“今年有一类房企太猛了”
说这句话时，我们正在苏州踩盘，去的是一个中国铁建的项目
其实不止这个盘，我们发现最近考察的项目里，这类公司的产品在市场上越发多了起来
“现在的开发商里，基建类公司真的越来越亮眼了，无论是市场还是产品”
而你可以从任何一个角度看到这种现象
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整个大环境下，你可以看到基建类房企的逆势突起
2021年上半年，这些以国家基础建设为主要业务的公司，交出了这样一份答卷
中建的营收增长率同比增加29%、中交38%、中铁20%、中铁建32%、中冶39%
也就是说
这些基建公司们普遍在行业整体增速的1.5-2倍以上
而作为央企的他们
在当初的十四五战略规划中的目标不过是高于国民经济增长率就行，顺便一提，2021年中国经济增长率为8.1%，超额完成近24%的同比营收增长
这很猛，不是吗
这些基建央企丝毫不顾行业整体如何萎靡，坚定不移要撸起袖子加油干
再来，到了2022年，我随意看了看房地产开发企业综合实力排行榜
数据来源：中房网
我发现，中国铁建、中交、中冶，这些并非属于传统意义上开发商的基建公司
已纷纷跻身房地产综合实力TOP50，最夸张的中冶置业仅用1年时间提升58个名次
接着，让我们看看地产股票市场，2022年中交地产“疯狂”了整整一个月
从3月中旬时的每股不足7元，一路飙涨到超25元，期间拉出了12个涨停
4月15日中交地产涨幅10%，位列当日35只上涨地产股的首位，近一个月股价上涨了274%，创历史新高
如果说这些大环境下的变化还不够直观
02
那么最真实的，毫无疑问就是土地市场
据中指院统计，2022年1-7月，全国300城各类用地成交规划建筑面积8.4亿平方米，同比下降23.2%；出让金达18782.38亿元，同比下降42.31%
另一方面，企业拿地状况同样遇冷
截止2022年7月，TOP100企业拿地总额8024亿元，拿地规模同比下降55.6%，降幅比上月收窄4.4个百分点
如果说现在还有什么力量在土地段托举着楼市
不用说，答案肯定是国资房企
分企业性质来看，地方国企拿地金额占比接近一半，而拿地面积方面
数据来源：中指数据
基建公司更是一路猛冲，颇有虽千万人吾往矣的气魄
2022年1-7月，中国铁建拿地面积290万平，中国中铁274万平，跻身行业前五
其实早在2021年，中国铁建的新签合同额达28196亿元，就已经首次实现超过中国中铁900多亿元，其中89%来自于地产业务售额超过中铁系房地产的800多亿元
再来看看拿地热度最高的长三角重点城市(上海、杭州、合肥、南京、苏州、无锡、常州、南通、宁波)
数据来源：土拍网
2022年1-7月，长三角重点城市拿地金额TOP30企业累计拿地总额约3962亿元，其中中国铁建拿地金额110亿元位居第11位，紧随其后的中国建筑109亿
而作为期间土地成交总价额最高的上海
数据来源：上海土地交易市场
2022年首轮土拍共36宗地，中国铁建直接囊获3宗，总成交价69.3亿元，出让金额位居第二
此外，中铁诺德1.5宗地块入账，中建八局2宗
顶级企业的马太效应已经越发明显
虽然在土地成交市场上这些基建公司大放异彩，但也难以避免建筑行业负债高的通病，例如中国铁建资产负债率就一直处于80%左右
那么很多人可能会问，如此高的负债率，就不怕爆雷吗
03
这种时候，国资+基建背景的优势就突显了
单就融资成本这一项，基建公司从一开始就赢了
作为“中”字开头的建筑央企，融资的效率会高很多，还有就是，拿钱也是真的很便宜
我查了一下相关资料，根据 2011-2021 年的债券分析，1 年期及以下建筑央企的平均发债利率仅为 3.3%，那大家知道民营房企的拿地成本有多少吗，大部分都超过了6%，甚至还出现过民企超10%的情况
而这些建筑央企的融资成本，还要远低于同期限建筑地方国企的 4.2%
