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廊坊放开限购限售,将如何影响北三县和通州的房价?

北京房地产观澜

2022-08-09 19:47北京

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今天廊坊正式放开限购限售,标志着环京2017年以来的调控终于结束,彻底反转。

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那么,环京楼市会涨一波吗?

2017年的调控之后,还有很多人来咨询我北三县买房,随着时间的推移,咨询的人越来越少,这两年几乎无人问起北三县买房的事情。

其实去年环京包括燕郊已经偷偷放开限购了,但房价也没并有反弹,虽然有很多基本面的利好,但还是没有止住下跌的趋势。

去年底,我们写了一篇《》,里面提到:

以燕郊的标杆大盘天洋城为例,2017年上半年,该小区的房价一度冲上3.6万,现在最新的房价,也不过是腰斩的位置---2万以下徘徊

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刚才我又看了一下近期的成交价格,还是那个死样子,甚至有的户型还跌了不少。

这说明,投资投机需求都被无情的事实教育了,就像买了一只被炒作的垃圾股票,高位逃脱是万幸,否则就会被套牢,并且越套越深。

由于没有产业,也无法吸引外来人口,北三线的购房者主要是在北京工作的北漂

北京的疏解、控制人口和减量发展,并没有把产业迁移到环京,反而对环京的打击是致命的,因为产业都去别的大城市了。

只有北京经济繁荣,人口越来越多,才能把产业和部分居住需求外溢到环京。

曾经的环京之王” -华夏幸福已经破产重整了,留下了很多所谓的“产业新城”小区和一堆烂尾楼。

环京大部分地方,都是五线县城或者农村的既视感,除了燕郊和廊坊市区,根本没有那么多的居住需求,流动性极差。

环京最有希望的还是燕郊,流动性最好的也是燕郊,如果自住的话,也只能考虑22号线(平谷线)地铁站沿线的房子。

燕郊的二手房供应量很大,比如今天看了一下,天洋城挂牌量是1154套,首尔甜城挂牌量是719套,这意味着卖二手房很困难,成交周期很长。

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廊坊不限购,真正利好的是新房项目,尤其是京投公司的地铁一体化开发,围绕燕郊的4个地铁站开发新盘,可以把修地铁的成本收回来。

其他城市,包括大厂和香河也就不提了,很多位置偏一点的小区,不是价格的问题,而是完全失去了流动性,也就是二手房根本卖不出去。

环京房价看燕郊,燕郊房价的天花板非常明确,通州副中心的大部分房价也就3、4万,燕郊的房价无法超越这个天花板。即使通州是双限购,燕郊不限购,也没人愿意花比通州更高的价格去买燕郊。

但北三线放开限购,对通州也是小小的利空,一部分通州的刚需,或者正在等北京购房资格的刚需,可能会去燕郊买房,分流需求,反过来压制通州的房价。

通州目前是全国限购最严格的地方,确实也需要政策的放松。

通州的房价不涨,燕郊和北三县的房价天花板就会被压得死死的。

总结一下环京房价的核心因素:

  • 北京减量 发展,是环京最大的利空

  • 投机性需求不再,房子越盖越多,需求越来越少

  • 环京房价的 天花板无解

  • 跟环沪环深不一样,北京作为首都有其特殊性,这一点 在检查站上体现得非常明显

京津冀一体化的光荣和梦想 过一次检查站就能彻底击碎

基于此,环京根本没有大涨的机会,最多是一波小反弹。买环京仅可考虑自住需求,不要再想着投机赚钱,而且选择的时候要非常留意流动性,买个荒郊野岭,可能就彻底砸手里了。

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