一年一度的博鳌房地产论坛8月8日在海南如期举行，然而本届博鳌论坛的主题与往年相比较为特殊，今年的主题是“创造未来 寻求破解之道”。
官方对于这个议题的解释是：无论行业调整还将持续多久，无论未来是否变幻不定，我们都要用最积极的态度，改变所能改变的，创造属于行业与企业的未来。
虽然形式仍然延续以往，仍然有博鳌五十人会、经济学家早餐会、博鳌大讲堂等固定栏目与环节，但今年的博鳌的显现出不一样的气氛。
首先是气氛上，不再是宣传房地产业取得的业绩和成就，轻松的探讨未来的发展模式，而是气氛变得凝重起来，因为随着上半年结束，关于房地产市场触底的声音开始不断泛起；所有人都睁大了眼睛，小心翼翼地从各方数据和表现中，试图找到回暖的证据和迹象。
但如果实质性的回暖还迟迟不能到来，那么留给博鳌专家们的将不再是基于数据和事件之上的分析和创新，而是“怎样开始一个全新的行业”，开始“房地产高质量发展时代”的问题。
其次在本届博鳌的与会人群结构上，也与往年有很大不同，当天开幕现场，与房地产有关的专家学者依然众多，他们侃侃而谈，坐而论道，但活跃的地产大佬相较于以往却少了很多，对此现象，有人调侃：入狱一批、破产一批、混改一批、上岸一批、转行一批、退休一批……确实不多了，虽是调侃，但地产大佬们的处境已无需多言。
从本届博鳌论坛发布的一组数据来看，国内房地产形势依然比较严峻：
按照同比计算，今年上半年，占全国投资份额四分之一的房地产开发投资下降5.4%。房地产销售面积下降22.2%，房屋销售额下降28.9%，新开工面积下降34.4%，土地购量面积在去年负增长的基础上又下降48.3%。
政策层面，今年上半年全国各大城市发布救市政策已经超过550次，四限解除、公积金额度提升、购房补贴发布、房票安置政策、限跌令等等等等，政策底、市场底均已显现，只是信心底似乎仍尚未到来，而迎来却是市场一些非常规现象，如烂尾楼、断贷事件频发，据有关机构调研，截止7月16日，全国烂尾楼项目总量200个，涉及房企87个，涉及城市79个。
当前这样的形势，是黎明前的黑暗呢？还是需要继续隐忍中等待较长的一段时间？当天博鳌论坛开幕现场，重要嘉宾们给出了答案。
樊纲：房地产要经历一段调整 但经济恢复值得期待
中国经济体制改革委员会副会长、国民经济研究所所长樊纲直言，房地产要经历一段调整。
今年以来，除了因城施策、保交楼，中央政府还牵头引进一些基金来解决房地产市场的现实问题，这些政策跟以前相比都是较为重要且积极的调整。樊纲认为，下半年若继续按照这些政策实施，宏观经济发展即便达不到原来的目标，但经济恢复依然值得期待。
“说到房地产，我想当然要经历一段调整。很多调整包括信心、债务，包括目前供给侧的问题，还需要一段时间。我们现在处在最低谷，在低谷的时候大家容易悲观，容易看到问题，但是我们也要从长远地角度来思考房地产的发展问题。”
樊纲称“首先从需求侧，我们要意识到，住房是消费品而非投资品。其次还要意识到消费的需求在哪里。人口的迁移，会派生迁移性需求。而人口迁移有规律。房地产的发展要符合城市化的规律、符合人口迁移的规律。下一阶段，大家可以思考城市群大中小城市的结合与互补，这是我们城市化进程的下半场。”
樊纲认为，现在的房地产行业仍处在一个市场波动、市场低靡的状态，这个状态大概还会持续一段，调整不是那么容易的，面对这样的问题要多加思考，同时也要看到市场总有低谷，总有高潮，如何放眼长远、布局未来。
夏斌：“高房价、快增长”模式已经走到尽头
国务院参事、国务院发展研究中心金融研究所名誉所长夏斌在2022博鳌房地产论坛上指出，此前“高房价、快增长”模式已经走到头，发展20多年的中国房地产市场将真正出现历史性转折，迈入由住房投资品为主向消费品为主发展的快车道。