可别小看就这么几个点，当整体发债规模到达几十亿上百亿时，其实这真的是一笔非常不小的成本开支
说到底，房地产的核心也就是在围着钱转
2021年全国近400家房企宣告破产，2022现实依旧残酷，截止7月，今年已有超200家房企破产，也就是说
平均每天就有一家房企退出历史舞台
反观中建系在2022年上半年已至少砸下了500亿，正在全国补仓
在现在这个大家都在恐惧谁是下一个倒下的企业的时候，因为你融资更容易，成本更可控，你就可以逆势而起，去做更多的工作谋更多的局
另一方面，基建类公司说到底并不是纯粹的地产公司，他们是真正意义上的“庞然大物”
当土拍市场上，其他开发商只是以单个公司竞拍，而以中建为例，众所周知，它有8个基建局
你能想象，这么多公司去到一个地方竞拍能有多猛吗
一上阵就能搅动广州乃至整个大湾区的一池春水
堪称地产行业的降维打击
更别说，这些基建类公司的主要业务还是工程承包、勘察设计咨询等基础建设为主，地产不过是其众多业务板块中的一员
这样就决定了他们会有更完整的产业链、更健康的资金链
同时，随着EPC、ABO、EOD 等各类模式的兴起，动辄几十亿规模的超大盘项目比比皆是
这类项目，也只有大型建筑集团有能力去操盘
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而基建类公司做的住宅产品，还真挺有品质的
首先我们来看这张图
港珠澳大桥
傍晚灯火璀璨的港珠澳大桥，总长55千米，位居世界第一，被英国《卫报》誉为“新世界七大奇迹”，而点亮港珠澳大桥的，正是
中国铁建
能够承担如此大体量、高难度工程的基建房企，无论是在项目的投入上还是市政基建上，都秉持着非常高的底线标准
在产品力上，我敢说基建公司做的住宅，一定远超乎你的意料
苏州拙政江南
2018年，中国铁建成功拿下拙政园北地块，就在拙政园旁
于是我们看见，对于这么一块顶级且高难度的地块，历时1000多天的研磨与探索，拿出了14项国家专利，中国铁建就做了一件事
用创新来致敬经典
单是一块块小小的屋面瓦，就采用德国进口钛锌板屋面材料，轻质、耐久、还具有自我修复能力，比传统的小青瓦更加耐用
还不够，进入室内对细节的严苛，也是必然的
这是我们以前在南京中冶锦绣天玺随手拍的实体样板间图
餐厅+客厅+书房+南北双弧形阳台全部打通，而且书房放在一个完全敞开的空间，这是一个极强社交属性的设计
在户型设计图纸上，中冶就已经提前把业主的未来生活场景想得很明白了
要知道，那批最懂什么是好房子的客户，对质感的要求很高
所以，不仅仅是阳台地面铺大理石，中冶选择将主卧飘窗也用大理石进行包边
如果你看得再仔细一点，你会发现，电视墙的岩板花纹非常工整，就连朝江窗户都是对称的
而当你站在窗前，甚至在视觉景观的呈现上，也要做出极致
向南远眺，是南京山水城林最集中的景致，阅江楼和紫峰大楼，从北望去，是南京长江大桥和浩浩长江，大好风光一览无余
或许，这些就是基建开发商们，在建造之初就已经明确的态度
是的，要真实
当项目开发变成一个纯粹的制造的过程，他们还在坚持用作品说话，把优质的用户体验做到别人最容易忽视的地方
我想，这种用在地产开发的劲
也是当初埋头大干的一种传承和延续吧
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为什么此时此刻基建公司可以这么猛
我们曾经说过，过去20年是房地产与城市发展共舞的20年，未来20年，毫无疑问是城市新基建倒逼房企沉淀的20年
对于地产来说，这是一个重新建立秩序的年代
而这个年代，需要有一些企业，去做点难事，去做点难而正确的事
当国资房企已然变成稳定市场的核心动力
这帮还在坚持的实干主义者们，让我回想起，那些很久很久以前还会扎实做足产品的地产人
那个年代他们支撑起了地产行业的蓬勃发展，而现在市场的机会
被这些基建公司们抓住了
以上为正文，来自Moon