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深圳房产,正面临没人接盘的风险

诗与彼方

2022-08-16 13:36安徽

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很多人已经不关心深圳楼市了。

因为没有利好,没有交易,跟自己也没啥关系。

现在楼市太惨淡,不管是新房还是二手房,都变得很难卖。

人们没信心,购买力也严重不足。

很多房子,都面临着没人接盘的风险。

即使有降价促销,也很难马上好转。

1

不止是深圳,全国楼市都很疲软。

绝大多数城市的房子,都有点滞销。

就算很多地方都在放松限购限贷,但就像那句话说的:

不是不想用尿壶,而是彻底没尿了。

买房的需求,这说没就没了。

7月的金融数据,算是给所有人敲了个警钟。

7月社融只有7561亿元,而6月有51733亿元,去年同期也有10752亿元。

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严格来讲,这已经不算是腰斩,而是直接雪崩了。

即使有周期和季节影响,这个数据也是创下近5年历史最低。

另外,跟房地产直接相关的,居民中长期贷款也在下降。

7月中长期贷款只有1486亿元,只有去年同期的37%。

很明显,社会需求已经崩塌。

所有人都不加杠杆,不去买房,也不去消费。

只想着报复性存钱,赶紧去还贷款,压根就不想借钱,这就有点吓人。

最近,全国强二线又开始新一轮房地产放松。

南京、苏州和无锡等强二线城市都急着放松,能看出地方压力很大。

但当需求都没了的时候,你再怎么刺激房地产,用处能有多大?

我觉得,还挺难的。

今年除了中美脱钩,还有一个很大的趋势是,房地产和经济脱钩。

有数据统计,去年房地产和建筑业对GDP的贡献,从21%迅速下滑到-2%。

由于土地市场遇冷,很多地方的财政收入,也是直线下降。

过去几十年,房地产一直是中国经济的压舱石,能带动几十个行业发展。

但种种迹象来看,今年房地产和经济有硬脱钩的迹象。

房地产不仅对经济没有加持,反而因为烂尾暴雷等原因拖垮了整体信心。

市场预期变悲观后,人们更加不敢买房,很多房子流动性会受到冲击,然后又是死亡循环。

不可否认的是,我们将不得不面对脱钩的阵痛。

2

现在全国需求疲软,深圳也不例外。

很多城市房子之所以不好卖,是因为大家都没信心,生怕买完就会接盘。

深圳相对会好点,毕竟基本面足够,有钱人还是很多,只要政策放松就有购买力。

但深圳的问题是,政策限制得实在太严了。

作为房价曾经涨得最猛的城市,深圳有限购、限贷、限售和限离等组合拳套餐,调控力度明显是全国最严。

虽然还是有不少人想在深圳买房,但等他们真正考虑时,就会发现:

要么没钱买不起,要么有钱买不了,不是谁都能在深圳买房。

深圳买房门槛至少3年起步,而且好点的新房,首付门槛要200万以上,二手房就更贵。

更何况,今年经济下行压力很大,很多人收入受到冲击。

深圳房价又跌了一年多,大家也不敢轻易下手入市。

这一冷静,市场就真的凉了。

上半年,深圳二手房成交量只有9965套,创下近10年历史新低。

7月二手房成交量只有2000多套,也是惨得一批。

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当二手房交易量下降,意味着:

绝大多数房子,都是账面财富,而且有价无市。

现在深圳房子的价格,基本只是黑盒。

你只能看到参考价,看不到真实价格,房价已经失去了它的意义。

好吧,就算你知道真实价格,但现在这个环境下,你也没法按正常价格卖掉。

过去1年里,深圳大部分区域的房子,价格都在下跌。

核心区域的房子,跌了10-20%,部分网红盘,跌了30-40%。

当然这还算好的,至少人家有交易,跌了还能卖掉。

更多的房子,属于跌完也没人买的那种。

你根本就不知道,它能以什么价格被交易掉?

降价后,不仅没人买,甚至连问的人都没有。

就好像突然失去了接盘侠,你就突然成了最后一棒。

3

当然,现在的情况可能没那么极端。

深圳房子流动性差,只是暂时的。

因为供需矛盾还是很紧张,只要房子降价卖,总归是有人买。

但如果你想卖出溢价,在产品选择上就要多注意了。

我的建议是,买房要由卖家思维。

现在买房不比以前,你买之前就得有接盘侠,要提前想好:

未来3-5年后,谁会来买你的房子?

这个问题,至关重要!

极端点讲,想清楚这个问题,能让你多赚几百万,改变几代人的命运。

为什么?

因为你房子买的好,那可以有更多选择权,整个家族不断往上走。

而你房子买错了,那就是一房定终生,用全家人的财富给错误买单。

注意,深圳房子限售3年,如果是新房,算上交房时间,差不多要5年。

过了3-5年后,新房变成二手,二手楼龄也会变老,你如果要卖房,是跟同时期产品竞争。

到那时,你要想清楚,你家房子的相对优势是什么?

是学校好?

是地段好?

是楼龄相对新?

是居住体验更好?

还是房间数更多?

当然,你不是非得卖房,你甚至可以一辈子都不卖这套房。

但你必须得知道,以后谁会来买,ta买的原因是什么。

因为只有有购买力支撑的价格,才是真实价格。

只有大家愿意用钱投票的价值,才是真实价值。

那些没人买,没流动性的房子,只是消费品,甚至更惨的,只是钢铁负债。

随着深圳人买房,逐渐变挑剔后,购买力会进一步分化。

只有少部分产品,才会被追捧疯抢。

很多房子,真的会逐渐没人接盘。

就像是个击鼓传花的游戏,你会明显能感觉到:

虽然暂时还能卖掉,但鼓声即将结束,离最后一棒,已经越来越近了。

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