丨成都金港赛道，摄于2010年11月
2008年11月26日的那个下午，成都金港赛道。
韩寒以大众333车队赛车手的身份参加在此举行的汽车场地赛。作为他的“粉丝”，发哥在赛后要到了他的签名。那时候还没有《后会无期》，没有《乘风破浪》，没有《飞驰人生》，甚至都还没有《独唱团》。
文/成都商报-红星新闻记者 谢雯
有人说，在成都每一位80后成都人心中，都有一条金港赛道，代表青春经过你的弯道。这话有些浮夸，因为其实很多人并不知道金港赛道，即便很多人都在附近买过车、审过车。
2022年8月，金港赛道已不复存在，在最新的规划中，这里叫作“白鹭湾新经济小镇”。近期，因为锦江金茂府获取预售证入市，以及建发·天府养云的即将亮相，成为了成都楼市近期最热门的话题和板块，甚至没有“之一”。在记者周围，最近聊“金茂府”的也不在少数。
丨白鹭湾效果示意图
从生态名片到产业标杆
白鹭湾的升级之路
隶属于锦江区，紧邻成自泸高速、天府机场高速两条南向交通动脉，通过锦江大道、绕城高速连接金融城和三圣乡，这是白鹭湾板块的地理位置。
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2013年5月，白鹭湾湿地公园开放，这是成都环城生态区最早呈现的大型城市公园之一；
丨白鹭湾湿地公园
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2017年，锦江区提出将加快推进规划白鹭湾新经济总部建设，这是白鹭湾第一次与“新经济”这个标签一起出现在大众视野；
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2019年10月28日，成都市规划和自然资源公众平台发布一则地块调规——锦江区环城生态区高威体育公园片区，上文提到的金港赛道拆除，白鹭湾板块有了现在的雏形；
丨白鹭湾新经济小镇示意图，图据：锦江投促
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2021年7月，白鹭湾新经济小镇举行开工仪式，26个功能性重大项目正式开建，总投资额约365.7亿元；从这时起，深投控这个名字频繁出现，这家来自深圳的国企，将和成都产投一起，成为白鹭湾新经济小镇的主要的建设者，在刚刚发布的《财富》世界500强榜单上，深投控排名第372位。
丨白鹭湾新经济小镇，图据：锦江发布
“用5年时间，以建设约16800亩的白鹭湾新经济总部功能区，再造一个产业锦江”，这是锦江区擘画的白鹭湾蓝图，而占地约3650亩的白鹭湾新经济小镇，正是其核心起步区。
从白鹭湾到金融城东
优势与短板都很明显
对于楼市，白鹭湾板块开始被房企和购房者关注到，始于2021年成都第三次“双集中”供地。
彼时，白鹭湾板块共有4宗连襟地出让，分别被金茂、建发、深投控、锦江统建竞得，楼面地价分别为16300元/㎡、15500元/㎡、16200元/㎡、16100元/㎡，这4宗地被业界称为“白鹭湾F4”。
丨白鹭湾F4区域图
站在区域内，金融城的天际线和双子塔清晰可见，由于紧邻金融城三期，从那时起，“金融城东”的概念开始被业内提及，至于楼市，这是锦江区仅存的还有千亩级连片开发体量的高端板块。
中指研究院四川公司研究副总监李文强表示，“随着锦江大道提升改造示范段正式建成投用，白鹭湾与金融城将融为一体。”
“金融城、大源已经‘满员’，这里距离高新南和主城区都比较近，能吸附一部分改善换房的群体。”资深业内人士彭致远也表示，区域的未来具有机会。
丨金融城
据房产自媒体《豪宅品审局》的统计，今年上半年，锦江区总价500万以上新房备案套数名列主城五区之首，比其他四区总和还多，“主城买豪宅首选锦江区”已经成为共识。
在这些业内人士看来，白鹭湾的优势在于有着产业和生态的基底，教育资源也已落地，目前，区域3公里范围内有11所小学，包含天涯石小学（逸景分校）、盐道街小学（锦馨分校）等。此外，还有包括成都三中、师大一中等6所中学。
但现阶段板块内的短板集中在交通便捷度和大型商业的缺失。目前区域1-2公里范围以中小超市为主，大型商业要么前往三圣乡的卓锦曼购中心，要么需要到金融城。
