近期，楼市君实踩越秀瑞麓府引发热议。（点击查看详情）
越秀的正式加入，也让瑞麓府的市场热度进一步提升。
当下，多数新盘积极谋求出路，但越秀瑞麓府却反其道而行，选择“去营销化”。
是噱头？还是真的产品硬气到不愁卖？
越秀瑞麓府临时售楼部 广州楼市发布摄
01市场竞争激烈，新盘抢客，竟然还有项目做到不营销？
今天，知情人士向楼市君爆料了越秀瑞麓府产品信息，我们接着踩盘稿做个后续。
跟其他新盘不同，越秀瑞麓府十分神秘，虽然市场关注度很高，但项目官方甚少发声，内部信息也鲜少外传。
早在半年前就有人传出瑞麓府即将面市的消息，直到近期项目才静悄悄地内部开放，买家仍没能看清他葫芦里到底卖的什么药。
越秀瑞麓府跟其他新盘全天下“广而告之”对比，显得格外吊人胃口。
项目临时售楼部沙盘 广州楼市发布 摄
大家都知道，今年市场分化和竞争尤为激烈，广州全线新盘几乎都在想尽一切办法抢占市场。
对绝大多数新盘来说，不大幅让利，启用多种营销手段就很难有出路，因为竞争者实在太多，它们不仅要跟同行赛跑，还要跟时间赛跑。
这样的背景下，越秀瑞麓府却沉得住气，不做任何营销。
这样的硬气程度完全不亚于此前全款都抢不到的琶洲南TOD，以及他的“亲兄弟”和樾府。
不过硬气归硬气，今年走出独立行情的几大热盘产品力都十分过硬，越秀瑞麓府的产品能否撑得起他的骨气？我们来细看。
项目效果图
02容积率1.6，含园量约75%，三大“超配”胜过9成新盘
越秀瑞麓府的底气到底在哪？
楼市君从内部产品资料大概总结了越秀瑞麓府“三大撑腰武器”：1.6的容积率、含园量75%、全南向纯板式住宅。
三者在市场上意味着什么？是驴子是马，我们拉出来遛一遛。
容积率1.6，起点高于市面90%新盘
越秀瑞麓府容积率低至1.6，如果放在广州近三年出让的地块堆里，这样的低密程度能排前五，处于广州低密序列顶尖的10%。
也就是说，瑞麓府的起点高于市面上90%的新盘，还是在市中心，通透性、和景观视野更好。
项目鸟瞰效果图
当年的广钢，小区容积率基本都在4.5以上，还都是超高层塔楼为主。
相比之下，越秀瑞麓府虽然是洋房，但居住舒适度是比较接近别墅的。
广钢部分项目容积率一览
数据来源：公开数据整理 制表：广州楼市发布
项目
容积率
价格(万/平)
中****号
7-7.5
约7
保**郡
6
约6.8
华****园
4.8
约6.5
珠***府
4.8
约8
中***里
4.55
约6.8
11万方城央园林，含园量约75%。
园林也是越秀瑞麓府的最大底气之一。
如果是从化、花都这些外围区新盘打造出超大园林并不稀奇，因为这些区域绿化覆盖本身就高
但越秀瑞麓府不同，他是在广州南CBD城央位置，在寸土寸金的城央打造大规模园林则十分矜贵。
其一，含园量约75%，人均园林面积73平。
越秀瑞麓府占地面积仅约14.7万平，依托2万平飘峰山，打造了约11万平城央私家园林。
相当项目把近75%的土地都腾给了园林，体量比市面上很多新盘整个小区还要大，生态指数和宜居指数较高。
项目园林效果图
城央私家园林占比75%有多了不得？
楼市君梳理发现，天河某盘私家园林占有率30%已是极致，市政公园的最高占比也仅达到50%。
广州主城区部分项目园林与占地面积比值一览
数据来源：公开数据整理 制表：广州楼市发布
项目
园林面积
园林与占地面积比值
越秀瑞麓府
约11万平私家园林
约75%
珠**城
约10万平私家园林
约30%
兰**荟
约10万平市政公园
约50%
不用说都知道，私家园林的私密性、和体验感都更好，园林人均占有面积也值得一说。
越秀瑞麓府规划约1500户，算下来人均园林面积超73平，相当每个人都还有自己73平独立的园林空间，你说爽不爽？
项目园林效果图
其二，大师操刀，园林与国际接轨。
按理说，在城央拥有这么大园林不用花心思打造都可以躺赢，但越秀瑞麓府并不因此草率。
由于项目处在全球5A级旅游景区，所以项目在园林打造上无论是操刀手还是园林主题都与国际接轨。
项目聘请了曾打造过上亿顶豪大一山庄的国际顶级团队“山水比德”，塑造了七大洲风情主题园林。
项目园林效果图
此外，园林还利用艺术雕塑、墙体雕刻、环艺设计等技法创造了四大IP主题乐园。
熊猫滑梯、2公里三级专业跑道、标准六泳道泳池...瑞麓府几乎是把“缩小版的5A级长隆乐园”搬到了小区。
项目园林效果图
纯板楼设计，私密性比肩10万+顶豪
这样低密+大园林社区，房企一般会打造“纯别墅住宅”或“别墅+高层塔楼”这两种类型。
但越秀瑞麓府却剑走偏锋，打造了全南向纯板楼设计，它的好处在于市场接受程度更广，圈层也相对纯粹。
