会注意到一个新词:“提还额度”没有了。

据上述信贷经理透露,针对提前还贷,银行现在推出了“额度管理”。王丽介绍道,“其实这也是银行体系的话术,一般也就控制一下月底、季度底的还贷节奏,过了这个月再申请还能还。”

实际上,这种不愿意大量贷款的情况,也不是一天两天了,最早可以追溯到今年2月。中国人民银行发布的数据显示,2022年2月份,以按揭房贷为主的居民中长期贷款在15年以来首次出现负增长,减少459亿元。今年上半年,居民的存款数据创新高,住户存款增加10.33万亿元,同比多增2.9万亿元(增长38.7%)。

银行的焦虑

人们的储蓄意愿还在继续攀升,这让不少银行的信贷经理很“焦虑”。对当下的银行而言,资金是充裕的,关键难题是需求寡淡。

“有的热点城市,今年新增个人住房贷款在下降。提前还的、到期的贷款,比新放出去的贷款要多。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,今年上半年,我国住户贷款余额同比少增,主要是住房贷款少增1.94万亿元。

居民的贷款意愿下降,正在成为各家银行面临的紧要挑战。为了抢业务,银行在公积金贷、装修贷、抵押经营贷等业务的贷款利率开始一降再降,贷款额度一升再升,线上产品越来越多,准入门槛却越来越低。

不少人发现,银行和一些外包中介的电话“营销”,明显又增多了,他们要么鼓励客户选择分期偿还信用卡,要么发出额度提升的邀约,还会宣传一种“性价比优于一般消费贷”的信用贷。

一位银行从业人士表示,“银行现在也很内卷,以前是吸收存款导致存款过高,2018年302号文出来以后,银行投资退出了主流舞台,只能回归本体贷款。但想要贷款的都贷了,后来就让员工打电话,员工也很反感这些。”

图/视觉中国

不过,传统的电话营销仍然只是“笨方法”,并不能精准有效地寻找潜在客户。信贷需求不足致使的局部“内卷”,更直观体现在贷款利率的竞争上。

如今,利率价格的下降已成为各家银行“内卷”的重灾区。7月份的数据显示,部分商业银行零售消费信贷最低年化利率已跌破4%,而一些地方农商银行针对优质客户的信用贷年化利率甚至降至3.5%以下。

不过,虽然各家银行都在大打“价格战”让利,但一个深层次的问题也成为很多银行共同面临的:持续通过“价格战”做大贷款量后,银行的净息差管理面临着更大压力。

2021年业绩发布会上,多位银行高管就曾判断,2022年银行息差下行的压力仍比较大,净息差水平预计还会有一些下行趋势。

如今,银行间的“利率价格战”悄然升级导致了一种新的压力。作为放贷一方,银行每降一点利率,就会少一份利息收入。而根据银保监会公布的2022年一季度主要监管指标,一季度商业银行净息差为1.97%,较2021年全年的2.08%下降0.11%。

与此同时,各地对房地产纾困的政策也在不断升温。比如,深圳推出了“一人购房全家帮”的公积金贷款支持政策;广州、上海二手房指导价松动之后,北京也在8月初对三个试点项目开了个政策的口子。8月12日,南京、苏州等江苏多个重点城市传出降低二套房首付比例的消息。

而在房贷的放款速度和贷款利率上,相关部门也在不断发力。7月中旬,银保监会统计信息与风险监测部负责人刘忠瑞介绍,“银行按揭贷款审批效率目前的放款速度已经达到2019年以来的最快。”近一个月后,央行又传出了房贷利率或将进一步下调的消息。

8月15日,央行发布消息称,公开市场逆回购(OMO)利率和中期借贷便利(MLF)利率,超预期同步下调,均较前期下降10个基点。MLF政策利率的走向,向来反应者LPR的走势。因此,市场普遍预估,本月LPR报价大概率同步下调10个基点,与之挂钩的房贷利率也将有下调空间。

中国民生银行首席经济学家温彬分析认为,8月以来信贷需求延续疲软态势,票据利率低位运行,反映出经济内生动能不足和疫情冲击过后的有效需求仍未完全修复。在此背景下,需要央行采取一定的逆周期调节举措,以缓解经济下行压力加大的局面,提振市场信心。

目前,尽管政策、银行都在多维度吹暖风,但想让房贷市场重新恢复往日的活力,仍旧成为各家银行的重大考验。

(文中程文、王丽、张明为化名)

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