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年底前浦东预计30个新盘来袭,前滩、金桥热盘扎堆入市

易眼看房

2022-08-08 19:11上海

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今年以来,上海新房市场的热度一直居高不下,尤其是市中心楼盘,每逢开盘几乎都日清,购房难度极高。不过参与过今年新房摇号的购房者一定会发现,买浦东新房的难度丝毫不输市中心。当然除了人口增速快,新房供应少等因素影响,很多买房人会聚焦热门板块的楼盘,这也大幅抬高了入围门槛。

越来越难买的浦东新房市场或在今年下半阶段迎来转机,或将有30个楼盘供应量,打算置业浦东的购房者再耐心等等。

上半年仅有3667套供应,浦东买房真难

网易房产数据统计,今年入市的三批次楼盘共有119个,刨去临港新片区,浦东共计入市楼盘13个,仅占全市的11%,总房源3667套。

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从这些楼盘的表现来看,除了还没认购的浦发虹湾和中粮新场项目,5盘触发积分,嘉盈峰和保利云上拾光虽未触发积分,不过认购率都不低,两盘均当日清盘。

总体来看,浦东目前除了新场、惠南等原属于南汇偏远区域的新盘,金桥、康桥、高行、唐镇都是浦东当前炙手可热的板块。

除了供应少之外,价格倒挂也是浦东新房难买的另一大原因,由于新房供应少让购房需求进入到二手房市场,间接抬高了二手房价格,这也助推了新房二手房倒挂加剧,在地缘性购房者的基础上,很多高积分的外区购房者也加入到浦东置业大军之中,进一步加大了入围难度。

这也势必会影响到真正需要买房的刚需购房者,最好的案例就是,像锦博苑这样无电梯的老房都达到了447%的认购率,可见浦东新房市场真的“很卷”。不过买不到房的焦虑可以放一放,年底前,浦东的供应情况会有所改善。

下半年供应量激增,前滩、金桥最抢手

据不完全统计,年底前浦东预计有30盘入市,供应量较今年上半年有明显改善。此外,前滩、金桥、北蔡等热门板块都有大量新盘集中入市,或再次引爆市场,这些板块此前入市新盘都触发了高积分。

(1)内环内2大豪宅入市

按环线来看,浦东内环内仅有2盘入市,由于浦东内环面积较小,未来能开发的新盘也是屈指可数。滨江凯旋门三期有望四季度入市,主力产品为127-356平大平层,项目在2020年开盘均价为13.8万/平。

保利世博项目保利天峯据传入市已经很久了,项目紧邻世博文化公园,拥有一线江景。不过项目主推约170-250平3-5房,总价预计约2000-3800万,置业门槛很高。该盘的竞品为江对岸香港置地启元,另外该盘共计800套的供应量,不排除无需积分即可入围。

(2)内外环撑起大市场

内外环之间的新盘将是浦东后续供应量最为集中,也是热度最高的区域。去年浦东正式启动金色中环发展带的建设工作,前滩中央活动区、张江和金桥副中心,御桥、杨思和北蔡等板块无疑成为浦东置业的优质板块。

前滩是上海新房市场的顶流板块,这里房价高有诸多因素,首先,板块发展能级高,这里有第二个陆家嘴之称,另外这里一、二手房倒挂严重,贝壳官网显示,晶耀名邸二手房挂牌价格突破20万+/平,而新房价格仅10万出头。当然前滩新房小户型产品居多,总价可控,因此每逢新盘入市,都会有海量购房者参与摇号。

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前滩格力项目,易眼看房实拍

据统计,前滩预计有4盘将入市,九宫格最后新盘格力浦江壹号将推出建面约54-220平房源,预计最低600万左右就可以买到。而陆家嘴54-01地块位于整个前滩的最南侧,西边就是华师大二附中前滩学校,离前滩太古里步行约1.2公里,该盘一大优势是可售房源较多,有805套房源,入围机会较大。

相比之下,前滩21-02和21-03地块项目的位置更好,两盘靠近前滩太古里。地块属于商住办综合体项目。

金桥副中心的发展同样不可忽视,金桥后续预计入市新盘多达8个,楼盘主要汇聚在金桥三大片区。

申江路片区有3盘入市,分别为金鼎天地04-01、05-01项目,而浦发上城则是纯新盘。金鼎天地一期今年上半年入市,触发了75.12的高分,下半年04和05地块预计会分别入市,需要注意的是,未来两个地块将形成一个整体,而非独立的两个社区,金鼎首府此前认购价格7.5万/平。

浦发上城效果图

浦发上城将是金桥另一个全新TOD项目,属于9、12号线金海路上盖综合体,浦发上城待开发面积63万方,可售住宅约751套。

浦发上城效果图

除了申江路片区,巨峰路拥有浦东大型上盖嘉里综合体,未来或将成为浦东最大商业中心。虽然嘉里已经拿地2年,不过项目在今年3月才迟迟开工,地块住宅套数约470套。预计推出建面约60-125平1-3房。

