01
板块测评：万里街道&真如副中心
天元府Ⅰ期位于普陀区万里街道，交通路与水泉南路交汇处东北角，万里雅筑南侧地块。
天元府周边示意图
普陀处于市中心， 相对其他几区，区内的只有2家三甲医院，数量上没有优势；商业过去比较困乏，现在以环球港为代表，已经成为上海地标之一，另外长风商圈也已形成一定规模了。
教育资源虽然没有教育强区实力强劲，但是比郊区还是有优势，再加上华二的回归，让普陀人民重新燃起希望。
轨交是一大亮点，宜川板块目前没有地铁，规划的20号线却是及时补上了，等地铁建成，普陀区内的所有板块都有地铁覆盖。
细读普陀的2035规划，不难发现它未来的发展重点有三块，桃浦、真如、真北（长征和曹杨）。
普陀区单元划分示意图
桃浦要转型做智慧商贸物流区，真北、真如重点发展商业、办公、贸易。而真如被定为主城副中心，能级要更高。
真如副中心的发展策略，一是以高尚领域、中海项目为核心，做一个TOD综合体；二是融合上海西站，再建一个综合体；再以曹杨路为轴，进行辐射带动。
目前上海西站综合体刚开始建；高尚领域附近的综合体已经基本成型，星光耀和绿地缤纷城均已开业，高尚领域即将开业，中海商业还处于未完工状态。
当年规划的 四大城市副中心 ，真如是发展最慢的。人家都已经鼎盛了，真如才刚刚开始。据说之前困扰的拆迁问题已经解决了，接下来就要开始做大事了。
真如最新的目标规划还是挺明确的，如果能按照预期的那样发展建设，在市区夺得一席之地还是不成问题 。
中海商业现状图（2022/8/9）
天元府正是位于万里街道和真如副中心的重合地块，也就是上海西站综合体旁。
那处于两个板块的交叠点，就意味着占了两个板块的好处吗？
首先说说万里。万里板块对自己的发展定位很明确——宜居， 重点关注“形象”和品质。 万里还打造了一个示范居住区，绿化率达47%。
万里板块内建筑实物图
大型商业主要依赖于真华路的家乐福附近，包括宝山大场板块的巴黎春天，但是没有地标性商业。
民办学校有进华中学，公办教育有九年一贯制的晋元附校，算是普陀不错的小学，九年一贯制万里城实验学校。晋元高中属于市重点，普陀排名第二。
医院只有一所中医医院，三甲医院要到甘泉路板块的同济医院。
唯一的一个轨交站点，上海西站，11/15号线交汇点，同时也是铁路站点。
万里板块配套示意图
说来，万里和真如，原先都隶属于长征，在清朝末年的时候，还是上海著名的蔬菜乡。
14年，万里划出长征镇，成立万里街道。同时撤销真如镇建制，建立真如镇街道。
所以万里是一个很年轻的街道，之前也是一个比较弱化的板块，没有基础，但依照目前的土地情况，又没办法做其他的新的规划，只能定性为住宅区，并尽可能的把这条路走好。
总的来说，万里的配套如果是放在郊区某个板块那算是比较优秀，但是拿到市区来说就是及格线。尤其沿街商业布局的路段，业态混杂，医疗设施严重缺乏。
对于天元府来说，万里能提供的只有基础配套，并没有额外优势。
而真如副中心，对于天元府来说，有好处，但不多。
天元府与真如副中心区位示意图
从直线距离来看，天元府到核心区的星光耀和高尚领域约是950m、1.47公里，看起来很近。但是实际情况是，上海西站的高铁线路将天元府附近与真如副中心完全割裂开来，如果是驾车实际要走的路程要远的多。
天元府驾车至高尚领域示意图
那真如核心区还能给这个尖尖带来多少辐射呢？还是指望上海西站的综合体更为实际。
【评测指数】
02
项目测评：天元府
天元府是由京东和卓越联合拿地，卓越和金地联合开发的上海西站TOD综合体 项目。
占地共50万方，其中包含9.5万方的住宅和10万方的商业，其余业态为商业、办公及行政公寓。
看平面图可以看到规划了两座商务超塔，其中一栋将作为京东上海中心，预计总高180m，建成后肯定是板块地标。
