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编辑 | 淘太狼

苦不苦,买房站岗两万五。

累不累,卖房卷出两行泪。

上面两句调侃,应该是增城楼市里,买家和卖家的真实写照。

网友在群里的吐槽金句,在引发大家共鸣的同时,也折射出增城楼市,不得不面对的现实与无奈。

“卷王”增城,191个项目同时在卖

“卷王”增城,敞开怀抱,以天量供应大庇天下寒士俱欢颜。

在贝壳上选择增城在售新盘,共计出现191个项目,刨除尾货项目,目前顺销楼盘至少在100+。

100+楼盘拉开架势,同时开卖是什么概念?

举个例子,2018年深圳一整年入市的纯新盘,80个不到。

天量新房供应下的增城,卖家恐慌,买家迷茫!

1)不建新房,卖完还要两年。

不得不承认,增城已经很努力,作为东部“大粮仓”,新房已经斩获广州“十连冠”了,去化速度傲视群雄,让千家万户新广州人得以扎根。

但“我本将心向明月,奈何明月照沟渠。”新房去化速度还是跑不过新增供应。

来自广州中原研究发展部的数据,截止到今年七月底,增城库存已经来到298.74万㎡,按照每套房子90㎡来计算,那就是 3.32万房子。

去化周期长达23.9个月,也就是说,即便增城开发商不再建新房,货量也能卖上近2年。

上周淘房君与钟岗某营销总聊天,对方感慨道:

按目前增城的供应量和去化速度,他的项目可能要卖十年以上....

2)价格战打响,以价换量。

大环境不好,时代的一朵小浪花,在地产人面前,都会化作滔天巨浪。

地段卷不过天河,配套卷不过黄埔,画饼卷不过南沙……增城开发商只能选户型。

这厮科教城全新盘,推出69㎡三房的极致户型惊艳市场,那边隔壁立马将68㎡做到三房两卫了...

户型卷无可卷的情况下,价格战一触即发,而增城作为广州最大的刚需集中地,对价格也是最为敏感的,以价换量已经成为开发商的无奈之举。

荔枝换房、首付分期、买房就送车位、限时一口价、工抵房……我们能想到或者没能想到的优惠促销招数,陆续放出。

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很多朋友说,开发商大幅度让利,对买家而言是利好。

此言差矣!

一个健康的市场,是让所有人成为赢家。

在房价大涨的时候,人们对未来的房价有上涨预期,认为买房一定可以挣到钱,买房的信心比较足;但是当房价出现下跌的时候,人们认为房价有可能继续下跌,对楼市的信心不足,反而不敢轻易买房。

其实这所谓的“买涨不买跌”的心理。

3)在增城买房,没能赚到钱。

2018年,2.5万买的科学城板块,站岗了...

上个月,凤岗地铁口的保利水木芳华,开盘最低价只卖1.6万/㎡, 屠板朱村板块,直接把价格打回5年前。

遥想那年富士康科技小镇概念风风火火,21号线蓄势待发,朱村板块均价都在2.3~2.5之间,破3字头指日可待。

领头羊新塘也不能幸免,拿地价高达2.4-2.5万元/㎡(考虑配建成本)的碧桂园云顶,2019年初售价曾高达35000元/㎡。

巅峰时候,某房源成交价来到4.3万/㎡。

现在回头望,该业主是妥妥的“榜一大哥”。

2022年初,该小区已经降至27000-28000元/㎡,折后最低25000就能买到。

没能赚到钱的,不只是业主,还有开发商。

碧桂园云顶贴着地价卖就算了,朱村地铁口的徐福上坤云境风华,目前已经停工,据传要亏损整包转让。

广州第二轮集中供地里,中新镇新福大道东侧地块流拍,或许是一个微妙的信号。

增城楼市要如何破局?

没有越秀的底蕴,也没有天河的优势,更没有南沙的政策buff加成,增城楼市,到底该如何逆袭而上?

淘房君认为,黄埔珠玉在前,是增城最合适的学习榜样。

1)增城多点开花,黄埔集中力捧科学城。

黄埔发展走的类似广州单核模式,集中全力发展科学城,把科学城打造完毕后,再去通过知识城延展区域脉络。

增城走的则是深圳的多核心路线,西捧新塘,北拓朱村,还是大搞荔湖新城,看似多点开花,实则都差点意思。

最大问题便是各板块呈点状分布,1+1+1<3,未有效串联起来,这也是地铁16号线急于上马的原因。

从根据百度地图热力显示,如今黄埔的人流热度已远高于增城。

2)控制宅地供应量,加大商业用地比例。

很多朋友从天河走高速到增城,如何判断自己身处黄埔还是增城?

很简单,看两边的环境。

经过长时间的发展,无论是其城市面貌、配套、交通方面等等,黄埔的发展都可圈可点。

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中大附院

光是商业配套方面,双方的差距越来越大。

广州开发区商业网点布局与发展规划(2020-2030)。黄埔预计将 新建30+高端商业综合体、63个社区商业中心、1400家便利店……

黄埔永旺梦乐城、绿地缤纷城、城南邻里中心等已经陆续开业。

增城的商业配套目前只集中于两处,一个是“吃老本”,原来荔城区的老城配套,另外一个则集中于新塘。

而朱村、中新、永宁、增江等区域,板块内的大型综合体数量为0。

凋零的商业街

增城楼市里有一个现象比较讽刺,就是很多楼盘“羞于”承认自己是增城楼盘,反而大玩文字游戏,比如强化广州东,天河东,黄埔东等概念。

淘房君相信,等到哪一天,增城楼盘愿意大大方方承认自己隶属于增城,才是增城楼市真正崛起的时候

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