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当房地产企业开始退地,楼市会发生什么?

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2022-08-14 17:05北京

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最近,恒大发布公告称,将退还广州恒大足球场土地使用权,退地价格为55.2亿元。不只是恒大,最近一年多时间来,还有很多开发商都在主动退地。从过去的囤地为王,到现在主动退地,中国楼市的游戏规则正在发生深刻变化,中国经济的方方面面也将因此也改写。

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图 | 中国恒大集团

恒大此次退地,所得款项将进入监管账户,用于解决恒大相关的债务问题。以当初的购入和后期投入成本来看,恒大此次退地,预计亏损额度超过12亿元,但在债务危机之下,即使大幅亏损也不得不退。

不只是此次足球场的土地,在过去一年多时间,恒大已经退出了几十块土地。

一直以来,土地是开发商们最看重的核心资产,拥有多少土地储备,意味着开发商未来有多少成长空间,所以,大规模囤地是很多开发商的生存本能。但是,随着楼市持续降温,加上债务压力,土地不再是开发商们追捧的香饽饽,而是变成了烫手的山芋,中国房地产市场风行多年的囤地游戏,慢慢迎来了拐点。

2022年3月25日,广州,恒大足球场施工现场。(图|视觉中国)

从去年开始,很多敏感的开发商其实已经早就开始主动退地。去年5月份,宋都股份以17亿多元拍下杭州一块土地,但是仅仅两个月之后,公司就宣布退地,即使牺牲5000万元保证金也在所不惜,主要原因就是盈利前景不佳,所以主动及时止损。而随着房地产企业债务危机升级,更多的开发商或主动,或被动地退出了曾经视为生命线的土地资源。

而随着最近楼市烂尾危机引发集体停贷,开发商退地还有可能进一步升级。7月底的政治局会议,将保交楼确定为重要经济任务,在这样的背景之下,预计未来还会有很多陷入困境的开发商,会通过退地的方式来解决债务压力,盘活烂尾楼盘。因为土地储备是开发商最值钱的资产,向政府退地,也是资产变现最快的路径。为了解决楼市烂尾危机,开发商退地将是实现保交楼的重要手段。

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图 | 视觉中国

当开发商退地变得越来越普遍,这将给中国楼市带来深刻影响,地方政府的财政收入、中国经济的增长、以及楼市价格的波动等等,都有可能因此而发生改变。

开发商退地,最直接的冲击在于会影响到地方政府的财政收入。当恒大这些陷入危机的开发商通过退地来获得资金,这种模式其实就是地方政府回购土地,相当于让地方政府拿出真金白银来解决开发商的烂尾危机。虽然政府并非无偿介入,回收的土地将来还可以重新拍卖。不过,未来土地市场的行情,很难重现曾经的火爆,地方政府回购的土地,将来可能很难拍出以前的高价。

如果说开发商退地还只是少数,毕竟不是所有的开发商都会找地方政府“退货”,但是,当越来越多的房企从囤地转为退地,这种示范效应会让开发商在拿地的时候更加谨慎,这就会使得土地市场迅速降温。国家统计局的数据显示,今年上半年,全国土地购置面积同比下降了48.3%,土地购置款下降了46.3%。如果未来土地市场继续降温,将给政府财政带来明显冲击。

图 | 摄图网

中国房地产市场的高速发展,丰厚的土地出让金为政府提供了重要的财政收入,我国土地财政收入占全国财政税收收入的比重达到3成左右,在地方政府这个层面,对土地出让金的依赖程度更高。以土地出让金占一般公共预算收入这个指标来看,国内有90%以上的地方政府对土地财政的依赖度超过50%,其中有20多个城市的土地财政依赖度更是超过100%。如果土地市场持续降温,很多地方政府将面临非常现实的财务压力,这将是房企退地带来的连锁效应。

7月中旬,财政部发布了今年上半年的财政收支情况,全国政府性基金预算收入比上年同期下降28.4%,其中地方政府性基金预算本级收入比上年同期下降29.7%,导致政府财政收入下降的主要原因,就是土地收入下降,上半年国有土地使用权出让收入同比下降了31.4%。一直以来,中国的地方政府靠土地财政吃饭,但是,随着开发商不再囤地,甚至退地,地方政府的土地财政也逐渐走到了尽头,已经到了不得不转型的时刻。

房企的退地行为,还有可能引发房价下跌。中国的房价和土地价格密不可分,一直被形象地描述为面包和面粉的关系。长期以来,中国房价居高不下,地价过高被认为重要原因之一,面粉价格一直上涨,在很大程度上推高了面包的价格。

《爱很美味》剧照

在中国房地产发展的历史上,由于地价持续持续上涨,地价占房价的比重不断上升,以前地价占房价的比重大概只有10%,按照社科院的研究,2017年,土地平均成交价格与商品房平均销售价格的比值达到0.68,也就是地价占房价的比重接近7成。

随着现在开发商不再积极囤地,甚至主动退地,楼市价格的底层逻辑开始发生深刻变化,当面粉不再是稀缺资源,面包继续卖出天价也就失去了重要支撑,将有可能回归到一个相对合理的价格。

开发商从囤地到退地的转变,意味着房地产企业开始收缩,这对经济增长也会带来一定压力。今年上半年,我国房地产开发投资同比下降了5.4%,而去年同期增长了15%,房地产投资降温之快可见一斑。作为中国经济的重要引擎之一,房地产投资从高增长变成负增长,对中国经济的压力也是显而易见。

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2022年6月2日,北京,建设中的大楼。(图 | 视觉中国)

不过,从更长期来看,房地产适度降温对中国经济也并非坏事。一直以来,中国经济在很大程度上靠房地产拉动,从积极的角度来看,房地产的繁荣有效拉动了众多上下产业链的发展,为中国经济做出了重要贡献,但从负面角度来看,房地产过度发展,地价和房价过高,也在很大程度上挤占了其他实体产业的生存空间。

长期来看,没有任何一个国家的经济可以一直靠房地产支撑,真正决定一个国家经济竞争力的,最终还是需要依靠制造业等实体产业。尤其是当前中国经济面临外部围堵的压力,包括美国刚刚通过的芯片法案,能带领中国经济突围的,绝对不是房地产,而是高端制造业等实体产业。而现在土地市场降温,对制造业等实体产业而言,其实意味着迎来了更多的生存空间。所谓“一鲸落,万物生”,一定程度上也可以对应中国的房地产和其他实体产业。

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