上海西站综合体平面图
本次首开Ⅰ期386套，包含105、147㎡两个户型，主力户型为105㎡，Ⅱ期还会新增190㎡大户型。
联动价9.6万， 交付标准暂未公开。目前售楼处还未投入使用，采用的是临时展厅，样板间也在筹备中。
项目优劣势分析：
优势：
1、交通便捷
项目依托上海西站而建，本身已有1个高铁站点，11/7号线2条轨交线路，另外规划的20号线预计今年开建。
那么从公共交通上来看，这是一个3轨交项目，地铁直达静安寺和徐汇商圈。
自驾6分钟上中环，10分钟上内环，在市区的自驾交通还是非常方便的。
2、商业便利
项目本身规划了10万方商业体，这对于家庭中级消费是可以满足的，如果交付后商业还没完备，项目周边的底商还是比较发达的。
真华路的家乐福等商业也可以做临时替身，能满足日常生活所需，更大型的消费需求地铁一站到真如就可以满足。
3、板块地标
之前也说过，万里大多是住宅板块，最大的商业就是真华路上的巴黎春天、家乐福一块儿。确切来说，巴黎春天是宝山的，行政区域上不属于普陀。
所以项目的综合体建成后，在万里板块是独一无二的存在。那对于紧贴地标的天元府来说，这就是相对于周边其他项目的优势，房价上也会有所体现。
4、稀缺性
从新房的角度来说，地处中外环之间，主力总价在1000-1500万间，有一定的稀缺性。
5、有小幅度倒挂
周边二手06年的万里雅筑，挂牌价在8.5-9.5万之间，中骏天誉12-16年的房子，挂牌价11-12万，实际成交价还要稍低一些。
天元府联动价9.6万，定位是中高档小区，且近商业近地铁，相对于这两个楼盘，优势更大一点。
劣势：
1、未来或可存在商业污染
繁华背后隐藏着嘈杂，尤其住宅离得近，对于居民的影响尤甚。要考虑光污染、人流产生的噪音污染、垃圾回收和卫生处理是否合理等方面，这些都要看后续这个商业体后续运营的如何，暂时只能算是隐形因素。
但是唯一确定的是现在的上海西站、地铁站的噪音影响，虽然有隔离带，但是靠近路边的并不是毫无影响的。尤其实地去过之后发现，交通路上的车流不少，车流声不亚于上海西站和周边动工产生的噪音。
这就要求开发商在建房子的时候要消除剩余的噪音影响，起码要在关窗的时候不受影响。如果是靠近马路的楼栋，灰尘+噪音应该让人只想把窗户焊死。
另一个就是所有地铁房的通病了，地铁一动，小区住户多少还是会感受的到。
2、采光影响
Ⅰ期是有6栋16-21层的住宅，Ⅱ期楼高19-33层，层高3m，栋间距50-60m。
按照这个数据，楼间距1:1.2的比例测算，预计也是 刚刚满足，基本上中低层的房源采光都是有影响的。这也是市区楼盘的痛点，楼栋高影响采光。
Ⅰ期不受影响的只有前排4#、5#、6#，7#为保障房。 但同时这前排靠近马路和上海西站，有噪音干扰。
3、教育资源一般
万里有两所九年一贯制学校，一所是晋元附校，一所是万里城实验学校。只能说是不错，由于晋元的实力，所以附校的口碑更好一些。
公办教育资源只能说有，但并没有好的 。
4、与真如联系不紧密
天元府地块是特地穿过高铁线路，规划进真如副中心的。除了这一块，多的是一点也不划进去。
这一小块儿看起来就特别的突兀，都让人怀疑是不是为了给真如副中心增加点业绩所以盯上了这块地。
为了打造这个地块，还特地将暨南大学科学馆旧址平移了200多米。
前面也说了，看起来这里离真如副中心很近，实际上却是被铁路隔开了，根本不能直线到达。未来自己也有综合体了，去真如商圈的人又能有多少呢？或者愿意从真如过来的人又有多少呢？
严格说起来这也不算劣势，只不过被划在副中心范围内，却又好像没在，像是白白占了个名头，但好处也没怎么捞着，还是得靠自己。
