知识城航拍图（十年前图片来源广州高新区发布）
过去十多年，广州数十个区域先后开启“造城”动作。
但真正实现“质变”，兑现利好的板块其实并不多，知识城绝对是最突出的一个。
12年来，知识城几乎一年一个台阶，彼时为山林之地，如今成为产城融合的代表名片。
是的，大城快步而至。
知识城航拍图，广州楼市发布 摄
01
知识城造城12年
到底跑得有多快？
适逢造城12周年，知识城变化有多快呢？
最简单的判断方法是看高楼多不多，产业发展快不快。
两度扩容，一纸条例，从8.08到232平方公里。知识城从阡陌田舍蜕变成新型现代化城市。
知识城航拍图（十年前图片来源广州高新区发布）
透过航拍照片对比能看到，从2010年到现在，12年多时间内，道路两旁写字楼如雨后春笋一般冒出。
知识城广场、人才大厦、知识大厦、330米的知识塔、338米的文化塔、300米的生物塔……一幢幢高楼拔地而起。
楼市君看来，知识城之所以跑得快，是其超高的定位和产业实力。
“中新国家级双边合作项目”的规格，不止是广州的天选之子，在整个大湾区也是独一份的。
再加上广深港科创走廊龙头的地位，使其在短短12年，跑出其他新城20年的加速度。
发展最猛：GDP要单挑荔湾、增城
如果说照片对比还不够震撼，那么，透过数字的变化，或许更能说明知识城的超强吸引力。
从“十四五”规划定下的目标来看，如今的知识城只是高速发展的开端，其发展将呈现几何级的跃升。
2020年，知识城生产总值约250亿元，到2025年，知识城生产总值将达到1000亿，立下flag要5年翻四倍。
要知道，官方制定的目标往往有依据和把握的。这个千亿目标接近荔湾、增城2021年整个区域的生产总值。
有了更高更远的目标，大手笔投资纷至沓来。
从2020年起，知识城继续加码投资，连续三年，每年投入500亿元。
在今年广州重点项目名单中，知识城涉及全市重点项目63个，占黄埔44%，带动总投资约3100亿元，遥遥领先于科学城、老黄埔。
仅仅是知识城19个旧改项目，改造成本就达到1084亿。
密集的投入涌入，知识城形成了“一核、两心、多园”的城市空间格局、“三集群、两高地”的产业发展空间。
总体空间布局 图源：黄埔区人民政府网
与其他新城相比，知识城的璀璨并不依靠房地产，而是依靠扎实的产业。
人才吸引力强：十年间翻十倍
当高知产业成为基石，知识城需要人才这个核心支点的撬动。
2020年广州净增50万人口，其中三分之一流入黄埔，大多是高学历、高素质、高品位的财智人群，也是建设知识城的中坚力量。（来源：黄埔区工业和信息化局）
2010年至2020年，知识城的人口从3万人攀升至如今的35万人，翻了超10倍。（来源：广东粤港澳大湾区研究院）
黄埔人口变化对比
区域
2020年
2010年
增长
科学城
55.1万
27.8万
98.2%
老黄埔
58.3万
46.1万
26.4%
知识城
35万
3万
1066%
未来，知识城总人口将达到50万人，其中就业人口25万人。
强大的人才吸引力，是支撑知识城打好长远牌的重中之重。
目前，知识城已集聚21位院士领衔的顶尖人才队伍，引进全职教职工300余人，硕博研究生培养规模3400余人。（来源：广州日报）
广州大学黄埔研究院效果图
当中不乏长江学者、杰出青年科学基金获得者、中组部特聘专家、万人计划等国字号领军人才。
知识城甚至搭建了全球人才数据库，目前入库的副教授以上的国际人才超过1000人，人才密度开始叫板科学城。
高占位的知识城，早已彰显了大城崛起的文化自信。
生活指数高：教育、医疗、商业多管齐下
一个板块的配套密度，和居民生活幸福指数密切相关。
据规划，知识城总人口将达到67万人。除了庞大的产业精英外，这里有多达数十个小区，汇聚几十万户家庭，拥有庞大的消费力。
未来的板块商业体量，相当于34个天河城（约140万㎡），生活之便利看得见、摸得着。
知识城部分商业体体量一览
项目
规模（万平）
城南邻里中心
约4.8
第二邻里中心
约3.2
合景悠方
约14
绿地缤纷城
约8.1
超级邻里中心（规划中）
约22万方
汤村站综合体（规划中）
约88万方
