8月10日，港股内房股全线下挫，截至收盘，龙湖集团跌超16%，大发地产跌超15%，弘阳地产跌超14%，碧桂园跌超7%。
其中一向较为稳健的龙湖集团跌幅超16%引发关注。
晚间，一份龙湖集团业务更新会的现场实录流出，包括龙湖执行董事兼董事会主席吴亚军、副主席兼执行董事邵明晓、执行董事兼CEO陈序平、执行董事兼CFO赵轶在内的龙湖高管悉数出席，逐一回应包括债务、拿地、调控等热门话题。
当晚，上海票据交易所也发布《关于龙湖集团控股有限公司不存在商票逾期的公告》。因为恰逢半年报披露缄默期，吴亚军提前出面，也被看作是淡定回击，但让硕果仅存的民营房企后背发凉的是，楼市无差别的伤害已经进入第二轮。
龙湖吴亚军回应：是市场惊慌造成的
企业根本没有出什么状况
8月10日，龙湖集团（00960.HK）收于20.9港元，跌16.4%，股价创下自2018年11月以来新低，盘中最低至20.1港元，最大跌幅为19.6%。截至收盘，龙湖集团总市值为1273.35亿港元，市值一天蒸发超246亿港元。
据财联社，在8月10日召开的电话会议上，针对昨日龙湖股价大跌，龙湖执行董事兼董事会主席吴亚军表示，公司没有太在意，是市场惊慌造成的，企业根本没有出什么状况。
对于网传龙湖存在大量商票“逾期”记录，龙湖方面表示，“龙湖去年开始已无新增商票，且不存在任何商票违约和拒付。”另据上海票据交易所票据信息披露平台，查询龙湖集团票据信息相关主体公司显示，嘉兴龙湖嘉韬房地产开发有限公司、烟台龙湖置业有限公司、重庆龙湖企业拓展有限公司等5家公司均无逾期记录。
据《中国企业家》，”龙湖遭遇“股价暴跌”后，某TPO房企人士表示，“很多同行来找我，话题都是龙湖怎么了”。而令他意外的是，8月10日晚，上海票据交易所在其官网发布公告，帮龙湖“辟谣”。“票交所出了个声明，我还真是第一次见到。”
该声明称：经核实，截止2022年8月10日，龙湖集团控股有限公司无商票违约和拒付记录，相关谣传并不属实。上海票据交易所致力于维护票据市场平稳有序运行，对于这种通过谣传扰乱市场秩序的行为予以谴责。
据第一财经，截至目前，龙湖维持着三道红线“绿档”的标准，且惠誉、穆迪、标普均分别保持BBB稳定、Baa2稳定、BBB稳定的全投资级评级，是为数不多获得境内外全投资级评级的民营房企。
不久前，龙湖还与碧桂园、美的置业等民营房企一道，被监管机构选定为示范房企，发行债券获信用保护工具支持，并先后发行了规模5亿元的公司债、4.02亿元的供应链ABS。7月5日，龙湖还发行了2022年第三期境内公司债，规模17亿元。
在当下的房地产行业，能从公开市场获得融资的民企已是少数。今年7月份，龙湖按约定时间全数赎回2022年到期的优先票据，本金为4.5亿美元，票息率3.875%。目前，龙湖今年内已无到期需偿还债务。
图视觉中国
龙湖一直存在机会
会上，有机构询问如何看待合作项目问题，是否存在公司需要收购出险合作项目，以及目前预售监管情况和销售速度如何？
龙湖集团称，一线城市销售情况良好，8月会开盘杭州项目，预计会很快出清，改善客户的购买力较强。龙湖目前进入68个城市，是top10房企中覆盖面最窄的，今年三四线城市都整个市场销售仍然处在低位，房价继续下跌中。
对于合作项目，龙湖集团回应称，公司不做非标融资，控制项目层面融资，股东只能拿走成本+项目估算盈利的一部分，且对合作方筛选严格，出险项目少。
龙湖集团介绍，会留足项目的钱，把合作方的风险隔离了，合作方准入清单严格，不允许用合作方股权抵押。
对于机构提出的，什么情况下销售会给现金流带来压力？目前情况下，管理层对未来的指引有否改变？
龙湖集团表示，目前，债务结构好，现金短债比低于10%，会量入为出。上半年的疫情和7月断贷风波对销售有影响，预计全年销售和利润还是会同比（正）增长。
龙湖集团年报显示，2021年，龙湖营业额为2233.8亿元，同比增长21%；归母核心净利润为224.4亿元，同比增长20.1%；实现净负债率46.7%，在手现金885.3亿元，现金短债比6.11倍，一系列指标均维持行业内的较高水准，连续六年满足“三道红线”指标要求。这样一份不错的成绩单，在如今房地产行业的“黑铁时代”也更显得较为难能可贵。
