- 2022年8月8日，据每日经济新闻记者报道，在京东法拍，惠州九铭屿海一套133.67平方米的海景房产以65.5万元成交，折合单价约4294元/平方米，仅相当于市场价的3.6折，原购房者买入价的1.66折。
记者调查发现，包括北方海景房聚集地的山东秦皇岛、深圳、海南等城市的个别海景房均出现同比下跌。在过去，海景房的投资属性一直要比居住属性强，如今降价了都还难卖呢？
一、现象：海景房现在难出手，近几年购入的话甚至还有亏损，这是事实！
全国最有名的三个主打海景房：一是山东乳山；一是广东惠州；一是海南。这几个地方，根本就没啥人，盖那么多房子，当初都是炒作的旅游、度假、养老和升值等概念，当然海南炒的概念更多。
- 乳山不用讲，基本已经废了，小县级市，要啥没啥，地方偏僻，离大城市也远，最开始主要拉京津的人过来买，几年前就不行了，连旅游都没人去，还指望去养老住家？民宿都租不出去了。
- 海南还算坚挺，主要是全国就一个海南岛，有钱人都想在海南置套房产，有全国富豪在这托底，不光旅游养老无敌海景，还有免税，自贸等，虽然炒几十年塌了两三回，但目前还算可以，比如陵水小县城都能炒到三万，只能佩服。有认识的老板在陵水买一套，这三四年去了不超过两次，如果抛开升值的话，我想住酒店应该更实际些吧。
- 惠州其实挺尴尬的，大亚湾那块靠着坪山，还能给深圳上班的人解决点问题。但巽寮湾十里银滩这块，又远了不止一点，靠公交或班车解决不了问题。靠旅游是不可能的，一年旺季就几个月，还挺远的，谁一年三四次的跑去同一个地方旅游。
现在很多人也回过味来了，大亚湾从零几年深圳就满大街的发传单免费拉人去看房，我记得2008年时大亚湾也得三四千，龙华六七千，那时没见过什么世面，很多人都被忽悠过去投资了。结果十年过去，大亚湾名义房价翻一两倍，成交量还低，住也住不成，租也不好租。
而龙华都已经10多倍价格了，既能自住，出租出售都抢手。我想但凡有点钱，哪怕暂时够不上深圳首付，也不太愿意去投资这些不良资产了，除非那附近有大量工业园搬迁过去，否则房价无论如何也是托不起来，人口才是最重要的。
- 反正听一句劝，这些海景房，包括海南的，除非自住，否则最好还是不要买。不要听信任何养老、度假、投资、升值或包租之类的鬼话，钱留在自己口袋里最安全。
二、案例：购房者看着不远处的希尔顿酒店，1000元1天的房间，它不香么？
我有个好朋友的爸妈就在某海边买了一套别墅，当时我还陪他们第一次去看房，面朝大海，春暖花开的感觉真上头，老爷子一高兴全款200多万直接付清，过了一年交房，花80万用时7个月装修，期间他跟设计师沟通，选主材，上海和那个地方两边跑，说真累，但他还是很期待他们家的度假别墅。
- 装修好了，他们赶紧去住了一个月。住进去的第二天我就后悔了，主要就是入住率太低，大部分别墅院子里都是一片狼藉，偶尔入住的也是只见车不见人。
然后物业费又太贵，一个月1000多块，一年2万。每个月要去住一次，不住房子容易坏，容易潮。他让爸妈去住，可他们不肯，主要是没熟人，没有家的感觉。
- 有一次我陪他去住这套海景房，那天晚上，我们看着不远希尔顿酒店，他发出感叹：1000块1天的房间，它不香么？300多万放银行吃利息它不香吗？
可见，海景房降价的问题看上去在于其自身稀烂的居住性质，但实际在于其背后的交易逻辑。或者直白点讲，海景房背后没那么多非市场力量保护，所以市值就会显得很市场。
- 首先海景房没利益，就没有配套。它不像市区，会有人专门给它搞配套，做道路，可海景房周围的配套必定是稀烂的，相反一些郊区别墅都比海景房更好。
- 其次海景房也没有政策扶持。商品房卖不出，这里会给到很多政策付出，什么降首付、养老贷或者帮扶贷等都会给到。甚至买了这个房，你孩子可以去这个学校，但海景房有吗?
因此，我建议大家不要看着海景房在这里打骨折就开始乱分析了。真的，有时候没了政策保护，你以为商品房值几个钱呢？
三、本质：经济下行或流动性下行的时候，度假房都会是最先遭殃
我们要知道，美国房地产市场，佛罗里达是特别值得关注的。一般来说，哪里的房价上涨，都是美国房地产市场整体见顶的重要参考信号。流动性从紧到松的过程中，一般是低风险资产上涨，最后是高风险资产上涨。
- 具体到房地产市场，当流动性或者信心回升的时候，发达核心城市的房子价格会首先上涨，然后传导至其他城市，最后再传导到度假型房产。
一般来说经济发展，流动性开始变得充裕的时候，很多人会优先考虑自己日常居住需求。比如在大城市里置换一套大房子，或者从普通地区搬到有学区社区。这些需求满足后，如果还有闲钱，那就考虑享受问题，可以是海边房子，也可以是森林小屋或滑雪胜地等。
- 从本轮次周期看，2021年5月份以前，美国地产市场是普涨，但2021年5月以后迈阿密就一飞冲天了。可以说，经济下行或者流动性下行的时候也都是这样的。
- 因为购房者发现自己收入出了问题，第一反应肯定不是把工作地的房子给买了，毕竟每天上班要住，这个时候当年买来享受的度假房最先遭殃。
这也不难理解，经济差，纽约旧金山这种地方的房子也会有需求，这些产业密集的地方有足够多的工作者来支撑房地产需求。
- 可是，像佛罗里达这种地方很多都是”度假型房产“，从分类上说是非刚需型房产，经济差的时候可就没有那么多人有闲钱在那些地方买房了，毕竟度假这事儿，得手头宽裕才行。美国2007年的时候，也证明了度假型房产先遭殃的规律。
- 当然，房地产不能用这么简单的模型来解释，还有很多指标影响着价格走势，但这个模型确实很重要，在哪个国家，都差不多。
最后的话：除了海啥都没有！真要买了这样的海景房，怕是房本都要烂在手里，何谈投资？
毫无疑问，这几年海景房确实在“退烧”，之前买海景房的也都是投资客，基本买了自己不去住，最多一年住几个月度假，因此，整个海景房社区至今的空置率都特别高。
- 总之，没有人气，这是硬伤。加上这三年度假旅游的人流量也少了，整个度假区人气下降。生活、商业、教育、医疗、交通配套也就跟不上，最终海景房房价只能跟着降温。