这家非典型物业公司，物业管理服务收入仅占14%

最近物业巨头圈有亿点点不稳定，以至于有同行在问：未来会不会出现小规模、高品质、高溢价的服务企业？

“服务企业”，而非“物业公司”。几字之差，完全不同的实质。

在去年我们曾介绍过尾部上市物业公司——祈福生活服务。规模还不足1000万平方米，如果只从规模的数字来说，可能没有什么研究价值。

但当时我们就发现，与其说这是家物业公司，不如说这是一家聚焦社区生活的服务性企业。

毕竟，已经能做到这样两点：

• 收入增长或者不增长，并不仰仗规模的变动
• 物业管理服务收入占比，还不足两成

光是这两点，就跟市面上绝大部分物业公司有所不同了。现在物业公司常见的收入结构为6:2:2，物业管理服务是绝对核心的部分，

以至于这家2016年就上市的物业公司，在招股书里的自我介绍，措辞是：我们是服务供应商，提供由四大服务分部组成的多元化服务组合。

祈福生活服务上市很早，上市后历经了行业规模性扩张的黄金几年。但依然保持得很“稳”，除了2018年有一次相对比较快速的规模增长之外，管理规模基本上没什么变动。

但营收却是有一些变化的：

在规模增长的2018年，营收反而较上年有不小的跌幅；

在规模稳定的年份里，营收也能保持稳定缓慢的增速。

毕竟，物业管理服务的收入在总收入的占比还不足两成，远远无法成为决定性因素。

实际上，当我们仔细研究被归类到“物业管理服务”里的这部分内容后，发现所谓“物业管理服务”其实也是被充大的。这个类目里居然还囊括了保洁、烹饪、家居维修等家庭内部的服务内容。

关于一般物业管理服务的认知，一直是两个大门划分法：小区大门以内，业主大门以外。

按照这种分类法，将这些对业主家庭内部的服务收入扣除掉，我们通常认为的物业管理服务的收入，占比可能仅有14%左右。

从收入结构来看，已经说不好这家公司还能不能算是物业公司。

毕竟它的收入结构是这样的：

物业管理服务的收益，只剩下很窄的一小部分，约莫是零售服务的1/2。

一眼看过去，只觉得收入非常多元化：生活服务、零售、校外培训、资讯科技……如果再更深细究，又远远不是这个大类所能简单概括掉的。

多年前，祈福生活服务孟丽红说：“生活不止眼前的单一，还有一站式和多样化。”

这话多少有点文艺，也很感性。

但从理性的角度分析，这又跟祈福生活服务的基本盘分不开。

这家没怎么进行规模扩张的物业公司，管理的祈福新邨是广东省最大的居住社区，占地400多万平方米，居住着超过20万的人口。

在祈福生活服务成立的最初，就是为了服务这个超大社区。一直到2002年才开始向外拓展，2006年进军花都，2007年到广东肇庆，随后版图一直没什么变化，基本上形成了今天祈福生活服务的管理格局：

番禺区和花都区占据管理面积的八成以上

肇庆和佛山仅有拢共3个项目

超大居住社区，以及整体娇小的规模，基本上决定了，这家企业无法走常规物业公司的路线：也就是沿着规模的高度，通过持续不断的叠加，来做大收入。

又或者说，从一开始就放弃了这条路线，反而是从生活所需的角度，不断做加法。只要这一大片居住区的大部分服务项目，都姓“祈福”，就成功一半了：

十几所国际及省级学校、国际JCI认证及国家三甲医院、祈福月子中心、华南首家祈福护老公寓、34万平方米祈福湖和环湖公园、超市便利店、社区交通系统……

仿若一座五脏俱全的小小城市，生活需要什么，就提供什么的。

在理想的方向，物业服务要寻找社区故事里的商业注解，循着家需求的方向去探索，一定是没错的。

但这个多元的界限与风险指标，又该如何划分呢？

祈福集团的董事长彭磷基，祖籍就在番禺。他在香港出生，回内地盖房子之前，经历大风大浪起起落落，一番拼搏之后，终于在港澳台有所成就。

1991年，当时的番禺县城3公里外有块地教佛子岭，是一块荒凉的山岗。当地希望吸引外资成片开发，但一直没人愿意接手。一是认为不宜开发，一是觉得离城区有点距离。

彭磷基接手的出发点，或是战略远见，又或是对故土的依恋。他接手后，整体规划6500亩，在当时是独一无二的低密度大型社区，且由于彭磷基的港澳台建设经验，这片小区颇有些国际范，成了国内首个港人置业热的小区。几年后，华南板块被加速开发，形成超大规模住宅楼盘集群的样板景观。

但与后来雅居乐、碧桂园走出华南不同，祈福集团外出的动作不多，反而开始向着医院、教育、商业、酒店、度假村等探索，位置一直圈定在番禺及佛山一带。

彭磷基把他的这种战略理念浓缩为“煲汤效应”，“老火靓汤与掺入味精的滚汤，也许喝起来味道没有多大区别，但营养价值却有较大区别，只有来自于产品、配套和售后服务全方位的老火靓汤式务实开发，才能在造就良好市场口碑的同时带来良好的销售业绩。”

这种基调当然也圈定了祈福集团的主要内容。

由于一直围绕这几百万平方米、二十来个项目打转，祈福生活服务在管理成本上要比头部小得多。虽然规模吊车尾，利润率却一直在前排。

2021年，上市物业公司平均净利率在12%~13%，祈福生活服务为18.8%，排名在前。且从2016上市之后，利润率一直比较稳定。

但有时候稳定也不见得是个好的形容词，反过来说，也可以是增长疲惫、天花板明显。

大约也是因为天花板过于明显，2021年净利降低，主要原因居然是由于投资银条亏损了2120万元。

而多元业态的发展，也就意味着受影响的因素比较多，变动会比较明显。

比如双减之后，关闭学科类培训服务；受到社区周边有其他新开餐厅影响，曾关闭旗下餐厅。

尤其是占比比较大的生活服务、校外培训等，都受疫情影响更大，疫情后，均出现不同程度的下降。

这其中，变化最大的，大约是餐饮服务部分。

在2017年之前，餐饮服务是祈福生活服务收入的一个重要来源，不同品类的餐饮店从2016年的8家增长到了17家。但2018年12月忽然关闭了大部分餐饮店，使收入骤降。

一直到2021年再度增长，也不是有了新开的店铺，而是开始向学校提供餐饮服务。

大约这类变化，是稳定成熟社区所展现出来的常态。

祈福生活服务管理的小区，多数在2000年之前建造。祈福新邨最早的项目，90年代就建成了。

社区当然在逐渐老去，整体进入稳定的状态：每天的生活不变，业主还是那些业主。即使有更迭，也仅仅是浅浅的小更新一下。

如果用“煲汤效应”来形容这个社区里的生活状态，大约是：熟了，喝吧。

但如果用这个词来形容这家企业的生存状态，大约资本市场的回答确实没什么偏颇：缺乏关注。

但是，如果用我们对未来期盼的那个角度来形容，这算不算是一种小规模、高品质的企业形态呢？