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前两天，小编一个好久不联系的朋友打电话说，2017年他在郑州普罗旺世买了一套91㎡的房子，当时均价14500元/㎡左右，最近想卖了在北京置换，却发现自己所购入小区的房价，挂牌只能挂到14300元/㎡，如果想要快速卖掉，甚至得挂到13000元/㎡以下。
朋友惊讶于郑州的房价不及五年前，想咨询小编是郑州房价崩盘了么？还是自己的小区仅是个例？
今天结合前几天占据微博热搜的“郑州房价跌回五年前”和朋友的问题，我们一起来看一下。
郑州房价连跌4年，回到5年前？
根据国家统计局发布的2022年6月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况和历年同期数据对照发现，包括唐山在内的34个城市房价已经低于2年前即2020年6月的水平，占据70城的近一半；有27个城市房价低于3年前也就是2019年6月的水平。
另外，包括郑州在内的6个城市房价已经跌回5年前水平。
近五年70个大中城市二手住宅销售价格指数变化
以郑州为例，2020年郑州住宅商品房销售面积为3025.68万㎡，仅次于重庆位居全国第二。
这已经是郑州连续三年住宅商品房销售面积超过3000万㎡。
从2010年到2020年，郑州的累计住宅商品房销售面积位居全国各大城市第四，而郑州当前的人口总量、城区人口规模、GDP总量均进入到全国城市前十位。
根据郑州最新公布的数据显示，2022年6月份郑州全市商品住宅销售9847套，销售面积124.34万平方米，销售均价14479元/㎡。
全市住宅二手房共成交6946套，成交面积73.1万㎡，成交均价10819元/㎡。（备注：二手房均价是以评估指导价为计算依据）
2018-2021，房地产从白银时代走到黑铁时代。在这期间，有的城市房价一路高歌猛进：西安楼市连涨5年、徐州楼市连涨5年、杭州楼市连涨5年、银川楼市连涨5年……
而郑州呢，房价连跌4年！
对于新房来讲，主城区库存少，需求旺盛，价格不算跌得很多，大部分都在横盘中，跌得最惨的就是郊区。
尤其是绿博的新房，2016-2017年的时候，郑东碧桂园高层15500元/㎡、洋房将近18000元/㎡、融创观澜壹号洋房17000元/㎡。现在新房价格跌了三四成。
而中心城区二手房房价总体平稳，有的跌价幅度不大，有的略微涨价。
郑州房价现状：郊区、老城区房价下跌，主城区相对平稳
经走访发现，郑州多位市民、房产中介，同样表示郑州郊区房价下跌明显，老城区也有所跌价。
【1】15年购房时单价2.3万，后涨至4万，如今跌到3.5万
郑州市民张先生：我是郑州本地人，今年56岁，职业是教师。我2015年在郑东新区以23000元/㎡的价格购买了房子，之后我所在小区房价一直上涨，最高时突破4万元每平。如今，房价跌至3.5万元每平。
相较于最高点，郑州中心城区房价有所下跌，但跌幅尚在我可接受的范围内。郊区和老城区房价跌得厉害，比较老的房子比如2000年左右的，跌得很厉害。我认为媒体报道的“郑州房价跌回五年前”，是大龄二手房房价、郊区房价拉低了郑州二手房均价。
另外，对于很多人来说，买房本是投资行为。如今房价稳中有降，市民买房的欲望会进一步降低。
【2】郊区房价跌得厉害，主城区房价较为平稳
房产中介赵先生：2017年郑州郊区二手房价大概是10000元/㎡，目前房价7500元~8500元/㎡，算上通胀因素，郊区房价相比五年前跌得厉害。市区降价幅度不大，郑东新区房价2万元出头的房子，降价1000~2000元，我认为属于正常范畴。
受烂尾房事件的舆论影响，不少购房者放弃购买新房、期房，转而选择二手房，毕竟现房有保障。就我们公司来说，去年年底房屋成交量下降，今年2月以来迎来复苏，二手房销量有所增长。换句话说，房龄较小的二手房比新房好卖。
至于媒体所说的“郑州二手房价跌回五年前”，我认为有一定可信度，但还是感到夸张，毕竟不能以偏概全。
【3】主城区中的老城区房价跌落，基本符合“房价跌回5年前”
郑州市民胡先生：我是郑州本地人，今年40岁出头。我2015年在中原区五龙口买了套90㎡的商品房，并未购买大户型，也没有装修，原计划是用来投资。购买房屋时价格1万元/㎡，后来几年涨到1.5万，最近房价开始回落，跌到1.3万元左右。
目前想要将这套房出手，估计售价要低于1.3万元/㎡。中原区属于老城区，房价有所下跌，基本符合新闻中报道的“房价跌到5年前”，1.3万元/㎡的价格与2017年基本持平。
像郑东新区那样的开发区，房价稳中有升属于正常。至于老城区的房价波动，我本人倒不是太在乎，毕竟降幅不大，放平心态吧。
【4】贷款利率不断下降，有小区房价不降反升
郑州市民石先生：我是开封人，是一名演员，今年6月在郑州购买了一套2014年建成的二手房。算上中介费，紧挨南三环线的房子11000/㎡。我觉得挺划算的，小区由经济适用房转为商品房，售价较低，周边小区价格在13000元/㎡左右。
我关注到郑州房价下跌的新闻报道，的确，郊区房价跌得厉害。但是，中心城区地段好的房产变化不大，有的还略微涨价。去年买房时，我看过万科的新房，当时价格是1.3万/㎡，今年还涨价500元。
我是贷款买房，去年看房时，郑州房贷利率在5.7%左右；我今年6月签订购房合同时，利率为4.9%。买房后一个月，房贷利率又降至4.3%左右。
可以看出，政府还是鼓励大家买房的。我觉得房价波动是暂时的，相信郑州房价长期来看将是稳中有升。
数据显示，有27个城市二手房价低于3年前，包括青岛、济南、郑州、天津、石家庄、太原、哈尔滨、南昌、武汉、长春、呼和浩特等中心城市。
整体上看，华北、东北的省会城市、中心城市较为集中。此外，东北、中西部尤其是西南、中南地区的一些三四线城市也比较集中。
58安居客房产研究院分院院长张波分析，东北、华北以及中西部的一些三四线城市房价下滑明显，主要还是人口、人才流动因素导致，近几年整体上人才往长三角、珠三角等地集聚。另一方面，北方地区的不少三四线城市是资源枯竭型城市，产业外移，劳动力人口外流，这对房价的长期支撑动力也不够。
房价下跌和上涨在全国层面，呈现两极分化的局面。
2022年之后再看房市，要有新思路：全国不能一概而论，要因城而异。
大城市政策刺激效应正在显现，再加上很多之前都严格限购的城市，现在都降低了买房门槛，对于刚需来说，现在确实是买房看房的好时机。
在当前一线、新一线、国家中心城市、各大省会城市都在抢人的背景下，对于远离区域中心、经济欠发达、库存严重积压的三四线城市来说，可能市场尚未触底。
南宫丨文
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