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仅供参考规划效果图

优质的地理位置和嘉里自带商业光环,该盘若触发高积分也不足为奇,目前唯一不确定因素就是价格,网传项目放风价为8万+/平,价格还是很有优势的。

另外金桥预计入市的4盘位于张家浜片区,有14号线和21号线(在建)加持,未来这里也是金桥的潜力板块。从张家浜预计入市新盘来看,大多为大户型别墅,这意味着张家浜片区将成为金桥未来的改善型片区。

在经历了多年的空窗期后,北蔡自2020年大华斐勒公园加推后再无新房供应。不过年底前这里即将迎来两大纯新盘,分别为浦发仁恒北蔡源浦开北蔡项目

两盘位于北蔡与杨思的交界处,浦发仁恒北蔡源的容积率只有1.2,未来产品以洋房和合院为主。而浦开北蔡项目目前释放消息还不多,能否在今年底前入市还是未知数。

高行后期有2盘入市,第三批已经入市的招商璀璨公馆已经触发积分,认购率高达214%,后续预计将继续加推。而同板块另一个新房森兰壹公馆将推71-106平1-2房。若不出意外,两盘都会触发积分,不过森兰壹公馆在户型上不占优,71平仅做到1房,而106平仅有2房,看似偏向于改善,实际上却是功能性缺失。

外高桥预计有尼德兰星屿金雅苑入市,比起森兰,外高桥以工业区为主,居住环境一般配套较弱,这里新房关注度远不及森兰,不过优势是房价更低。尼德兰星屿是老盘尼德兰花园的加推产品,距离地铁站约1公里。

而金雅苑的开发商曾经开发了新江湾豪宅项目金浩园。该盘预计推出建面约95-148平三房四房,距6/10号线港城路站旁仅约500米,5站地铁到新江湾城,项目仅有3幢共约100+套房源。

康桥板块是浦东近年来异军突起的一个板块,不久前入市的绿宝锦庭触发了92.1的高分。下半年康桥最值得期待的新盘要属御桥的港城开发项目,预计推出2352套房源,房地联动价6.25万/平,远低于周边二手房价格,大幅降低了入围门槛,下半年刚需购房者不要错过该盘。

(3)外环外楼盘喜忧参半

当然康桥板块之大,除了位于外环内的港城项目,海上溪云金茂横沔项目都位于外环之外。对于改善型的购房者可以关注这两盘,海上溪云将推约90平3房洋和约215-290平合院。

金茂横沔古镇项目是纯新盘,项目位于迪士尼度假区,毗邻在建中的21号线申江南路站,未来或打造成为浦东版的“蟠龙天地”。金茂横沔地块的房地联动价为6.6万/平,预计推出建面约82-140平洋房、180平叠墅。

金茂横沔古镇项目效果图

唐镇和川沙是目前浦东外环外两个供应量较大,热度相对较高的板块。唐镇方面,预计三盘可选。

关注度较高的要属浦发唐城,其作为2号线创新中路站综合体项目,出行便利,并且由浦东国企打造,交付有保障。项目预计将推约91-136平 3-4房,共计341套左右。

浦发虹湾已经在今年第三批入市,即将认购。项目均价为7.23万/平超出了很多人的预期,要知道浦发虹湾位于唐镇王港片区,周边公共交通和配套都相对逊色,不过房价却比位置更好的华侨城纯水岸70620元/平还要高。一方面或许是限价放开均价上升,另一方面原因是项目叠墅产品拉高了整体均价。

最后不得不提的是融创未来金融城,纵然08地块位置有多么好,相信购房者会谨慎选择这个超级大盘。

川沙板块年底前也将有新供应,都在2号线临空路站附近。东岸观邸预计推出约83-96平高层和约110-150平洋房,适合浦东刚需购房者上车,该盘距地铁站直线距离约800米。

东岸观邸效果图

川沙另一个新盘则是由浦房集团打造,去年12月,上海浦房集团以总价36亿,竞得浦东新区川沙新市镇D05C-13地块,房地联动价6.4万/平,可售房源1010套。地块靠近2号线500米左右。

总体来看,两盘周边的配套偏弱,距离川沙核心镇的距离在2公里左右。在2035规划中,川沙同张江、金桥都属于副中心,不过川沙的发展重心在迪士尼国际度假区附近,而川沙镇附近的发展依然比较缓慢。

位置也是限制了这里的发展,川沙离人民广场约22公里,远离上海市区。此外,6.4万/平的价格对于当前发展还不太成熟的川沙而言没有优势,相比之下,南翔、大虹桥、江桥、九亭、杨行和顾村等板块距离市区都比川沙更近,配套也更成熟,房价还更低。

结语

总体来看,浦东下半年的机会还是很多的,尤其是中外环附近,都有不错的房源和供应量。无论是高分还是低分的购房者,都有机会买到自己心仪的楼盘。

打算置业浦东不要错过今年后半年的机会,毕竟这样的机会并不会一直有,在今年前两批集中供地中,浦东仅有8幅地块出让,近半地块位于远郊区域。在经历这波供应潮后,浦东明后年或将再次陷入到新房短缺的局面。

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