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奶西村,但没“奶”!

北京楼sir

2022-08-12 14:07河北

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离望京那么近,还要什么自行车?

北京二批次集中供地中,太阳宫地块在朝阳区的关注度排第一的话,那奶西村地块就是名副其实的亚军了。关于太阳宫地块,楼Sir已经在之前的探盘中讲过了,后案名定为“中建玖和府”,还没看到的,点这里:太阳宫地块即将动工,配套、价格都很香,但有一个警告

今天,楼Sir想讲讲奶西村的两个地块,一个是319/320地块,在前两天公布案名,叫首开金茂望京樾。一个318地块,就在今天,楼 Sir敲下这行字的同时,案名定为中建宸园。

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◎中建智地“宸园”与首开金茂“望京樾”

“望京”金色招牌辐射下,周边新盘形成红海,奶西村两个项目能否突出重围,把握好自己的节奏?

按照惯例,楼Sir也去实地看了看这两个地块,先来说说总体感受:

1)荒凉,距地铁远不说,项目周围是全是大片大片未开发的空地。

2)配套,银行、商超、医院,啥也没有,生活太不方便。

3)项目向南望去,能看到望京,开车大概在15分钟,这可能是地块最具优势的地方了。

4)与崔各庄南阜村区域新房比较,配套、价格啥的都半斤八两,拼产品吧。

除了离望京近 其他啥也没有

楼 Sir探盘,一直坚持绿色出行,此次去奶西村,也不例外。

奶西村附近,无地铁,未来规划中,也无地铁。目前距离宸园与望京樾,最近的地铁站是直线距离2.2公里的14号线终点站善各庄站。

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◎宸园与望京樾项目周边交通

提到这儿,楼Sir想提醒各位一句,买房听销售讲什么距地铁直线距离多少多少,千万不要听,直线根本到不了。从善各庄地铁站想到项目,人能骑车或开车走的路,最佳方案也要约4.2公里。

骑车25分钟左右,开车10来分钟。

◎14号线终点善各庄站

当然,也有公交。939路、869路都能在15分钟内到达善各庄地铁站,855路直接能给你干到望京去,35分钟左右。

如果你有车的话,那根本就不用在乎什么公交、地铁。俩项目离望京商圈6公里,眼神好使的,从地块向东南方向望,都能看到望京SOHO。开车的话,来广营北路一路向南过广顺北大街,畅通无阻,15分钟左右到望京。

◎项目西侧来广营北路

这样看,也难怪奶西这俩项目能成为朝阳区关注度次高!人家光凭离望京近这一点,就足够吸睛。

至于项目周边配套,说“三无”应该不算过分。项目方圆两公里内,什么也没有。目前,只能依靠更远一点的新北苑商圈与望京商圈的辐射了。

医院,无,最近的2.5公里左右的北京市朝阳区妇幼保健院,在北苑商圈。

学校,项目西侧东洲家园南侧有一个芳草地国际学校,项目北侧有一个陈经纶中学奶子房校区。说起这个陈经纶中学奶子房小区,楼Sir如果不仔细找,都找不到,从外观看,几乎就是农村的民房。

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◎东洲家园南侧的芳草地国际学校
◎中建宸园正北侧的陈经纶中学分校

商业,无,项目西侧的东洲花园在今年3月才刚刚在社区里建成了一个便民超市,解决了日常的刚性需求。这个便民超市都足够让小区居民欢天喜地,可见这周围商超真的是不完善。

◎来源北京朝阳官方发布

目前奶西村的整体规划中,有个比较大的商业体规划,不过具体啥时候落地,可能是个问题。

看来,打算来这里买房的,还是要准备好接受周边5年内无好学校、无地铁、无医院、无商业配套的现实。

对了,项目周边有公园,有包括温榆河公园的大型公园好几个。

◎北京温榆河公园来广营园区

在楼Sir来看,都不重要,“望京“俩字就是金字招牌。

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俩项目挨着 房价差4000/平

宸园与望京樾,两项目紧挨着,但政府指导价却差了4000/平。

宸园政府指导价8.9万/平,望京樾则只有8.5万/平。要想避免同区域竞争,肯定是得在产品上做差异化了。

◎中建宸园地块内部 地块方正 并无多余建筑
◎首开金茂望京樾地块 西侧是东洲家园

先来看看两个项目地块成交时的信息:

