过去的7月份，苏州房地产市场冷热不均。
二手房继上个月（6月份）的不俗表现之后，7月份，市区二手房的成交再创新高，突破6000+套，
这个数字，也是最近一年多以来的苏州二手房市场的最好表现。
持续不断的阴跌，使得降价跑量成为了仅有的选择。
相比较二手房，苏州7月份新房的表现则是毫无波澜。4000+的成交量，不论是和去年同期还是之前两个月，都是明显下滑。
新房普遍比较难。
之前楼楼整理统计了苏州众多板块的二手房实际成交价，不少读者表示和自己认为的那个苏州楼市相差巨大。
沧海桑田。
最近，楼楼将陆续整理各个板块的新房市场行情，包含新房开盘后的网签数量，新房的销售价和周边楼盘的二手房价格关系等，供买房人参考。
#1
中建御璟峯（和煦璟庭一期）
科技城地王项目中建御璟峯首次领证6月24日，距今一个半月时间。
具体网签情况如下：
(中建御璟峯首证一个半月后网签明细)
首批领证324套房源，目前（8月5日）网签（网签中）185套，35套左右的180平米+余下141㎡、151平㎡，
整体网签率约 56% ，总货值大概8个亿左右。
这和开盘当天官方大红喜报宣传的15个亿，相差有点远。
从官网网签图分布规律也能看出端倪，除了23栋以外，各楼栋剩余未网签房源基本都是低楼层。
符合购买规律。
除此之外，整个23栋，只网签了6套房源，还有近百套待售。
很大概率是开发商根据预约客户数量在开盘时进行了定向推荐。
作为一个拥有近1500套房源的大型社区， 可售房源还有很多，未来市场还有很大不确定性，在首开324套，去化5成左右的情况下，接下来的销售，很重要。
回头楼楼会出详细客观全面的楼盘分析。
中海阅泓山晓
这个项目，从去年9月首次领证截至到目前，一共领了4次预售，总共预售房源900+套。
准确的网签，楼楼懒得去细数，选个一头一尾两证，让大家有个参照。
第一次预售，总共220套，截至目前，大概还有30左右的房源待售。
最新一次预售，今年5月，共276套房源。
截至目前，网签约43套，网签率只有约15%，是有一点点低？
作为苏州家喻户晓、知名度最高的开发商，中海在苏州贡献了众多人尽皆知的知名楼盘，从早期的尹山湖山湖一号，到近两年的上东区、上园湾、上贤府等，
几乎中海开发的楼盘，都能引起大家的一致关注，中海二字，早已深入苏州购房者的内心深处。
照理说，作为中海在新区科技城板块开发的、稀有的、品质的楼盘，应该不愁卖。
毕竟参照周边几个楼盘，几乎都是卖得顺风顺水。但是结果给了照理说狠狠一巴掌。
阅泓山晓卖的不好的原因，估计有以下几点：
一，楼盘营销人员文化程度太高，以至于楼盘推广名称文化底蕴太过深奥，对于普通人来说，有点不太能够理解其中蕴含的巨大深意。
二，理念过于超前、品质过于高级，目前市面上的购房者还未能够真正理解其精髓。
三，最近南极洲的冰面坍塌的太快。
泊印澜庭
项目在4月21日领取了二期共241套房源预售，精装交付，备案价区间为23050-27460元/㎡，总价段为249.8-368.13万元。
截至目前，网签约36套，网签率额约 14.9%。
#2
越秀龙光·悦年华花园
项目近一次领取预售的时间在4月26日，总共298套房源。
截至 目前，已网签房源达到了160+套，网签率过50%，高达约 55%。
在当下的苏州楼市，网签率能够超过50%的 都算得上是热销红盘。 这样红盘，也大多集中在热门板块，园狮+四大新城。
而这个位于胥口的悦年华项目，却能够卖的这么好，还是挺出类拔萃的。
滨江美韵生活城（尼盛绿城滨江明月）
项目最后一次领取预售证时间今年1月17日，预售房源319套。
截至目前，网签17套，其余一片绿油油，网签率约 5%。
作为一个近10年的老盘，滨江明月未能做好老而弥坚，在当下的楼市环境下，去化更加困难。
#3
龙湖镜湖原著
项目首次领取预售时间6月28日，预售房源168套。叠墅备案价20830.41-31200元/㎡，整体均价约26000元/㎡，总价区间297-622万/套。
截至目前，网签套数139套，网签率约 82.7%。
一个半月时间，相城盛泽湖，叠墅项目，卖出了全市范围内最好的成绩。
当下的楼市，越来越考验产品力+自然禀赋。
#4
爱情·云锦万象
运东纯新盘爱情地产云锦万象首开预售6月24日领取，预售房源256套。
备案总价区间在181-216万之间，整体均价约21818元/㎡。
截至目前，总网签套数约61套，网签率约 23.8%。
中海悦湖东方
项目最新一次领取预售在3月14日，预售房源585套，均价2.55W。
截至目前，时间过去5个月，网签数量只有可怜的61套，网签率更是只有让人诧异的约 10%左右。
这样的网签率在苏州湾一众70+、80/90、甚至99的网签率的热销板块汇总，
全苏州湾最低，鸡立鹤群。
照理说，不应如此啊，精装修、均价2.5W、再 加上一线大牌开发商、尤其是在苏州范围内有口皆碑、买房人时刻谨记的老朋友中海 的加持，
怎么地也能在拥有140W常住人口的吴江和近1400万常住人口的苏州搜罗部分客户。
匪夷所思。
其实不仅仅是在吴江太湖新城，放眼整个苏州湾，乃至整个苏州， 在预售5个月之后，网签10%的楼盘也是一只手都能数的过来。
即便是上文的运东云锦万象项目，预售一个半月左右，都能够达到23.8%的去化。
即便是加上首次预售房源，中海悦湖东方，在首次预售近半年之后，
整体网签率依旧只有 16%。
这就是苏州湾倒挂红盘交出的答卷，看来倒挂红盘不怎么红。
疫情过后开盘的项目不在少数，偏远的、核心的都有，即便是在备案价格上涨的情况下，依旧能够在当下的市场环境下， 卖出相对不错的成绩。
中海悦湖东方倒好，手握一堆好牌， 品牌（中海）+价格（倒挂）+板块（苏州湾），
最后却是打得稀巴烂。
楼楼花了很长时间（3秒钟）研判了原因，最后最有可能的结论是，
苏州这段时间天太热了，西瓜卖贵了。
#5
就像本文开头所说，苏州的新房市场在过去的7月份遭遇到了一些困难，销量没有继续向上突破。
但是在产品端，依旧推出了不少品质非常不错， 是真花了钱、下了功夫的楼盘。
这些产品的存在，让买房人有了更多、更好的选择。
买房人用真金白银投出了选票：
品质楼盘，即便是在当下整体压抑的楼市环境下，依旧能够赢得很多购房者青睐。
相反，一些不思进取、墨守成规甚至是越做越差的部分品牌、楼盘，在当下，只会被抛弃的越来越快。
房子要好、质量要高。