淮政办〔2022〕36号
淮滨县人民政府办公室
关于印发淮滨县物业管理办法(试行)的
通 知
各乡、镇人民政府，各街道办事处，县人民政府有关部门：
《淮滨县物业管理办法(试行)》已经县政府同意，现印发给你们，请结合实际认真贯彻落实。
淮滨县人民政府办公室
2022年7月29日
淮滨县物业管理办法(试行)
第一章 总 则
第一条 为进一步加强对淮滨县物业小区的管理，维护业主和物业服务企业以及物业管理各方的合法权益，营造良好的生活和工作环境，构建共建共治共享的社会治理格局，促进社会和谐稳定，全面提升物业企业服务水平，根据《中华人民共和国民法典》《河南省物业管理条例》，制定本办法。
第二章 物业小区的范围
第二条 本办法规定的物业小区范围是指：
1.房地产开发企业通过前期物业招投标在淮滨县房产服务中心备案的县中心城区内的小区。
2.前期没有通过招标进驻小区的物业企业，通过召开业主大会投票方式选聘物业服务企业并在街道办事处、乡镇人民政府和房产服务中心备案的小区。
第三章 职责范围
第三条 县物业管理综合服务执法大队对各物业服务企业工作情况进行不定期监督检查，查处物业服务企业违法违规行为，对不作为、乱作为的物业服务企业按照相关法律法规进行处罚。
第四条 街道办事处、乡镇人民政府职责
(一)街道办事处、乡镇人民政府组织、指导、协调本辖区内各物业管理区域成立业主大会，业主大会应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与，方为有效。由业主代表大会(以下统称业主大会)，选举业主委员会，业主委员会依法履行职责，调解物业管理中的纠纷，协调和监督老旧小区物业管理，协调物业管理与社区建设之间的关系。
(二)街道办事处、乡镇人民政府应当建立物业管理联席会议制度。联席会议由街道办事处、乡镇人民政府召集，物业管理、公安派出所、城市管理等部门和社区居(村)民委员会、业主委员会(业主代表)、物业服务企业、专业经营单位等各方参加。联席会议协调解决本辖区内物业管理中的重要问题。
(三)物业管理小区。按照“部门指导、属地管理”的原则，在县房产服务中心指导下，由街道党工委牵头，社区党组织负责，建立健全小区党组织、业主自治组织，打造“红色物业”，推进党员“双报到”，实现小区党的组织有效覆盖、业主委员会规范运行、“红色物业”双向导入、党员志愿者服务活动丰富多彩，物业管理服务和小区治理矛盾有效化解，物业服务质量和小区治理水平明显提升。
第五条 房产服务中心职责
县房产服务中心负责全县区域内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责：
(一)对物业服务质量进行监督管理;
(二)对物业服务企业及其从业人员、业主委员会成员进行业务指导、培训和监督管理;
(三)对物业招投标活动进行监督管理;
(四)对物业承接查验、物业服务企业退出交接活动进行指导和监督;
(五)处理物业管理中的投诉;
(六)对专项维修资金缴存、使用情况进行监督管理;
(七)建立健全物业管理电子信息平台;
(八)法律、法规规定的其他职责。
第六条 部门职责
县人民政府相关行政主管部门按照各自职责，负责物业管理区域内下列工作：
(一)县住建局负责建设工程竣工验收备案，监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督检查房屋装饰装修活动;
(二)县自然资源局负责物业管理用房、老旧小区加装电梯，增加电动车充电棚规划，负责对违法建筑的认定;
(三)县城市管理局负责查处物业小区内违法建筑、毁坏绿地等行为;
(四)县市场监管局负责监督检查无照经营活动、
监督检查价格公示、违规收费、电梯等特种设备安全和计量监管;
(五)县公安局负责监督检查治安、技防、消防、保安服务等活动;
(六)县应急管理局督查指导物业小区安全生产工作;
(七)县财政局、县审计局负责对物业管理行政主管部门专项维修资金使用和管理情况的监督检查;
(八)淮滨生态环境分局负责监督检查污染环境行为;
(九)县人防办负责对人防工程维护管理的监督检查。
第四章 业主的权利和义务
第七条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：
(一)提议召开并参加业主大会会议，提出制定和修改业主公约或者管理规约、业主大会议事规则的建议;
(二)选举业主委员会成员，并享有选举权和被选举权，不按时足额交纳物业费的业主不享有被选举权;
