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房价降了,负债多了:顶着全世界最高债务负担,韩国人的房贷压力有多大?

时代周报

2022-08-12 13:56广东

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本文来源:时代周报 作者:马欢

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火爆了十几年的韩国楼市,骤然降温。

韩国房地产委员会数据显示,今年上半年,韩国全国交易的公寓数量为184134套,比去年同期下降了50.6%,创自2006年以来的最低水平,首尔公寓成交量更是暴跌超70%。

韩国的平均房价也出现下跌: 今年上半年平均房价下跌了0.16%,其中,首尔的价格下降了0.25%。

楼市降温背后,是韩国的连续加息潮。

7月,韩国央行史无前例加息50个基点,将基准利率上调至2.25%,而这已是2021年8月来,韩国第六次加息了。

房价飙涨一直是韩国政府面对的棘手难题之一。上任总统文在寅在5年内进行了25轮楼市调控政策,都未能让韩国房价有所下跌,韩国央行连续加息,却让房价跌下来了。

然而,韩国普通家庭面临更加沉重的债务负担。

图源:Pexels

房贷负担史无前例

现在韩国供一套房有多困难?

36岁的全简妍一家在首尔市中心拥有一套小公寓,她和丈夫因此背上了5亿韩元(约合人民币260万元)的房贷。

近一年来,由于韩国央行连续加息,贷款利率随着基准利率上升,普通购房者的还贷成本也有所增加。

这无疑加重了“全简妍们”的家庭负担。“现在每月要多还款72万韩元(约合人民币3744元),”全简妍唉声叹气道。

为了还房贷,刚生完孩子没多久的全简妍,决定提前结束产假,她顾不上身体恢复的情况,只求尽快上班,补贴家用。“我不想断供,也不想搬家,这套房子是我的全部身家了,无论如何我也不想放弃。”她说。

如今,在韩国,平均抵押贷款利率已达5%-6%,创下九年多来的最高水平,民众被迫承担堪称世界最高的债务负担。

国际金融研究所(IIF)最近公布的全球负债报告显示,今年第一季度,韩国家庭债务与GDP之比高达104.3%,在36个主要经济体中位列第一,是全球最高水平。

报告还显示,韩国的家庭债务主要由抵押贷款构成,由强劲的住房需求和房价增长所推动。近四分之三的韩国家庭财富与房地产联系紧密。与房地产市场相关的债务达到2.6万亿韩元(约合人民币135亿元),超过70%的未偿贷款都是基于浮动利率,一旦加息,贷款买房家庭的负担必然增加。

市场预测,到今年年底,韩国基准利率很可能会从目前的2.25%升至2.75%,抵押贷款利率也将继续上升,普通家庭债务负担进一步加重。

据韩国房源网站Zigbang,以前抵押贷款年利率为4%,首尔公寓的月供将占城市居民平均可支配收入的45%。如果年利率上升到7%,月供将增加到可支配收入的62%。韩国金融监管机构也表示,一旦平均抵押贷款利率升至7%,韩国将有190万人拖欠贷款。

“如果年底继续加息,到时候每月的总还款金额将达到近400万韩元(约20800元人民币),这已经相当于我丈夫工资的70%了。”全简妍说。

354万赤字家庭

与全简妍同样有着沉重房贷压力的韩国人,不在少数。

“只要一看到这套房子我就难受,名义上是我的房子,但我顶着一堆债务,也不能进行处理。”46岁的金浩倾尽家底在韩国坡州买了一套房。

金浩月收入约为400万韩元(约合人民币2.08万元),但每个月还完房贷后,他还顶着55万韩元(约合人民币2860元)的赤字。一家人缩衣节食,两个儿子也削减了补习班费用,但金浩的债务状况仍不见好转。

今年韩国楼市传来降温的消息,金浩的房子价格有所下降,但他毫无办法,房子也不能卖掉,只能任由贷款负担像雪球一样继续滚大。

韩国金融研究院在5月份发布的 《家庭财务状况出现赤字的家庭特征和改善方向》报告显示,韩国2052万户家庭中有17.2%(354万户)处于赤字状态。

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韩国首尔(图源:Pexels)

所谓赤字,是指在收入减去家庭必要支出和非必要支出(税金、年金等)后没有剩余的状态。

这些赤字家庭的平均年收入为4600万韩元(约合人民币24万元),而债务负担是家庭赤字的最大原因。

韩国媒体特地分析了韩国家庭负债数据,结果显示,39岁以下人群的债务占比最大,为32%,其次是40~49岁(30.3%)、50~59岁(23.5%)、60岁以上人群(14.1%)。

选择放弃

还贷压力增大,越来越多韩国人买不起房,只能选择租房。

7月20日的数据显示,房地产交易市场空前下降的同时,今年首尔的租赁合同数量猛增。上半年房地产租赁合同签订464684件,同比增长31.1%。特别是月租房合同数量达到了历史新高,比一年前增加了55.2%。

除了租房,还有人选择搬迁到成本更低的地区。

韩国行政安全部数据显示,首尔常住人口下滑速度持续加快,今年再次跌破950万。截至今年5月底,首尔市登记在册人口为949.6887万人。对此,首尔研究院分析认为,大部分迁居的人是因为房屋居住问题。

韩国首尔街头(图源:Pexels)

2010年底,首尔市的常住人口还能保持在1031万人左右,此后却在逐渐减少。如今,一些韩国媒体甚至已经用上了“韩国再无千万人口城市”的标题。

韩国政府已经意识到问题的严重性, 除了首尔常住人口减少外,接下来若是抵押贷款利率进一步上升,可能会增加违约风险。

同时,房贷成本、能源和食品等物价的上涨,也在进一步侵蚀韩国家庭的消费能力和信心。韩国7月消费者信心指数(CCSI)环比下降10.4%,至86.0,两年来首次跌破90。要知道,CCSI指数是基于目前的生活状况、生活状况展望、家庭收入展望、消费支出展望、现在经济判断、经济展望等6个指数来综合计算的,若数值低于100,就意味着消费心理与长期平均值相比处于悲观状态。

一旦处理不好,甚至会进一步滑向金融危机。

7月17日,韩国政府表示,允许低价房屋(房屋价值在4亿韩元以下)的所有者从9月开始,用固定利率代替浮动利率借款,以减轻利息支付负担,从而缓解对金融体系的影响。

韩国财政部长秋庆镐也表示,将迅速改善家庭债务结构。他预计,当计划中的再融资方案启动时,浮动利率下的家庭债务比例应该会下降多至5个百分点,或从78%降至73%以下。

但对于韩国民众来说,这样的措施,远远解决不了深层次的问题。

韩国公共财政研究所研究认为,生活成本过高,早就开始破坏了民众的婚姻率和生育率。如果房价上涨100%,8年间人均生育率会下降0.1∼0.3个百分点。

韩国政府7月28日发布的统计数据就显示,韩国人口在2021年已经出现负增长,为72年来的首次。

面对负增长,韩国年轻人在社交媒体上不以为然:“生活这么艰难了,在这样的情况下,没有人想要诞下新生命。”

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