医疗方面，南方医院知识城南方分院、中山大学附属肿瘤医院、广州皇家丽医院、广州泰和医院已建成，并且环环相扣，医疗康养快速切换。
今年，黄埔关于学位问题风波不断。
知识城更是高瞻远瞩，多年前已落地了广州市二中会元学校、广州实验中学、玉岩实验学校等学校组成的名校团。
这还不是全部，知识城还规划了世界一流的国际会议中心、科技馆、博物馆，看齐珠江新城的配置。
高占位、大手笔、配套全，这就是知识城。
02
政策、产业、发展模式
知识城正在追赶科学城
如今的知识城，进击的节奏并未减缓，反而是阔步向前。
知识城要进步，必须要对标一个优秀的前辈。能与知识城的“建设速度”媲美的，恐怕只有拥有20年发展史的科学城。
从发展轨迹看，他们都以一条黄金中轴为原点，通过产业带来就业机会，从而留住人口。
不同之处是，科学城用了20年才开始成型，知识城10年左右就已初具雏形，落地速度更快。
无论从规划的高度，还是产业设计，我们都能直观看到两座大城的不同。
维度
知识城
科学城
面积（平方公里）
232
重大项目数量
63
38
投资额（亿元）
企业数量
4500+
医院数量
8（含规划中）
7（含规划中）
地铁数量
8（含规划中）
11（含规划中）
1、政策定位能级更高。
在政策定位上，科学城在“广州十四五”中，赋予智造中心这一定位。
而知识城的定位能级更高，是全国唯一经国务院批准的“知识产权综改试验区”，定位为世界湾区、科创智城。
环九龙湖经济带效果图
它一口气拥抱了3座300米以上地标写字楼，集结了知识塔、文化塔等地标。
知识城的蝶变，从描绘蓝图的第一笔开始，就是注定的。
2、拥有更高端的产业顶层设计。
科学城作为前辈，最早以高新技术产业为驱动成为增长极，它主要干两件事：
一是布局总部经济集群，二是引导传统产业升级。
知识城作为后起之秀，基本脱离了科学城早期制造业的影子，发展更尖端的产业，拥有知识中心的顶层设计。
知识城把同类产业聚集到一片土地、且管理有序，形成超强的集群效应。比如知识城北的生物医药、半导体；知识城南的人工智能、新一代信息技术等高知产业。
摊开知识城骨架，我们可以发现：产学研商住，在这里做到了区隔、融合、统一，形成了一个健康的闭环。
3、“公建先行”的发展模式，有更高的势能。
摊开科学城近20年的地图，其发展有目共睹，但也带来一种尴尬的布局：工业区与居住区混杂状态，商务便利度和生活舒适度都要弱一点。
知识城作为经济发展新平台，在过去的“新城”式的基础上有了更高的进阶模型。
知识城核心配套集群航拍图
比如，知识城早就意识到，要发展就要打破空间壁垒，首条地铁开通只用了7年时间。而科学城，1998年规划确定后，2016年底6号线才正式开进科学城，前后花了约18年时间。
未来，人才大道、两条高速地铁等开通，将进一步实现与中心区的亲密连接。
知识城把高能级、大规模、强秩序、好生态都糅合到一起，起点更高、目标更远大。
03
七年涨195%，位居全市前列
备案价6字头，高端盘成主力
随着利好兑现、庞大高新人群陆续涌入，成了知识城楼市的基石。
放眼国内重点城市，像知识城这样的科创新城，由于有产业和人才支撑，房价表现抢眼。
与之相似的深圳南山科技园，一二手房早已突破10万/平。
2015年，知识城9000元/平+就有交易，到2017年门槛到了12217元/平，到2020年知识城已经坐2冲3。
如今，7年时间知识城房价涨幅达195%，涨幅位居广州全市板块前5。
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良性供需，决定知识城房价健康发展。
快速上涨的房价，究其原因，还是因为供应太少了。
不同于其他板块，过去十年知识城只卖了三块宅地，比老黄埔、科学城都少。
宅地供应太少，知识城核心区十年内楼面价上涨200%，在整个黄埔领跑。
近五年，知识城供求比不断下降。
从2020年起，知识城就进入了供不应求的态势，2021供求比更是跌至0.49。
虽然2022年供求比有所回升，但供货主力为改善盘，且价格趋高，无缘刚需买家。
具体来看，知识城现有新盘放风4万+/平，还有多个高端盘在路上。
据传，有盘备案价甚至高达“6”字头，上车门槛趋高。