他认为，“住有所居”是国民的民生，是房市发展的底线，必须牢牢守住，优先安排，摆在房市发展的首要地位。他希望通过各种建筑物的适当改造，尽快满足缺乏购房能力者的居住需要。同时，细化向保障民生倾斜的各项租房政策，相关的税收优惠等，鼓励全方位支持租房的社会政策。
贾康：“黑铁”时代并不意味着没有希望
华夏新供给经济学研究院创始院长贾康表示，在几轮“打摆子”“过山车“式的演变中，房地产行业已伴随明显的“冰火两重天”特征。
在贾康看来，虽然越来越多的地方可能要面临“黑铁”时代，但它仍然伴随中国成长性相对沉稳的发展过程，“黑铁”时代并不意味着没有希望。
贾康预计，大概率下半年行业的回暖仍值得期待，全局而言的“回暖”过程中，关键问题是如何在“基础性制度建设”的配套改革中取得“标本兼治、治本为上“的实质性进展。土地、住房、金融、税收四大方面，要形成制度创新带动综合创新的新局面。
吴定金：优秀房企将迎来新一轮发展契机
保利发展控股集团战略研究院院长、战略投资中心副总经理吴定金则认为，市场经历深度调整阵痛，面对前所未有的挑战，房企要回归本原，认清“房住不炒”带来的深刻市场变化，并给予此重构企业发展模式和价值体系，与时俱进，实现高质量发展。
他提出，不能躺平，要积极应对，顺势而为，适应新环境。展望未来，吴定金表示，行业出清之后，市场回归供求再平衡，优秀的房企将迎来新一轮发展契机，在确定性实现高质量的发展。
林中：企业要积极自救 再难也要保交房
旭辉控股董事局主席林中分析，民营房企这一轮出现债务危机的根本原因还是过去民营房企在中国房地产大发展的阶段采用了高负债、高杠杆、高周转的发展模式，这一发展模式持续了很多年，继而使很多企业对此产生了路径依赖。
那么，房企遇到债务危机情况之后如何应对，如何有一个良好的心态？
林中认为，首先不管怎么样企业还是要积极自救，不要选择轻易地打破自己的信用，可能房企觉得倒下去很容易，其实未来站起来更难。同时，企业再难也要保交房。因为保交房、保稳定、保民生不仅是一个企业的社会责任，更是一个企业对客户的承诺，所以不管企业再难，碰到多大的困难，都要全力以赴保交楼。
林中认为，应该对不同的企业要分类对待，对已经出现债务违约的企业要进行风险隔离。对现在还没出现债务违约的企业，其实可以扶一把，他们或许就能挺过这一关。
郝一斌：行业会重构成 但总会触底回暖
金地集团副总裁、金地集团开发管理公司董事长、东南区域公司董事长郝一斌表示，地产是一个周期性行业，中国地产行业所有的调整都是周期，以前是库存周期的调整，并没有出现大规模的产能出清，这一次调整是前所未有的产能出清的调整。
郝一斌提出，从更长的历史来看，这个行业不会消失，大家还是要吃饭、穿衣、住房。但这个行业会重构成什么样，调整的过程很难推断，最终，它总是会触底回暖。
他认为，任何成熟的行业经过去产能周期之后，活下来的企业都是相对而言各方面更优秀的。郝一斌预测，以后整个行业的融资会转向直接融资，所谓直接融资并不是IPO，而是集合信托形式的，直接资本监管项目的，直接进入项目、监管项目。以直接融资为主的市场，都会转向这种模式，资本和管理进一步分离、更加明晰，有效控制行业风险。
陈启宗：住房行业进入薄利多销环节
恒隆集团，恒隆地产有限公司董事长陈启宗表示：过往10多年的地产发展模式并不适应当下的房地产业背景，他说“大家过往关注的是卖了多少房子，比拼的是营业额，从过往房地产行业的发展经验来看，‘做大’就得借钱，对一个行业来说，当大部分参与者头脑发热，那就带来了整个行业的疯狂”。
陈启宗认为“现今地产商应该清醒过来，‘机会和风险永远是成正比的’，不要只看到收益，而不愿意接受其中的风险”。
