由于房地产涉及的资金量大,无论是房地产投资开发还是房地产购买都需要大量的资金,因此房地产市场的发展离不开金融市场的支持,两个市场息息相关,金融市场上的种种变化自然会对房价造成一定的影响。

深入之后可以发现,金融政策尤其是货币政策对于房价波动的影响不容忽略。货币政策的调整会影响到金融机构的经营情况,通过金融市场传导到房地产企业和家庭,影响房地产市场供给和需求,从而引起房价的波动。

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货币供应量对房价波动的影响机制

货币供应量也称为货币存量,是某个时点流通中的货币总量。货币供应量的变动会对经济活动造成影响。

中央银行利用存款准备金率、再贴现率、公开市场操作等政策工具来调整市场上的货币供应量,影响商业银行信贷的可得性,从而影响房地产市场的资金来源以及投资决策。

当货币供应量增加时,银行的可贷资金增加,信贷的可得性提高。

对家庭而言,大多数家庭并没有足够的储蓄购买住房,往往需要银行信贷的支持才能够进行购买。

由于家庭获得抵押贷款的机会更高,从而对房地产的需求增加,短期内由于房地产供给难以调整,房价上涨。

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对房地产开发企业而言,银行信贷的可得性提高,企业的开发热情提升,因此房地产投资增加,供给增加,房价下降。当货币供应量下降时,银行的可贷资金减少,信贷的可得性下降。

家庭由于难以获得信贷支持,无法购买住房,对于房地产的潜在需求会下降,在供给不变的情况下,房价下降。对于房地产开发企业而言,银行的信贷可得性下降,企业的融资渠道受限。

虽然房地产企业还可以通过发行股票、债券等其他方式进行融资,但在货币政策紧缩的情况下,资本市场的流动性下降,其他融资方式也会受到一定的限制。

为了回笼资金,房地产开发企业不得不对存量的房地产进行处理,例如打折促销,短期内房地产供给增加,房价下降,但长期来看,由于融资渠道受阻,房地产开发投资减少,房地产供给下降,房价上涨。

货币供应量的增长会造成短期房价的快速上涨,而货币供应量的下降会造成短期房价的下降。货币供应量的变动容易造成房价的波动,因此稳定的货币供给量增长率有利于房地产市场的健康稳定发展。

利率对房价波动的影响机制

利率是在一定时期内利息与本金的比率,衡量资金的价格。利率的变动影响了房地产抵押贷款的成本,从而影响房地产市场的供求,引起房价的波动。

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面对高企的房价,我国大多数消费者在购房时需要借助银行抵押贷款的支持。当利率提高时,一方面由于消费者申请贷款所需偿付的利息增加,贷款成本提高,房地产需求下降;另一方面利率的提高表明资金价格提高,消费者将资金用于储蓄或者其他投资带来的收益更大,因此房地产需求下降。

短期内供给难以及时调整,房地产需求的下降引起房价的下跌。当利率下降时,消费者的贷款成本下降,购房成本降低,房地产需求会增加,在供给未及时调整的情况下,引起房价的快速上涨。

对于房地产企业而言,其主要的资金来源是银行借款,自有资金占比非常小,因此利率的变动直接影响了房地产企业的投资决策以及贷款成本。

当利率提高时,房地产企业的融资成本提高,企业开发项目的预期利润率下降,为了有利可图,房地产企业只好提高价格来保证自己的利润。同时利率的提高也意味着投资风险的加大,企业的投资意愿下降,供给下降,在需求未发生明显变动的情况下,房价上涨。

而当利率下降时,企业的融资成本下降,项目的利润率提高,同时投资风险降低,企业的投资意愿加强,房地产供给增加,房价下降。

利率的变动会造成房地产市场供给和需求发生不一样的变动,而利率变动如何影响房价则取决于房地产市场需求和供给的利率弹性。

由于金融市场涉及的内容较为广泛,货币供应量和利率这两个因素对于房地产市场的影响相对较大。

金融市场对房地产行业的影响固然重要,房价波动对于金融市场的影响也不容忽视,房价的剧烈波动甚至会造成金融市场的崩溃。