项目板式设计示意图
全南向纯板楼+超宽楼间距，项目做到了户户南北对流、无对视，且有300°全面屏采光。
这也是侨鑫·汇悦台、保利天悦、深圳湾壹号等顶豪偏爱板式楼的原因。
1.6的容积、又是11万方城央大园林、又是高端的板式设计，业内最初都认为越秀瑞麓府要卖的是200平以上的大平层。
但意外的是，越秀瑞麓府把以上“三大超配”都押在了首波主打的140平的改善户型身上，让更多改善群体都感到了惊喜。
03专梯入户，7.5米广角阳台，广州140平赛道的终结者？
首波产品定位为什么是140平，背后有什么讲究？
关注市场的朋友都知道，今年140平左右的户型最抢手，几乎全线卖爆，比如琶洲南TOD142平户型全款都难抢。
得益于敏锐的市场嗅觉，越秀瑞麓府主打的建面约140平户型精准地选对了赛道。
不仅如此，越秀瑞麓府140平户型还是同赛道户型中为数不多的拥有专梯入户的高配，称得上是140平赛道的“终结者”了。
项目样板房效果图
据统计，广州新盘做到专梯入户的户型要去到200-300平，且价格至少10万+。
这也意味着，越秀瑞麓府把10万+豪宅的多种配置都用在了140平户型的身上。
广州标杆豪宅信息一览
项目
梯户比
产品面积
价格
峻林
两梯两户
300平
14万+/平
珠江御景壹号
两梯一户
231-315平
10万+/平
龙湖天奕
两梯两户
242平
10万+/平
尚东柏悦府
五梯三户
740平
16万+/平
富力壹号半岛
三梯两户
370-440平
10万+/平
汇悦台
一梯一户
235-435平
25万+/平
保利天悦
两梯两户
254平
18万+/平
天誉半岛花园
三梯两户
370-440平
10万+/平
户型本身设计也可圈可点，8面宽采光，几乎每个空间都能实现南北对流。
阳台连通次卧，约7.5米长+270°广角视野，能把11万方园林最大化地呈现到室内。
主卧也雕刻出了改善户型该有的尺度，独立主卫、L型衣帽间、满墙飘窗及采光面，整体品质感在线。
建面约140平户型图
越秀瑞麓府还是个“细节控”，室外、室内全方位装标都比较讲究。
室外超甲级写字楼同款三菱电梯、360°安防系统、生态地库等格调拉满。
室内配全屋净水系统、贝克洛系统门窗以及国际品牌博世厨具四件套（或同等品牌），就连以往不可兼得的全屋中央空调和新风系统，这里全都安排上了。
样板房示意图
可以说，越秀瑞麓府从容积率、园林、板楼到户型，卖点一抓一大把，且每一项单拎出来都很能打，也难怪这么淡定。
俗话说“酒香不怕巷子深”，产品力真正硬核的项目在市场上根本不愁卖，琶洲南TOD以及和樾府都是先例。
而越秀瑞麓府同样是越秀操盘，很大概率会像前两者一样，静鸡鸡地就把货卖了。
04
斥1亿打造九年制公办学校
30分钟珠城，近享9大商业
当然，光产品能打还不够，越秀瑞麓府很大程度上的勇气，是地段给的。
越秀瑞麓府位于大红大紫的长隆-万博CBD，紧挨5k㎡长隆生态圈，毗邻南站TOD，三大光环加身。
地段优越，配套和交通自然也都不会差。
光万博CBD就有万达、天河城等九大商业体。
约180万方的佳创地下空间预计今年也会开业，总规模将超过天河路商圈。
万博CBD 广州楼市发布摄
交通层面不仅有南站TOD作为依托，7号线钟村站、3号线汉溪长隆站以及南大干线、汉溪大道等路网密集。
从项目邻近的钟村站出发，地铁2站大约10分钟到万博CBD，6站到珠江新城，在核心CBD上班，通勤都能控制在30分钟左右。
买家看重的教育层面也不用担心，瑞麓府是华南板块为数不多配套3-15岁全龄优质教育的项目。
除了3个班的托儿所和9个班的幼儿园，项目一路之隔的九年制广东番禺中学实验学校由广东番禺中学统一管理的，小学30班，初中24班。
据可靠消息，该九年制学校特地聘请了德高望重的何镜堂院士团队设计，耗费约1个亿打造，预计今年9月开学，如此大手笔，学校软硬件设备都不会差。
此外，好的学校对房子也有反哺作用，比如番禺中学对口小区的价格普遍比非对口小区高出1000-2000元/平。
学校效果图
总体来看，越秀瑞麓府本身的价值体系完善，且每一项指标的战斗值都是满格的。
越秀瑞麓府并不因为地段好就不思进取，而是耗费大量财力、物力去打造业主受益最大的园林、学校以及产品本身。
相比营销，瑞麓府真正把钱花在了刀刃上。
这样一个“产品自带碾压属性、地段给力”的项目，即便面对激烈的市场竞争也能丝毫不慌。
更关键的是，买家用140平户型总价撬动的不仅是一套房子，更是房子背后的低密、大园林、纯板楼的前沿生活方式。
这或许就是越秀瑞麓府敢于让市场竞争回归产品力，敢于去营销化的底气所在。