宸园,拿地楼面价5.3万/平,容积率1.4,控高30米,无保障房配建。

望京樾,拿地楼面价4.4万/平,容积率2.2,控高60米,无保障房配建,执行套内7090政策。

从当时地块成交信息来看,本就对两个相邻的项目作出了区分。产品有区分,到时买房的时候,才不会打架。

到这里,大家也大概能明白,俩项目单价差4000,大概差在哪儿了。

此外,俩项目拿地楼面价与政府指导价之间,有不小的价差,这也给了两个开发商充足的利润空间,用来做产品。

中建智地拿下的318地块,今天刚刚公布了案名“中建宸园”。

◎来源“中建智地在北京”视频号

从案名来看,中建宸园为应该为中建智地 "TOP 级宸系 " 产品。感兴趣的朋友,自己去搜一搜,中建宸庐、中建宸庐云起,这两个中建宸系产品。

反正就俩字儿,高端。

项目目前仅公布了案名,从视频中我们大概能了解到,项目风格属于宋代风格,至于产品和户型等,中建智地显然还在吊着我们的胃口。

不过,根据项目的容积率和控高,楼Sir估计,宸园大概率规划洋房、叠拼产品。

首开拿下的319、320地块,后引进金茂操盘,最终定下案名“首开金茂望京樾”,没错,就是要和望京来一次深度捆绑。

◎来源首开金茂望京樾

从规划图来看,设计的是5-18小高层,102-155平三居、四居,764户。宣传上写的是“科技奢宅“,不过在楼Sir看来,其品质远达不到金茂的“府”系产品,当然也要比中建的“宸”系差一个档次。

◎望京樾102平、120平和155平 三居、四居户型图
◎望京樾102平、120平和155平 三居、四居户型图

“樾”系的话,首开在望京有一个盘,叫“国风尚樾”。

虽然两个项目,都是“千万豪宅”,楼 Sir也都买不起。但相比,楼Sir还是更期待尚未官宣的“中建宸园”的户型和产品。

二手房无竞品 新房看价格

奶西村棚改,刚刚处于初级阶段,目前就是土地稍稍平整了些,所以周边,不光配套啥也没有,新房、二手房也找不出一个竞品。

◎奶西村棚改地块 每块都用围墙围起来 很规整

目前,宸园、望京樾两个项目除了西边有个东洲家园,属于自住型商品房,小区有一部分房源又用作回迁房,目前这个小区比较复杂,平台上显示暂无二手房源出售,不过贝壳找房给出了一个7万/平的小区均价。

◎东洲家园

再远点,距离项目东北方向三公里左右的北苑商圈,2010年后建成次新二手房挂牌均价达到了9万+/平,其中品质较好的中国铁建花语城二手房挂牌均价超过了10万/平。

◎马路对面的中铁建国际城 二手房挂牌均价9.3万/平

当然,整个北苑商圈的二手房挂牌均价是7.1万/平,这是建立在商圈内聚集大量的与新房小区不能媲美的老小区。

新房咱就更别说了,周边三公里内,无。

但楼 Sir要说说,同为望京辐射区,同为崔各庄乡,同没有配套、同没有地铁,彼时被称为崔各庄四兄弟的,和光悦府、龙樾合玺、晓风印月与望京养云。

◎与宸园、望京樾对标的崔各庄四兄弟

宸园与望京樾在距离望京商圈直线距离上虽不及崔各庄四兄弟,但论“路况、复杂程度”等路上因素来说,宸园与望京樾到望京,更好走,时间也更短。

此外,崔各庄四兄弟也与奶西这两项目一样,周边无地铁,无商业配套、无医院,也同样要靠望京商圈的辐射。

这6个新房项目,外部条件几乎一致的情况下,那最终能比的也就是价格与产品品质了。

◎宸园、望京樾周边的商圈辐射 也同样适用于崔各庄四兄弟

崔各庄四兄弟,四个项目的容积率都是2.5,高于望京樾的2.2,更高于宸园的1.4。

此外,相比于宸园、望京樾的无保障房配建,和光悦府、龙樾合玺、晓风印月三个项目都有公租房配建,望京养云有20%的政府产权。

产品类型方面,除建宸园未公布外,其他五个项目基本上做的都是三居、四居,户型基本上大同小异。

价格方面,和光悦府、龙樾合玺、晓风印月的销售指导价在8.8万/平,高于望京樾的8.5万/平,低于中建宸园的8.9万/平,望京养云因为政府共有产权,实际售价7.04万/平。

最有价格优势的,应该是望京养云了。

而绿城晓风印月,指导价在8.8万/平,但由于项目有现房销售面积,在开盘时实际售价仅有8.5万/平,这与望京樾的销售指导价持平。

重点是,晓风印月与望京樾,户型面积大同小异。三居,绿城晓风印月是 103平,比望京樾多1平;四居,绿城晓风印月是 117平与145平,而望京樾是120平和155平。

◎晓风印月103平、117平、145平户型图

对了,晓风印月还有个169平的户型。

◎晓风印月169平户型图

产品如果没有做出决定性差异,购房人可能更加看重价格逻辑。这样一来,在总价方面,望京樾可能会吃点亏。

总的来看,其实奶西二兄弟和崔各庄四兄弟,在区位状况、周边配套、交通设施等方面,没有决定性差距的前提下,起决定性因素的还真就是价格和产品了。

楼Sir认为,虽然崔各庄四兄弟距离奶西二兄弟很远,但同属竞品。这是片红海,谁能在激烈的竞争中翻出浪花来,谁才能笑到最后。

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