如果说未来真如能发展成徐家汇这样，对于天元府也不会有太多影响。
5、上升空间不大
没有什么大规划了，先不说真如能不能起来，就算起来了，影响也不是很大。
买进之后的增值还是要靠本身，自带商业+地铁属性，上升空间不大，但是还是比较稳。
【评测指数】
03
交通测评
天元府周边道路交通示意图
道路交通
项目地处中外环之间，天生就具备良好的道路交通条件。
驾车6分钟上中环,10分钟上内环，浦西商圈均在30分钟内可达。
不过早晚高峰时，市区普遍都会产生拥堵。
自驾至徐家汇示意图（仅供参考）
自驾至南京西路示意图（仅供参考）
轨道交通
上海西站目前运行的是11/15号线，7站直达徐家汇地铁站，5站达江苏路可换乘2号线，3站可达曹杨路换乘市区环线4号线。规划的20号线在上海西站也有站点，预计今年动工。
地铁口就在项目旁边，地铁出行还是非常方便。
【评测指数】
04
配套测评
天元府周边配套示意图
蓝圈为2公里生活圈，直线距离2公里内，商业、教育、医疗配套都齐全。
但是没有多么优质。
学校参考隔壁万里雅筑、中骏天誉，分别对口万里城实验学校和晋元附校，所以都有可能。Ⅰ期地块跟万里城雅筑离得更近。
万里城是个三梯队学校，晋元因为高中优秀所以大家觉得附校应该也不错。实际上也只是普通学校而已。
商业本身自带的，再加上新村路上又有很多沿街商铺，东边也有家乐福和巴黎春天、大华虎城，日常足够用了。
在自带商业没建好之前，应该大多还是去底商，真华路上的商业过去也还有1公里，走路还是费点劲。
离得近的三甲医院就同济一家，人多也是出名的。
【评测指数】
05
产品测评
户型测评
暂时没有样板间，看看户型图浅浅的聊一下。
105平，3房2厅2卫，是天元府Ⅰ期的主力户型，320套，占4栋楼，2梯4户。
3房2厅2卫，三开间朝南，整体全明设计，动静分离。
主卧带飘窗，有独立卫生间。
南次卧和客厅共用阳台，勉强可以说是个双阳台设计，但也可以说隐私性比较差。
户型图上来看没有什么收纳空间，北面房间看起来应该只能做书房用，或许能分担一部分收纳压力。
餐厅范围有点小，自家吃饭还可以，如果来个把客人就要占用过道了。
这套户型图是采用的边套设计，可以看出来，边套是不开窗的。
这个面积做出来这样的户型，让人不太满意。
好处是电梯是独立使用的，客厅面宽较105平稍宽，主卧卫生间更豪华，每个房间都有飘窗。
4房只有2房朝南，这个面积做4房倒挺合适，但是只有2房朝南就不是很合适。
南次卧偏安一隅，给老人住吧安静，但是一般住在一起老人就是要照顾小孩的，可离其他的房间又远。
南次卧打开门就是墙，这部分面积又不大，啥也不能干，就很浪费。
其他方面测评
目前项目的交付标准没有公开，据说是带装修交付，阳台全包。
小区定位是中高档小区，外立面玻璃幕墙设计。玻璃幕墙设计的好处就是看起来不会过时，只要清洁得当，就不会显旧，跟别的小区立在一起，一对比高低立判。
【评测指数】
07
综合测评
网传项目筛选客户，只收70%首付的客户，如果是这样，那么不触发积分或者积分极低也是非常有可能的。
总体来说硬实力还是比较强劲，地处中内环，有两条地铁加持，另带商业综合体。
目前中内环的新房少，且大多是更大面积的，天元府这种刚改面积段、总价在1000-1500万的很稀缺。
出于自住考虑，预算在这个价格段的话天元府比较合适，但是教育短板要考虑到，非常在意的话还是慎重考量。
保值是没什么太大问题的，但不要过高期望项目的增值潜力。
真如这一跃能不能跃起来还有待考察，真如的光能不能照到这片大地上，能照多少也有待商榷。虽然同在一个圈，但不是一个命运共同体。
【评测指数】
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