近日，深圳楼市惊现“0首付”购房，随后该楼盘立即因违规操作被封。
0首付购房紧急叫停，看似一场闹剧，实则反映出深圳购房者的观望，深圳楼市的冷淡，以及深圳开发商的焦虑……
与此同时，二手房市场中像龙光玖龙台，豪方天际等降价近200万成交的案例，也受到媒体的关注和解读。
但是，以上这些并不是深圳楼市的真实全貌。
01
深圳西部，一直是人们印象中“炒房”的重灾区。
按理说，当买房失去赚钱效应，正是炒房客退散的时候，但现实中，西部新房仍然卖得很好。
6月7日拿证的京基智农山海公馆，501套住宅，总价区间约426-805万，现在还剩最顶层的几套没有卖完。
6月10日拿证的润峯云上府，659套住宅，总价区间约433-685万，现在还剩几十套顶底楼层待售。
6月10日拿证的招商雍和府，174套住宅，总价区间约377-641万，现在仅剩几套顶层待售。
位置相对远一点但有地铁规划，在宝安石岩的宏发悦云花园，799套住宅，总价区间约359-708万元，从6月选房，到现在仅剩100多套高楼层可选，即使在台风天的工作日，售楼处也坐满了签约的客户。
在深圳楼市的冷淡期，虽然看不到几千人去抢一个华强城，几万人去抢一个海岸城。
但已经养出房票，手握两三百万，年入大几十万的刚需家庭，在深圳实在太多太多了。
今年6月宝安入市约2000多套住宅，2个月几乎消化完毕，这仅是深圳购买力的一个缩影。
在房价大涨的市场，购房者会跑步进场，因为慢一步就是购房成本的提高；而当房价大涨的势头被压住了，购房者也变得从容，有时间分析对比楼盘优劣，这是导致去化周期拉长的原因。
02
“0首付”重出江湖，个别楼盘的低价成交案例，被一些自媒体解读为深圳房价暴跌的开始，这种为博眼球蹭流量的可笑言论，不会有人信以为真吧？
深圳西部一直被认为是深圳楼市泡沫最大的地方，但在笔者看来，深圳西部不存在泡沫或泡沫很小。
如何定义泡沫？
回顾美国21世纪初房地产泡沫的破灭，主要原因是一些“创新性”的金融手段所埋下的隐患。
在美国房价高涨的地区，如加利福尼亚州沿海岸，购房者特别容易接受一些激进的金融手段来实现自己的购房梦。
2002年，全美的新增贷款中，零首付贷款的份额不到10%，而到2005年，这一数字也随同房价一样暴涨，达到31%。丹佛、华盛顿、菲尼克斯、西雅图等城市零首付贷款占2005年全部新增贷款的40%。
在房价最贵的旧金山湾，2002年新增贷款中，零首付贷款占11%，时至房地产白热化的2005年，这一数字暴涨至66%。
《华尔街日报》报道，“这些招致狂轰滥炸的创新性的贷款产品，从零首付贷款到初始利率低于1%的变动利率贷款，使得购房者所需支付的初始首付款在房价飙升的时刻神奇般地体现为下降。”
而在中国房地产和深圳楼市，住房贷款的首付比例一直限制在30%，即使是偶然出现“0首付”的楼盘，也立即被住建局叫停。
深圳的房贷利率相比于国际一线城市也是较高的，高首付比例和高利率剔除了大部分激进的购房者，降低了违约风险，因此住房抵押贷款一直是商业银行的高质量资产。
深圳房价不管如何波动，大部分深圳业主的收入也完全支付得起月供，除非急用钱否则不会降价出售，更不可能出现大面积停贷或抛盘。
因此，从杠杆率、金融政策和利率政策角度，即使深圳西部房价有泡沫，也是戳不破的泡沫、坚硬的泡沫。
而且我们尚未考虑深圳西部供应的匮乏和深圳强大的购买力支撑。
03
没有泡沫或者泡沫很小不代表房价是合理的。
目前深圳西部宝安，呈现3大分界线，4个板块，3个价格梯度。购房者即使手中有钱，也未必能买到合适的房子。
1、新安9万+，是宝安核心资源所在，但为什么这里的新房一直滞销？
2、西乡7万，领航城6万，在深圳花500万买房还要忍受飞机噪音？
3、沙井遍地厂房，农民房，为什么深圳人都去抢这里的房子？
4、沙井和光明的地铁口物业，如何选择？
4、松岗某新盘产品秒杀市面所有新盘，但为什么刚需不能买这个户型？
这些问题，在我的知识星球中都有详细解读，以及最新的楼盘测评、宝安未来最值得关注的新盘、宝安旧改趋势和最具升值潜力的片区分析……用一点零花钱加入知识星球可以避开买房的陷阱，买入更有升值潜力的房子。
目前宝安新房呈现3个价格梯度，但最低上车的首付门槛已经达到140万左右，最低月供也在1.5万左右，这对于中低收入群体来说非常不友好。
未来几年，如何保障中低收入群体的居住，让更多人享受优质教育、医疗、养老等城市配套服务，是深圳正在着手解决的问题。
但深圳商品房注定是少数人才能拥有，以更高眼光来看，随着轨道交通的日益完善，未来在深圳都市圈，深圳、东莞、惠州，以及珠江西岸的中山、珠海也将形成一个多层级的价格梯度。
从小深圳到大深圳，不同的群体、不同的需求、不同的购买力都能在这里找到合适的居所安居乐业，这也是粤港澳大湾区的意义所在。