在谈及未来房地产的发展机会时，陈启宗认为：“行业会一直在，因为人总有买房和住房的需求，而且我国还正处在城镇化的过程中，住房不可能全由政府来负责，民企还有市场机会。”
“中国住房行业已经进入一个薄利多销的环节，在利润越来越薄的时候，只有多地销售，才能赚到与过往同样的钱。”
谈到如何把握机会时，陈启宗谈到：“大家现在要认清楚我们面对的是什么情况？是赚钱的机遇还是活下来的机遇，还是退出房地产业的机遇，时机来了，如果你应该退出房地产行业的，也应该抓住机会，到底是转型还是转行，其实是需要慎重思考的问题。”
一定会触底回暖！
节奏稍显缓慢，事出有因
从与会嘉宾的发言中不难看出，虽然目前房地产形势依然严峻，但还是会向着触底、回暖的方向发展，而政策频出的中国楼市，回暖的节奏为何稍显缓慢呢？
原来中央对于今年的经济复苏计划有着严谨缜密的通盘考虑，7月20日下午，官媒新华社正式播发了总理“出席世界 经济论坛全球企业家视频特别对话会”稿件，其中相关内容非常值得关注，尤其是其中表述的“宏观政策既精准有力又合理适度，不会为了过高增长目标而出台超大规模刺激措施、超发货币、预支未来”的表述发人深省。
何为预支未来？这其实与货币超发有关，也就是M2广义货币量，它的同比增速可以看作是“印钞速度”。据相关统计数据显示，早在2009年“四万亿”刺激政策出台之后， 我国的M2曾达到了27.7%，刺激了房价、股价大涨。
直到2011年印 钞速度逐步放缓，2016年以来全面低于13%。这是近年来中国经济增长放缓的重要原因之一，但也带来一个好处：通胀放缓、币值 相对稳定。
事实上，即便疫情来袭，为了对冲经济下行压力，M2 反弹到了11.2%，但很快就向常态回归，直至2021年4月以后基本 回归了常态。这表明，中国在疫情之后的刺激政策已非常克制。
今年以来，因为疫情冲击、房地产下滑、俄乌战争影响，经济 再次面临巨大压力，M2被迫反弹。到今年6月，同比增速反弹到 了11.4%，突破了前期高点。
进入7月，央行明显减缓了货币增发速度，连续 2周左右每天逆回购只有30亿的量，回笼了3900亿左右的流动性。这再次证明了一点，国家不希望大水漫灌，不想看到房地产、股市、经济的V型反弹。
换句话说，想要V型反弹很容易，只要将M2同比增速拉高到15%，甚至是18%，市场一定会“烈火烹油、鲜花着锦”。但问题是，V型之后怎么办？靠“大力丸”撑 起的牛市，最终必然是一地鸡毛；不切实际地追求高增长，负面效应极大。不仅会进一步吹大泡沫，还可能诱发系统性风险，加大贫富差距。
所以从这一系列底层逻辑来看，国内经济一定是稳定中持续上升的，作为国内经济支柱的房地产行业，它的回暖必定也是和经济走势同频共振的。
回暖方向已定
还要防范系统性风险
回暖大方向确定，房地产当前还需要做的就是防范系统性风险，7月28日国家对房地产重新定调，首次将“稳民生，保交楼”写入中央文件当中，政策一出，各地纷纷响应，目前除了常规的预售资金监管办法外，已经相关城市出台了保交楼的具体措施。如东莞日前发布征求意见稿，要求规范预售资金监管制度；长沙市住建局发布新通知，对预售资金采取全额全程监管；青岛部分银行已经执行商品房封顶再发放贷款制度。
然而，在保交楼方面做出重点突出成就的还需关注河南郑州。
河南郑州地产集团有限公司和河南资产管理有 限公司7月19日宣布，将联合成立郑州市地产纾困基金，通过资产 处置、资源整合、重组顾问等方式，参与问题楼盘盘活、困难房 企救助等解围纾困工作。
