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评论丨110平方米房子到手仅61平方米,公摊明细要“晒在太阳下”

红星新闻

2022-08-16 18:19四川

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公摊面积一再被诟病、被质疑,意味着当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究。买房不只是室内居住,还有由公摊部分支撑的社区服务

近期,一则“110平方米房子到手仅61平方米”的消息,让“公摊面积”这个老生常谈的话题再上热搜。据悉,青岛一市民购买了一套总面积110.25平方米的住宅。购房时销售人员告诉她,小区楼栋属超高层建筑(共有55层),考虑到避难层、电梯高度等因素,公摊面积占比31%,合同上显示套内面积为75平方米。但收房时发现,实测套内面积61平方米左右,公摊面积占比46%。

厘清几个误区

据报道,这套房增加的公摊,主要体现在墙体的厚度上。按照相关规定,外墙一半厚度计入公摊面积。尽管规则比较清楚,但接近一半的房屋面积被“摊出去”了,还要为“摊出去”面积的买单,心理上是难以接受的。那么,怎么维护业主的权益?公摊面积是否合理、是否该取消?

《商品房销售管理办法》等规定都明确,商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。购房者所购置的商品房,都应载明这两个面积。套内面积是业主实际使用面积,公摊面积包括两部分:一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室,及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积;二是套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。

现在,要厘清几个误区。比如,买房无法撇开公摊面积,其也应计入商品房总价。根据《商品房销售管理办法》规定,商品房销售可以按套(单元)计价,也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。比如,公摊较小并不意味着居住就舒适,电梯间、楼梯间或门厅太小,一梯多户、没有避难层等,尽管缩小了公摊、套内面积增加了,但舒适度、安全感也降低了;再比如,开发商“偷面积”,貌似套内面积增加,但占用了公摊,导致小区整体环境受损。还有,如果是高层建筑、公寓楼栋等,电梯、大堂、消防等要求会增加,导致公摊面积也会增加。

目前,人们逐渐开始转向追求完善的公共设施、社区服务、安全保障等,完备的社区公共设施和安保会发挥很大的力量。

警惕开发商有意做大公摊

不过,110平方米的房子只有60多平方米能用,公摊占到近一半,是否合理呢?

现行规定对于公摊面积大小没有比例限制,主要与新盘项目的规划设计、配套设施有关。从业主的角度看,套内起居生活面积与社区公共服务面积此消彼长,取决于业主的诉求。笔者认为,多层次住房消费并存的情况下,对不同类型的新盘项目,在规划设计及报批阶段,就应对公共服务为主的公摊占用,做出合理的规划指标限定,毕竟房子和公共服务都是给业主提供的。

就本案例而言,46%的公摊是否合理,近一米的外墙是否过大?笔者认为,若在规划设计和报批、销售宣传时的公摊与46%有差异,可以走仲裁的解决路径。不过,由于公摊的计算、范围、规划设计等太过专业,需要归属管理部门做出引导。这样做,有利于规范开发商的经营行为。毕竟,业主对共有和专有部分的房价支付是一样的,但开发商支出的成本是不一样的,要警惕有意做大公摊,降低开发成本的行为。

当前,业主对公摊的质疑,还不止于此,共有几类问题。比如,开发商明确电梯间、楼道间、楼栋大堂属于公摊面积,但一边收物业管理费,一边将广告收入占为己有。游泳池、地上停车场是共有部分,但却对外营业,这与“一房二卖”类同。电梯和楼道需要精装修吗?墙体要取暖吗?即便要装修、要取暖,但标准不一样,成本也会低一些。低密度住宅(如别墅)的利润高,开发商有内在激励,或许会将公摊更多挪到高层或洋房部分。

作为共有部分的公摊,专业性很强、内容因楼盘而异,哪些纳入、哪些不纳入,边界不明,如果相应监管没跟上,就可能会给侵犯业主权益创造空间。不仅开发商在这方面可能套利,物业公司还会利用公共空间盈利(比如电梯广告),保洁保安利用地下储存空间或过道储存废品,业主私自把公共过道当储物间(比如放鞋架)。本质上,住房套内部分的产权最明晰,谁也侵犯不了,但共有部分的产权共有,权利边界模糊,会导致“公共地悲剧”不断上演。

社区生活离不开公摊,言及“取消公摊”更多乃情绪之举。最重要的是,标准和明细一定要“晒在太阳下”,监管还要跟上。比如,要制定不同类型社区的公摊指引;公摊部分的内容要明晰,经营的部分要将经营收益归属全体业主,纳入物业维修基金,或者抵扣物业费;房屋交付时,独立第三方要对公摊面积进行实测并公示;探索公摊部分定价和套内定价的差异化。

公摊面积一再被诟病、被质疑,意味着当务之急是要明确产权意识、夯实侵权必究。要记住,买房不只是室内居住,还有由公摊部分支撑的社区服务。

红星新闻特约评论员 李宇嘉(广东省城规院住房政策研究中心首席研究员)

编辑 赵瑜

红星评论投稿邮箱:hxpl2020@qq.com

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