(三)监督业主委员会工作，监督物业服务企业履行物业服务合同;
(四)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用、收益情况享有知情权、参与决定权和监督权;
(五)向业主委员会和物业服务企业提出建议;
(六)要求其他业主、物业使用人停止损害共同利益的行为;
(七)参与共同决定物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用;
(八)法律、法规规定的其他权利。
第八条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：
(一)遵守业主公约或者管理规约、业主大会议事规则;
(二)遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生维护等方面的规章制度;
(三)执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定;
(四)按照有关规定交纳专项维修资金;
(五)遵守国家和省有关房屋装饰装修的规定;
(六)按时交纳物业服务费用;党员干部和公职人员应带头按时足额积极主动交纳物业费;
(七)法律、法规规定的其他义务。
业主不得以放弃权利为由不履行业主义务。
第五章 物业服务企业的权利和义务
第九条 物业服务企业享有下列权利：
(一)根据法律、法规规定和物业服务合同约定，对物业及其环境、秩序进行管理;
(二)制止损害物业或者妨碍物业管理的行为;
(三)依照物业服务合同约定收取物业服务费用;
(四)法律、法规规定和物业服务合同约定的其他权利。
任何单位和个人不得强制物业服务企业代收有关费用或者提供无偿服务。
第十条 物业服务企业应当承担下列义务：
(一)依照物业服务合同约定，提供物业管理服务;
(二)接受业主、业主大会、业主委员会的监督;
(三)建立和完善物业服务应急预案，做好应急工作;
(四)维护物业管理区域内的环境卫生，引导业主进行垃圾分类处理;
(五)定期对物业的共用部位、共用设施设备进行巡查、养护、维修;
(六)发现违反法律、法规、业主公约或者管理规约的行为，及时制止并向有关行政主管部门报告;
(七)法律、法规和物业服务合同规定的其他义务。
第六章 物业服务企业服务事项及收费标准
第十一条 物业企业服务事项
(一)物业共用部位的日常维护和管理;
(二)物业共用设施、设备及其运行、使用的日常维护和管理;
(三)环境卫生、美化绿化管理服务;
(四)物业管理区域公共秩序维护;
(五)车辆停放及场地管理;
(六)物业维修、更新、改造和养护的账务管理;
(七)物业档案资料的保管;
(八)双方约定的其他服务事项。
第十二条 物业服务企业收费标准
物业服务企业实行收支公开制，在物业小区内公示。
物业服务收费应当遵循质价相符、公平公开、合理诚信的原则，以及物业服务企业星级评定级别收取服务费用。物业服务企业不得向业主收取服务合同以外的任何未予标明的费用。物业服务收费应当保持相对稳定，确需调整的，物业服务企业应当与业主委员会协商，并经业主大会同意。
第七章 业主和物业服务企业的违约责任及其他
第十三条 按照物业服务合同约定，业主无故不按时足额交纳物业费的，经物业服务人员上门催交、公示，拒不交纳的由物业服务企业依法向人民法院起诉，直至纳入失信人名单。对居住在小区的党员干部公职人员不按时足额交纳物业费的，由物业企业报送县物业管理领导小组办公室，办公室以交办函的形式发到所在单位。
第十四条 物业服务企业违反服务合同约定、损害业主合法权益和利益的，按照《河南省物业管理条例》第八章规定处理。物业服务企业对业主反映的问题在职责范围内拒不整改的，由房产服务中心按程序降低信用星级，性质恶劣的由市场监管局将企业列入失信惩戒名单，直至清退出物业服务行业。
第十五条 积极引进守诚信、服务优、实力强的物业服务企业，逐步淘汰信誉差、轻服务、重收费的物业服务企业，将全县物业服务企业纳入有效竞争机制。
第十六条 各单位家属院、老旧小区可参照本办法施行，由各所属单位负责组织实施。条件成熟后，可由业主委员会聘请物业公司进驻管理，纳入县房产服务中心监管。
第十七条 无物业服务的社区(小区)可参照本办法施行，由辖区街道办事处负责组织实施。条件成熟后，可由业主委员会聘请物业公司进驻管理，纳入县房产服务中心监管。
第十八条 本办法由县物业管理领导小组负责解释。
第十九条 本办法自印发之日起施行。