在新冠肺炎疫情肆虐以来，各行各业均受到较为严重的冲击，导致相当部分的商户有门开不得，商品和服务难以提供，经营和生存压力较大，继而产生了相当部分的社会矛盾，其中房屋租赁合同纠纷便是常见的一种。
何为租赁合同？按照有关法律的定义，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。下面，我们先来分享两则有关房屋租赁合同纠纷的司法裁判案例：
案例一：
商户罗杰和商铺业主佩奇签订了为期5年的商铺租赁合同，并约定一方违约将赔偿另一方25万元的违约金。在新冠肺炎疫情暴发以来，店铺生意惨淡而入不敷出，商户拟与业主解除商铺租赁合同，经多次协商未果后商户向业主送达了书面的解除合同通知书，要求解除商铺租赁合同。但业主则坚持以商户没有单方面的合同解除权为由，要求商户继续租赁商铺直至合同期满。
后因商户拒绝支付后续的租金，业主遂向人民法院起诉并提出解除该商铺租赁合同，由商户按合同约定支付25万元违约金等。
经人民法院审理认为，涉案双方订立房屋租赁合同后，商户违约提前解除合同，现业主亦起诉解除亦即同意解除，故双方的租赁合同可以解除，但商户应当承担采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。虽然双方曾约定25万元违约金，但双方预先约定的违约金相当于2年半的房屋租金，明显畸高。如果坚持按照合同约定支付违约金，将造成双方当事人利益出现明显不公平的结果。
鉴于商户提前解除房屋租赁合同，业主另觅新的承租人势必需要花费一定的期间，损失应当由商户承担，具体金额应结合房屋租赁合同的租期、业主继续寻找新的承租人需要的合理事件等综合考虑。
最后，人民法院判决由商户赔偿业主六个月的房屋租金损失。业主不服上诉，二审法院驳回、维持原判；业主申请再审，高院驳回再审申请。
案例二：
杨九郎游乐场与云里金刚资产管理公司订立了房屋租赁合同、物业服务协议，约定租赁期限为5年。但自2020年起，因新冠肺炎疫情防控需要，游乐场暂停营业而中止了经营收入，导致不能如约支付租金。基于此，资管公司向人民法院起诉，要求游乐场支付租金、物业服务费以及违约金等费用。
游乐场在诉讼中辩称，由于新冠肺炎疫情影响和按照政府有关规定、要求而停止营业，遂失去了经营收入，直至后来政府通知有序推进行业复工复产后，游乐场方能逐渐开放，故请求减免在此期间的租金和物业服务费。
经人民法院审理认为，根据法律规定，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。但即使疫情属于不可抗力，由于并不可归责于合同任何一方，故由此导致的合同无法履行所造成的的损失应由合同双方分担。
根据案件实际情况和最高人民法院相关指导意见，结合公平原则，人民法院遂判决资管公司对游乐场因政府强制管控期间的租金及物业服务费酌情予以减免。资管公司不服上诉，二审法院维持原判。
上述两则司法裁判案例告诉了我们什么？又有哪些启示呢？
一、何为不可抗力？不可抗力具有不受当事人意志支配的特点，是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，是一种外来的不可抗拒的力量。
二、不可抗力对合同责任承担的影响。根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。
三、新冠肺炎疫情影响是否属于不可抗力？《根据最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）>的通知》（法发〔2020〕12号）第二条的有关规定，对于受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的民事纠纷，符合不可抗力法定要件的，适用有关法律规定妥善处理。当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。因此，对于受疫情或者疫情防控措施影响是否属于不可抗力情形，应由合同当事人自行举证主张。
那人民法院如何断定合同当事人的举证主张呢？按照上述《通知》（法发〔2020〕12号）第三条的有关指导意见，明确受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生和合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小。故此，是否属于受疫情或者疫情防控措施影响导致的不可抗力情形，应由人民法院综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小从而作出判定，当然合同当事人亦应举证主张相关因果关系。
四、如认定属于不可抗力范畴，该减免房屋租赁合同责任呢？《根据最高人民法院印发<关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）>的通知》（法发〔2020〕17号）第一条第六款第二点明确，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。也就是说，符合有关要件的，可依法进行减免。
综上所述，对于在新冠肺炎疫情肆虐期间对房屋租赁合同纠纷的处理，应由合同当事人就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任，人民法院考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小从而作出判定，从而引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况根据公平原则变更合同。
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