会上吴亚军称，今年分红管理层没拿现金，拿的都是股票，龙湖对目前的情况有准备，还是在为未来的发展做准备。目前是看机会而不是看风险的时候，目前该出险的已经出了，高杠杆的激进企业已经付出了代价，未来对优质的地产企业有更多的机会。政策层面不会大水漫灌，会逐步出台，行业出清后，龙湖一直存在机会。
“做空”房企优等生背后
多位房企人士对《中国企业家》表示，“做空报告+商票谣言”是做空机构的惯常操作，根据目前市场上的种种表现，龙湖大概率遭遇“做空”。谣言之外，包括投资者在内的多位行业人士认为，瑞银在8月10日发布的一份评级报告是做空的导火索。
在这份名为《China Property and Property Management：How is developers‘ cash burn？》（开发商如何烧钱？）的报告中，瑞银对碧桂园、万科、龙湖、旭辉的自由现金流进行了质疑，并将龙湖、碧桂园服务和金科服务等企业的评级由“买入”下调至“中性”。
今年以来，房地产市场中的担忧氛围，已经弥漫到了一向以“稳健”著称的蓝筹地产商。有研究机构认为，自碧桂园被惠誉和穆迪调整评级以来，陆续有机构开始做空碧桂园，以及和它表现相似的旭辉。这些做空机构找机会散播负面消息，诉求就是实现自身套利。
今年6月底的万科股东大会上，万科董事长郁亮曾表态，房地产市场短期已触底，接下来是个缓慢恢复的过程。但现实残酷。今年7月，疫情叠加各地出现的停工、停贷浪潮，打乱了楼市的复苏节奏。资本市场上，包括万科和龙湖在内的“好学生”，都成了做空者的目标。
在报告中，瑞银认为碧桂园、万科、龙湖和旭辉这四家主要内地房企均在2022年上半年产生了负数自由现金流，相当于截至2021年底闲置现金余额的11%~41%，担心这种现金消耗的可持续性。基于此，瑞银宣布，下调龙湖评级至“中性”，目标价下调至25.7港元。
易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，债务传闻发酵后，资本市场不安情绪严重，龙湖管理层第一时间现身辟谣，既明确了龙湖当前的经营态势，也多少平息了投资者的一些顾虑。不过，在中原地产首席分析师张大伟看来，现在整个市场风声鹤唳，资本市场更是闻风而动。
实际上，自去年12月以来，监管层多次发声强调“促进房地产业良性循环和健康发展”，房地产行业风险出清正在进一步加快。7月28日，中央政治局召开会议，首提“保交楼、稳民生”。随后，多个城市出台新规，涉及加强预售资金监管、现房销售等多个方面。
行业最缺的是“信心”
“龙湖本身是没有问题的，但现在整个市场风声鹤唳，资本市场更是闻风而动。”在中原地产首席分析师张大伟看来，尽管市场层面对“稳市场”甚是期待，但确实对于优质房企的扶持政策并没有更进一步的措施，在这样的氛围下，一些问题房企爆雷后，市场一旦出现类似10日这样的无差别伤害，优质企业就是裸奔的。
除此之外，市场目前还传出了多个城市政府官员强调，“救项目，不救企业”是房地产基金底线原则的消息。对此，龙湖集团在业务会上表示，很多城市出了不少政策来支持销售，各监管层依然还是支持房企的。但从目前的情况看来，外界对民营房企的信心依旧不足。
同策研究院资深分析师肖云祥表示，对于企业而言，特别是一些出险企业，目前最缺的是信用，只有重塑信用，或者是一些具有强公信力的实体对这些企业进行信用背书或加入，才能更好地完成“保交楼”目标。
“重塑信心需要多方面的因素。”在肖云祥看来，政策层面、行业层面、市场供需层面等都需要释放暖意。各地政策力度方面还需加强，但同时，像过去一样搞大水漫灌的可能性也并不大。
来源：中国企业家、北京商报、每日经济新闻、澎湃新闻、财联社
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