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腰斩!深圳名校学区房跌下神坛!最高跌幅49%?

乔邦主楼市江湖

2022-08-15 09:35广东

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最近,深圳的朋友阿强精神恍惚,彻夜难眠,只因为一件事:

“花了一千多万买的学位房,天天搞改革!而且,还TM腰斩了!”

2020年,阿强为了即将上小学的儿子,花了1550万的重金在福田百花买了一套双实验的学位房。
那时的深圳楼市如一飞冲天,阿强历经千辛终于买到这套房。
在签订好购房合同的当晚,阿强一晚上没睡,躺在床上,他想起了自己艰辛的来时路:

阿强从小聪慧过人,但唯一的缺点就是从小不喜欢读书,很早就走上了社会,因为没有太高的文化,吃了不少苦,走了很多弯路。

走投无路之下,来到深圳投奔亲戚,白手起家,无人关心无人问。在华强北倒卖电子产品、起早贪黑多年,终于在深圳扎下了脚跟,买房开公司、娶妻生子……

深夜里的阿强,回想起这些往事,不觉间发觉泪水已经湿了枕巾。

“我吃过的苦,我儿子绝对不能再吃!父母一直做生意无暇顾及我,导致我虽然聪明,但是却没有好好上学,太亏了!

今天,我买到了顶级学位房,可以弥补我人生最大的遗憾!儿子,我们一起加油,爸爸永远支持你!”

当年买到学位房时兴奋地彻夜未眠,那是一位父亲对子女深沉的爱。


而现在阿强也彻夜未眠,原因却是当年花了半生积蓄砸出来的学位房,几乎腰斩,心如刀割。

最近,乐有家数据研究中心统计了在过去1年时间里,深圳六大名校片区成交量、成交价及业主挂牌价,数据全面。
首先,选取的六大名校片区为:

1、福田的百花片区(百花小学、深圳实验学校)

2、福田的香蜜湖片区(荔园外国语、深圳市高级中学、红岭实验小学等)

3、罗湖的深中周边(深圳中学初中部)

4、南山的南二外周边(南山第二外国语小学、初中部)

5、宝安的宝中周边(宝安中学初中部)

6、龙华的深高北周边(深圳市高级中学北校区)

这六大片区,均为深圳主流置业的学区范围,共识度高、代表性强。

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首先,从二手过户量来看:

1、深圳六大名校片区中,深中、百花、宝中三大片区过户量环比下滑;而香蜜湖、南二外、深高北却有所上涨。

2、二手过户量环比跌幅最高的片区为宝安的宝中片区,跌幅达到了49%;
环比涨幅最高的片区为香蜜湖,涨幅达到了50%,学位房市场出现极度分化。

3、香蜜湖具有多重属性:老牌豪宅+名校集中+圈层效应,多重身份傍身,成为深圳楼市中的硬通货,穿越牛熊。

4、六大片区2021年下半年六大名校片区二手住宅过户367套,2022上半年为355套,过户总量环比下跌3%。

从二手的过户量上,可以很明显地看到,1年时间的变化,深圳学区房市场降温了,需求在减少。

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在价格方面,数据表明: 1、2021年7月开始,六大重点学校片区都有不同程度的跌幅。

2、除香蜜湖外,其他5大重点学校片区挂牌价都明显回落。

3、成交价大部分片区单价跌幅超1万/㎡。 宝安中学片区、罗湖深中片区二手成交价跌幅超10%,福田百花和香蜜湖成交价跌幅9%,南二外跌幅8%。

按片区此前价格来计算,单价跌幅都超过1万元/㎡。

4、挂牌价与指导价逐渐接近。 偏差值在10%以内的房源占比越来越大,福田百花片区和罗湖深中片区挂牌价跌幅超15%。

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整体的趋势显而易见,业主的挂牌价与指导价越来越接近。

通过上述的数据走势特点来看,曾经疯狂一时的网红学区+网红楼盘面对深圳楼市高压的政策,也不得不地下曾经高傲的头颅。


降价卖房,按照指导价卖房是当前市场的大趋势。

经过一系列的深度调控,深圳学位房已经走下神坛、泡沫被挤,业主心态也有所动摇,现在想要在深圳淘到笋盘更容易了。

尤其是只有单纯学区属性、居住属性很少或者几乎没有的房子,回撤幅度更高,几近腰斩。

而核心地段、优质片区、顶尖圈层优势加持的片区,学位房还是相当稳定。

所以,各方面优秀的学区房源会持续供不应求、健康良性发展,而一般学区房或者概念学区房也会逐步回归理性,回归房产本质的居住属性。

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