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杭州遭遇做空?

点火柴的小男孩

2022-08-13 00:05浙江

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今天一个想买房的朋友问我,现在的房价有没有到底?该什么时候抄底?我笑了笑说,大家都不愿意做那个筑底期的接盘侠,等着谷底盘整结束略微上扬的时候,再来一把饿虎扑食,此时会有一种虎口拔牙,火中取栗的畅快之感

这段话用来形容如今的楼市最为贴切,消费者希望通过你不买,我不买,明天还能降五百的市场心态,取得当前市场的议价权

而杭州作为楼市长红的优等生,如今也正惨遭多方势力围剿,一度让人疑惑,大家是不看好杭州的房价,还是不看好杭州未来的发展

下面罗列几点,看空杭州的观点

互联网裁员,城市就业问题,吸引力下降,资本投资下降,房价怎么升

1

互联网裁员潮

今年打击杭州最重大的两件事,一是亚运会延期至明年,二是互联网裁员潮。相比亚运会,互联网裁员潮是最大的利空

我以前说过,城市发展的核心是人,如何吸引人呢?那自然是赖以生存发展的就业。一座城市如果就业收入高,岗位多,即使这座城市位于塔克拉玛干沙漠,大家照样趋之若鹜

自去年开始,互联网企业减少投资,各种网红遭遇打击,杭州又是著名的互联网城市,自然是向社会输送了大量人才

这些人是杭州最重要的高收入群体,他们的饭碗岌岌可危,那么杭州居民的房贷、城市基础消费,都会遭遇风波

同时也影响了杭州高大上的形象。给人的感觉好像杭州的经济结构特别虚,收入看着很高,这个月挣10万,下个月就可能失业了

2

杭州的20万套二手房

之前还有一个杭州二手房挂牌数据,竟然是骇人听闻的20万套,起先我还不可思议,看了一些文章还煞有其事,我这里简单梳理一下杭州二手房数量

上一次杭州二手房压顶的时候是在2015年初大概12万套,当时全国房地产市场都处于低迷,随着一波全国棚改,这些二手房被一扫而空,杭州正式走上了一波房地产长牛

我这里直接找一下杭州2015年-2021年的住宅用地情况

按照杭州发展速度,一年的商品房供应在13.7万套,这五年房子的数量增加约95万套房子

对应的七普人口数据,杭州这五年也增加了200万人口,按照目前统计的平均每个家庭户的人口2.36人,就需要85万套住宅才能安置下去

刚好还多出10万套作为投资的二手房挂牌出售,一个城市房子超过人的需求也是合理的,房子的库存如果低于半年,房价肯定又要心猿意马

所以我觉得这个20万的数据,过于夸大

3

杭州的高空置率

接着二手房挂牌数,谈空置率。贝壳的这篇文章显示,杭州城市的住房空置率超过12%

在几个准一线城市中竟排在了末位,让人怀疑是不是数据是否真实

前段时间有篇官媒文章说的最保值城市合肥,竟然排在了更靠后的位置

如果说二手房挂牌量大坐实了炒房之实,那么空置率高就说明杭州的吸引力也一般

但是我所遇到的大部分投资客,即使是投资,也会出租,不至于空置

他们一般都倾向于对外出租两年时间,满足交易税费优惠,并且兑现房子配套红利,也不影响未来出售,顺便赚点房租

如果空置率向中西部城市,东北等城市看齐的话,杭州未免太一般

虽然过去的四五年,杭州玩得一直是打新,因为二手房的价格远高于期房,于是常年几十万人参与摇号买房,当然其中不乏投资客户

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大家看看这张图是否合理。莫非这几年杭州的商品房都是以精装交付,房东不舍得出租,造成了空置率居高不下

亦或者数据本身就存在误差,恶意做空

这是一个复杂的世界,当处在危机阴影的时候,一声小小的咳嗽,都有可能引发雪崩

谨小慎微是好事,但是也不用太过悲观,因为我们的目标一直是星辰大海,又岂可裹足不前呢

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