关键是，仅仅是3万+/平的价位，基本能与老黄埔、长岭居部分新盘看齐，难怪有买家直呼高攀不起。
于购房者而言，想要2字头享受知识城外溢利好，现在已到最后一波上车时期。
04
知识城辐射区标杆双盘
市场留给刚需的黄金机会
今年，国家财政部发布《关于知识城及周边地区生态资源保护利用和重大公共服务市政设施专项规划招标的通知》。
通知提出，知识城将发挥核心创新平台辐射效应，推动增城中新镇、从化太平镇、白云钟落潭镇、花都花东镇全面升级。
来源：财政部
其中，紧邻知识城的中新板块、太平板块是承担辐射效应的重点板块。
在众多抢滩广州市场的新面孔中，龙头房企时代中国无疑是眼光最独到的那一个。
从早期的知识城内双盘：时代天韵、时代印记，到知识城辐射区双盘时代倾城、时代印象陆续亮相，无不体现了时代的果敢干脆，眼光精准。
作为为数不多的准现房项目，时代倾城、时代印象无论是户型、景观、品质都能一目了然，真正做到所见即所得。
房产持有周期变短，出售时间可以更快，未来踏准楼市周期，又可以对资金资产进行一次优化。
时代倾城：比知识城更近知识城
当知识城中部核心区开发日趋饱和，持续外溢的资源亟待新的去处。在地缘关系上，知识城南片区更靠近知识城核心，临近天河、科学城。
目前，知识城在建的交通重点项目集中在南部，比如镇龙TOD枢纽、增天高速等。
不止轨道，道路交通也在升级，花莞高速（已开通）串联南部商务区、产业区、居住区，驾车出行有着天然优势；未来还有在建的增天高速（在建），将打破与天河的时空壁垒。
位于中新片区的58万方大城时代倾城，既比知识城其他片区更近城市核心，又兼具上车低门槛与高性价比。
时代倾城（中新）规划效果图
走进社区内部，1.35万方全龄社区公园、星级泳池、室内体育馆（在建中）等，就是男女老少日常休闲的好去处。
还有约2200方商业街与约1000方肉菜市场（招商中），且肯德基已进驻其中，业主在家门口就能享有品牌消费服务。
教育方面，今年，时代倾城引入了华师附小，并计划于9月份开学，此外社区还有18班公立幼儿园，目送式教育让家长省心又省力。
产品定位覆盖刚需、侧重改善特性，涵盖建面约85-130平三至四房，面积段多样可选，又兼具高性价比，为CBD年轻上班族带来更好选择。
不限购、现楼、华师附小名校、门槛友好、全能配套......这样的高性价比大城，是市场留给刚需的黄金机会！
时代印象：知识城拓展区·地铁口·56万㎡生活大城
时代印象所在太平片区，作为知识城产业衍生和空间拓展区域，打造集科技创新、国际合作、生态宜居为特色的产城融合发展示范区，与知识城协同发展。
项目实景图
项目位于地铁14号线太平站上盖，10米即可到达地铁口，2站到达知识城核心区，周边三大千亿级产业围绕。
从项目出发，3站（太平-新和-白云东平-嘉禾望岗）就到嘉禾望岗。待18号线北延段开通后，5站即可到达珠江新城。
除了广河高铁，还有高湖路、从埔高速两条未来主要的核心干道，从项目到达黄埔区政府的时间大大缩少。
目前，麦当劳已经进入社区装修，预计8月中下旬即可开业。同时8月迎来时代印象首批交付季，约2000名业主即将收楼，共同入住生活大城。
值得一提的是，项目为精装准现房发售，产品质量、园林设计都可以一一检验。
教育方面，社区内配建一所18班幼儿园和少年宫，周边还有太平中心小学等优质学府环伺。今年，全国名校越秀区东风东小学与第三中心小学签约共建，其师资力量和教学经验，让家长放心。
时代印象首期25万起，7月钜惠送价值3万的10件家装大礼包，精准准现房+地铁口+低首付，刚需上车必看地铁大盘。
项目在售建面约88、98、99、104平三四房户型，设计同样人性化。
建面约88㎡带主套极致三房最受买家追捧，主卧预留婴儿床位、超2米大衣柜，阳台拥有约1.75米进深……同样三房，可省下约10㎡的房款！
理想人居没有标准答案，但在“生活艺术家”的理念指导下，时代中国试图给出最佳答案。
好了，有知识城的巨大潜力加持，有标杆项目扛旗，刚需买家是不是又多了一份胜算？
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