相关资料显示，郑州地产集团有限公司成立于2003年，与市土地储备中心实行“一套班子，两块牌子”的管理体制，主要负责储备土地的平整和前期开发、提供“熟地”进行招拍挂、储备土地的运营等。2011年，由市国资委出资组建郑州地产集团有限公司，纳入国资监管体系。在2013年、2017年、2020年郑州各项改革中，分别被明确为“三大投融资集团之一”、“四大投融资平台之一”、“三大做地主体之一”。它的背后，是地方政府。
河南资产管理有限公司，则是经河南省人民政府批准设立、银保监会公布名单具有经营金融企业不良资产收购处置业务资质的地方资产管理公司，拥有破产案件一级管理人、私募基金管理人、融资租赁等业务资质。根据官网信息，“河南资产”目前的合并财务报表总资产为361亿元、净资产143亿元、管理资产规模657亿元。
一家是郑州市的融资平台，手握大量土地；另外一家是河南最大的不良资产处置公司，资产规模接近700亿。这两家联手，为处置郑州的烂尾楼，解决停贷事件创造了条件。
一个月不到，郑州保交楼事件又传出最新进展。
8月5日报，《郑州市房地产纾困基金设立运作方案》已由郑州市人民政府办公厅印发至各开发区管委会，各区县（市）人民政府及各部门、各有关单位。
按照方案内容，郑州市房地产纾困基金按照“政府引导、多层级参与、市场化运作”原则，由中心城市基金下设立纾困专项基金，规模暂定100亿元，采用母子基金方式运作，相关开发区、区县(市)根据纾困项目，吸引不同类型社会资本共同出资设立子基金，并按照项目及子基金设立情况，资金分期到位。
纾困专项基金重点通过引导、鼓励央企、省级国企等社会资本以及AA以上的市、区两级国有投融资公司等主体，以市场化、法制化方式参与盘活市域内未来销售收入能够覆盖项目投资的存量房地产项目，纾解房企短期出现的资金流动性困难，并通过将盘活资金专项用于危困房企问题楼盘项目，解决部分社会关注的停工停按揭月供问题。
运作方式显示，由纾困专项基金与市区两级国有公司、社会资本(包含但不限于央企、省级国企、施工企业、资产管理公司、金融机构)等组建子基金作为实施主体，原则上纾困专项基金出资比例不高于30%，项目所在区国有投融资公司原则上应参与子基金组建，各主体的出资比例由各方协商确定。
同时，由子基金聘请第三方对拟盘活项目进行尽调评估，以项目净资产为基础确定盘活方式及价格；盘活资金通过子基金自有资金或融资方式筹集，其中自有资金出资原则上不高于40%，其余资金通过积极争取金融机构并购贷款等方式筹集低成本资金。
按照方案，由子基金对项目实施全封闭管理，按照销售进度逐步回收投资，并陆续退出；盘活资金专项用于危困房企问题楼盘。
图片来源：太平洋证券
方案指出，通过纾困专项基金带动社会资本盘活危困房企1—2个净资产较高的存量项目，并督促危困房企将置换资金专项用于缓解其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘存在的资金不足问题,达到“盘活一个、救活一批”的杠杆撬动效应，逐步化解潜在风险。
方案明确，危困房企收到盘活资金后，应将资金全部用于其前期投资的若干已停工停按揭月供楼盘，尽快实现复工复产。市住房保障局、市审计局对房企盘活资金使用及问题楼盘复工复产情况实施全程监督,确保纾困政策取得实效。
此外，郑州市房管局召开会议，汇报“头部房企自愿退出项目情况”，针对建业、鑫苑、康桥、世茂、绿地、正商、融创等重点企业的项目，给予棚改统贷统还、项目并购、破产重组、保障房租赁四种模式的纾困方式支持。
何源郑州的保交楼工作率先破冰？分析人士指出，郑州是烂尾楼比较多的四大城市之一，同时也是停贷楼盘数量较多的城市之一。今年以来，郑州发布了一系列强有力的救市政策，包括货币棚改、货币拆迁等一些大招，可以说是国内目前楼市政策最宽松的城市，但郑州楼市的回暖依然不明显，如若再不“放大招”，很容易让当地楼市出现系统性风险。