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为何美国加息,房价却在上涨,而我国降息,房价却在下跌?

聊房

2022-08-10 09:34吉林

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不得不说,今年全球的经济十分魔幻,先是新冠疫情,后是俄乌冲突,不给经济喘息机会,世界银行预测的2022年全球经济增长已经从4.1%降至2.9%,与此同时世界银行行长戴维·马尔帕斯指出,如果经济下行风险成现实,预计2023年全球经济增速将下降到1.5%,可见今年的经济不容乐观。

然而在经济下行趋势下,楼市俨然成为世界各国关注的行业,不少国家开始效仿我国当年的2008年救经济模式,比如美国,2021年计划投入2.25万亿美元用于基建计划,2022年计划投入6万亿美元也用于基建,相当于9个2008年(4万亿人民币)基建投入费用总和,资金投入量之大,很多国家不能比拟,对基建而言,受益最大的莫过于楼市,意味着将会有更多土地被开发,更多房屋被建设出来,更多买房需求增加,反观我国,基建投入开始侧重于新基建,也就是5G、互联网等基建,同样都是通过基建拉动经济,得到的效果却截然不同。

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美国加息,房价却上涨

从2022年以来,美国加速通胀,到今年5月份通胀率达到8.6%,为1981年12月以来最高水平,有关机构预测,2022年全年平均通胀率将达到7.1%,仍然处于高位水平,也正是本月,美联储议息决议决定将美国联邦基金利率增加0.5%(即上涨50个基点),以此来通过加息降低通胀率,一直在降息的美国,本次突然加息的增幅成为20年来首次,此外还计划6-8月每月减少475亿美元资产负债,一直通过放水救经济的美国,突然开始加息来控制通胀率,着实让人意外,据业内人士表示,本次加息的主要目的,其实是在抑制过快的房价增长,根据2022年3月的全美标普/凯斯·席勒房价指数显示,美国整体房价比去年同期增长20.55%,涨幅惊人,加息之后的房价是否得到抑制呢?

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根据数据宝公布的《全球主要城市房价涨幅榜》数据显示,全球250多个城市上半年房价上涨,只有90多个城市房价出现下跌,而涨幅排名前十的城市,就有8个来自美国,比如华盛顿州东部的斯波坎市1底月份房价(折合人民币)均价仅3.36万元,6月份底房价则达到7.09万元,涨幅率达到110.76%,此外,其余7个城市涨幅率均超过40%,相当于半年时间,原本价值200万元的房子转手一卖就可以赚超过80万元。

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图片来源:数据宝

显然,加息对房价貌似并没有起到抑制作用,反而利息越加房价越涨,按揭利率从3%上涨至6%,不排除房价的上涨还会伴随加息的发生,对于这种现象,或许能用两种情况来解释:一是美国货币放水,市场上的钱太多了,加俄乌冲突,被误认为美国是全球最安全的国家,很多人都希望在美国定居,崇尚自由租房的本土人群对买房也增加了兴趣;二是资本家发现俄乌冲突并不能发大财,持续的武器捐赠并不能捞到好处,回过头来发现还是炒房价更赚钱,楼市资本化导致房子金融泡沫加剧,无论哪种方式,是什么原因,房价过快上涨对楼市都极为不利,毕竟房子涨得快,想必跌得不会慢,好比日本1980年楼市从兴盛到衰败一般,最终受苦的还是那些实实在在的买房人。

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我国降息,为何房价却在下跌?

根据央行每月20日公布的5年期贷款基准利率数据显示,5年期贷款基准利率从2021年12月的4.65%降至2022年1月份的4.6%,随后又在五月份降至4.45%,已经连续十年保持着贷款利率下降趋势,对购房者而言是实实在在的降息,购房成本降低,按理说房价会有所上涨,然而从今年的楼市销售面积和销售额数据显示,房价并没有出现上涨。

1-5月份,通过国家统计局官方数据测算,全国31个省份新建商品房成交均价为9527元/平方米,同比下跌10%,与此同时,从易居研究院统计的百城楼市销售数据显示,1-6月份全国百城新建商品房销售面积为13282万平方米,同比下降49%,二手房方面,全国重点监测的244个城市中,148个城市二手房均价环比下跌,下跌城市占比超过60%,比如西安,6月份二手房均价比4月份就低3300元/平方米。

由此可见,降息并没有给楼市成交和房价带来增幅,反而出现大部分城市房价下降趋势,尤其是那些住宅库存量较大的城市,不排除未来仍会保持这个趋势,为何降息反而房价下跌?根本原因还是在于三点:

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首先是我国过去10年房地产发展太快,导致购房需求普遍达到饱和,全国城镇化率达到65%,部分城市城镇化率已经达到发达国家城镇化率水平(超过70%),深圳、佛山、东莞、珠海城镇化率超过90%,连过去城镇化率很低的贵阳、银川、苏州等城市城镇化率也超过80%,城镇化率的提升,让购房需求越来越少,所以面对库存压力和需求减少,商品房成交面积下滑和价格下跌也是可以预料到的现实。

其次是老旧小区名正言顺地替代了棚改拆迁,据官方数据显示老旧小区改造计划已经从17万个老旧小区扩大到22万个老旧小区,而棚改拆迁从每年600万套以上骤减到200万套,并且200万套的拆迁周期还高于当年的600万套时期,没有拆迁的支持,房价顺理成章下跌,毕竟有棚改拆迁时,买房=赚钱,而没有棚改拆迁时,买房=亏钱,投资不敢下手,刚需购房者更加观望,担心房价还会下跌。

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图片来源:央行调查司

最后是买房预期不足,央行在6月29日发布的《2022年第二季度城镇储户问卷调查报告》数据显示,2万名受访者中,认为第三季度房价保持不变或下降的占70.6%,二季度收入明显下降的受访者占21.7%,比一季度增加7.6个百分点,可见收入下滑对购房需求明显减少,事实上,购房正应验了马云当年给员工内部信的那句话,买房子是因为我们对自己有信心,对未来有信心,对经济、对自己的工作有信心,不买房则相反。

综上所述,美国虽然房价较高,也在加息限制房价增长,但先决条件已经注定了美国房价泡沫扩张(过去的货币宽松,通货膨胀,人们正为资金寻求避风港),房价上涨趋势短期并不会改变,反观我国,目前并没有出台货币“大水漫灌”政策,而是针对性的让房价软着陆,可以预见的是,随着各种因城施策到来,房价会逐渐走向平稳,比起泡沫扩大,这显然是件好事。

最后笔者还想说一句,房价高低对于刚需而言已经无关紧要了,只要经济增长稳定,我们的幸福感就不会消失。

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