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2022年,上海买房到底是机会还是坑?

沪叔说房呢

2022-08-13 07:50上海

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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,目前在上海没有房产,想购置一处新房,考虑到房子的升值空间及保值性等问题,我是否必须购买热门区域的楼盘呢?作为刚需购房者,我在购置新房或者二手房时需要做什么准备呢?哪些地区的楼盘是我可以重点考虑的?

沪叔:你好,对于刚需买房者来说,如果有机会买到新房,建议不要纠结区域,尽早入手。如今上海的市区郊区范围逐渐模糊,因为交通便捷度提升,轨道交通及公路交通都比较发达,从郊区到市区的距离进一步缩短。同时伴随着上海五大新城的建设及各种医疗教育资源的导入,以及商业资源的丰富,大城市的板块逐渐趋于相同。对于刚需购房者来说,准备好了资金,有购房条件就不要局限于某个地区。预算在千万可以考虑上海市中心的热门楼盘,预算在百万则可以把眼光放在全市范围内进行考察。但是买二手房需要从家庭需求出发,考虑交通,教育,医疗等基础设施;但是一手房则可以看发展前景。建议在对预算做出评估后进行购房。具体价值高的板块及楼盘分析,详见知识星球内部分享。

提问:沪叔你好,我最近看了一套远郊区的新房和一套市区的老破小,两个价格差不多,我就很纠结,到底是应该买哪一套?老师能否给点建议?

沪叔:你好,对于同样价格,是买远郊新房还是市区老破小这个问题,我的看法是,主城区的老破小的租金回报率远超郊区新房,在品质方面,新房的品质确实很好,但老破小位于市中心,你能获得的有效信息更多,这便是地段优势。但老破小也不能一概而论,这样的老破小直接排除:1.位于犄角旮旯、交通不便的不要买,如果地段都不好,那为什么要买老破小。2.楼龄超过25年的老破小,不仅贷款年限有问题,而且流通性也很差。3.质量差且有安全隐患的老破小不要买。4.没电梯的5、6楼不要买,上下楼梯非常不便。5.朝西的户型或西边套,夏天存在西晒,且冬天很冷。6.在楼市熊市中跌幅非常大的老破小,就说明其价值一般,不要购买。

符合下面几个条件的老破小是可以购买的:1.具有优质的学区房的老破小,在市中心,学区好老破小一直都非常有市场,如今房产的消费者变成了年轻群体,他们更加注重教育,所以更加重视学区房。2.物业服务好、小区保养较好的老破小可优先选择。3.楼龄在15年内的老破小,户型设计也基本符合现代人的生活方式,小区有正规开发商建设,档次也有明显提升。4.品质在经过改造之后提升较大的老破小。5.在楼市熊市中价格依旧坚挺的老破小,说明价值比较高。

提问:沪叔,你好,上海刚需,已婚无房,总价500万元的预算买房,夫妻两个都比较想买新房,但这个价位的新房都在远郊,市区只有老破小可以选,您觉得是该买远郊还是老破小呢?如果买远郊新房,有没有推荐的板块?

沪叔:你好,上海500万预算,可以看看远郊新房,像松江泗泾、大学城 、嘉定新城、宝山杨行这些地方都还是不错的,也可以看看北蔡的老破小,泗泾和北蔡都属于大型居住区,生活配套都相对齐全。如果考虑到通勤的话,肯定首选松江泗泾和北蔡,但整体上,北蔡的通勤要比泗泾好,不过的泗泾房子属于热盘,可能60分以上积分才能摇到号。从升值空间来看,北蔡是浦东腹地,能够承接周边板块的居住人群,与市中心相隔不远,居住属性比较成熟,并不比泗泾差多少,不过泗泾新房的品质也确实要好一些。其实不论新房还是老房子,选房子也还是那么几点,靠近地铁的地方,有商业区,有学区。具体买房选筹,详见知识星球内部分享。

提问:沪叔你好,我工作在虹桥,在哪里买房性价比比较高呢?资金这块不用考虑,麻烦详细分析一下谢谢!

沪叔:你好,工作在虹桥在上海买房,分为四个阶梯来分析:

1. 第一阶梯:北新泾,2号线在北新泾有两个站点:北新泾站和淞虹路站,东达市区,西接虹桥。公共交通十分便利。而且从北新泾自驾到虹桥商务区,10公里路程不到20分钟就可以到达。

2. 第二阶梯:徐泾 / 华漕 / 莘庄。徐泾板块发展起步早,区域内配套相对成熟,目前徐泾板块内新房还是比较多的。华漕大部分区域都被划在虹桥主城区内,新虹桥医学中心、costco已先后落户华漕,今年又规划了一个包含7所中小幼学校在内的教育园区。莘庄是外环外刚改住房的代表区域,也是闵行政府所在地,公共资源集中,配套成熟。距离虹桥约15公里,自驾约30分钟,乘坐地铁需要1小时左右,自驾约45分钟可到浦东,距离漕河泾、张江也都很近,未来通勤时间还有望进一步缩短。

3. 第三阶梯:江桥,江桥又分为南江桥和北江桥,南江桥部分在主城区,城市建面相对也更好;北江桥位于虹桥拓展区,以动迁房为主。目前轨交方面处于初步建设阶段,未来13号线规划有望轨交发展。

4. 第四阶梯:华新 / 九亭 / 青浦,华新板块是大虹桥辐射板块,也是距离徐泾、华漕最近的板块,可以共享大虹桥内商业、医疗等多项升级版配套资源。只是距离虹桥商务区大约8公里,但是自驾到达虹桥商务区也只需要20分钟左右,从性价比上来说还是可以。九亭居住氛围成熟,九亭地铁站集聚了区域内的商业,配套优于松江其它板块,而且绿化覆盖率居住舒适感强。交通方面,有9号线通达全城,但是走传统的轨交到虹桥并不方便,反而乘坐公交车(虹桥枢纽10路九亭区间)约50分钟可到虹桥。自驾方便,走嘉闵高架、沪渝高速18分钟即可到达虹桥。青浦自驾30分钟可到虹桥商务区,相比九亭和华新板块,价格低些.

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