丨金融城悠方商业体，图据：合景华北区域
这些问题是时间可以解决的。未来3-5年来看，或许已不是问题。
今年6月，白鹭湾板块进行了一次调规，涉及地幅面积约998亩，主要是明确了片区北部区域用地布局，包括9宗商用地、3宗住宅用地、1处中小学用地和部分设施服务用地，配套将更加齐全。
丨今年6月，白鹭湾调规示意图
不过，成都谏地顾问总经理熊俊也提到，“已有的四个项目总占地约216.6亩，即便加上调规出来的3宗住宅地块，目前能看到的新增供应仅7个项目。加上容积率都只有1.5，都定位于6层左右的洋房，未来总体量甚至当不到城东像万科·魅力之城、卓锦城等单个项目。区域后期的土地规划、配套兑现度及开发商的产品力将决定着‘金融城东’能否真正如其名，支撑起高端板块的定位与3万起步的单价。”
锦江金茂府VS建发·天府养云
“二选一”，谁更能打？
本周一，锦江金茂府首批次136套房源已拿证入市；而发哥从建发方面了解到的信息，天府养云项目也预计于本周开放示范区。两个前期受到众多关注的项目，就此把板块推到了市场的聚光灯下。
问题也随之而来，两个项目，全部有6F的洋房，也全部是四房设计，你该pick 谁？
锦江金茂府占地约56.4亩，是成都第二座金茂府，主力户型共个，分别为建面约165㎡、约185㎡和约255㎡的四房，公摊约12-15%。
丨锦江金茂府
建面约255㎡是此批次的楼王户型，共20套，采用13米*6米，三面采光的端厅设计，加上厨房和玄关，公区面积超过100㎡；建面约165㎡延续了武侯金茂府的热销户型，共60套；建面约185㎡户型以现在流行的方厅形式呈现，共30套。
丨锦江金茂府建面约255㎡户型图
该项目的另一卖点是延续了金茂的科技住宅理念，让室内常年保持在24-26°恒温恒湿的状态。根据项目置业顾问提供的价格，165㎡总价在580万左右，185㎡的总价约650万，255㎡的总价约1000万，交诚意金排在前80位的客户，可享受2000元／㎡的优惠。
丨锦江金茂府绿金科技
示范区即将开放的建发·天府养云占地约82亩，是“白鹭湾F4”中面积最大、距离白鹭湾湿地公园最近的一个，也是建发在成都的首个禅境中式产品。目前，建发方面暂未透露这一项目的售价。
从产品来看，建发·天府养云起步户型面积约140㎡，比金茂府的入门槛相对较低，洋房部分共有建面约140㎡、约165㎡和约212㎡等户型。
其中，建面约165㎡是建发·天府养云的主力户型，采用约50㎡的方厅和双主卧套房设计，整体空间浪费少，实用性较高。
丨建发·天府养云约165㎡（左）、锦江金茂府建面约165㎡（右）
对于两个项目该如何选，在实地踩盘后，发哥的两位同事给出了建议：
“红星路佟丽娅”
从白鹭湾前期看房的客户构成来看，多为锦江区“原住民”和金融城业主。他们的换房需求无非两点：更好的生态环境，从高密板块换到一个低密的板块；面积更大或者素质更好的房子，尤其在金融城住过大平层的房子，换个200多平米的大平层，全城可选的也不多，白鹭湾可能是最近的、他们能想到的区域。
从业超10年的赵老师
我们去锦江金茂府的时候，看到城南怡心湖某叠拼项目都开了一个货车贴着广告在这里揽客。我觉得至少说明三个问题：一是看锦江金茂府的人很多；二是至少在同行眼里，这里和城南的买房人群体重合；三是锦江金茂府的总价已经和城南的叠拼相当。
现在到达锦江金茂府和建发天府养云都不太方便，但这个困难是暂时的。王志纲先生当年评价武侯新城的“兵荒马乱、生机勃勃”用来形容现在的白鹭湾也很准确。现在的不方便展现给了看房人，以后的便捷留给业主。至于建发和金茂这俩项目如何二选一，我觉得只有风格、定位和总价的差异，没有优劣之分。
红星路何穗
总体来说，白鹭湾现阶段更加适合再次改善客户。因为这类客户更加适合买预期和产品，而对生活配套、学区等更有耐心。
主编：余鸽
副主编：赵述锦
编辑：陈齐美
图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国
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