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广州TOD专题·上篇:发展回顾与未来开发选址分析

广州中原研究发展部

2022-08-08 15:50广东

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提要

从2017年开始,广州着力规划交通枢纽用地开发,推进一批重大交通枢纽综合体(下简称“TOD”)落地实施,由此开启广州TOD发展序幕;

经过5年发展,目前广州建成/在建TOD项目超过20个,近期计划推进各等级TOD项目超过30个。

尤其2022年五一期间,海珠“琶洲南TOD”过千万的套均总价吸引老广、互联网新贵哄抢,首开创造去化超90%的“淡市奇迹”,将TOD热度再度提升。

针对这一市场热点,广州中原研究发展部推出重磅“广州TOD专题”;

其中,上篇回顾广州TOD发展历程,为开发商研判未来适合开发TOD项目的区域板块;

下篇通过我部调研案例,剖析不同等级TOD宜居因素,解决买家“怎么选TOD”“哪些TOD具备价值潜力”“选购TOD项目有什么注意事项”等疑问;

01.

广州TOD始于地铁推进

2017年起全面发力

目前广州已有高铁、地铁、高速公路口等各式各样“TOD”项目;

但论及发展时间最长、最为成熟的当属地铁TOD,可以说TOD项目伴随广州轨道交通发展而壮大。

从1997年广州地铁1号线投入使用开始,至今25年时间,广州经济发展水平出现了翻天覆地的变化;

▲1997-2022年广州城市、房价、地铁等重要指标变化

2017年12月,随着覆盖从化的14号线首期开通,广州“区区通地铁”的目标顺利完成

而正是由于广州地铁覆盖能力提高,2017年起,广州官方开始探索、谋划地铁TOD项目建设。

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▲我部对广州地铁发展的阶段性划分

而正是由于广州地铁覆盖能力提高,2017年起,广州官方开始探索、谋划地铁TOD项目建设。

自此,地铁TOD项目用地进入每年商住用地公开“招拍挂”市场,掀开TOD地块出让的帷幕。

地铁TOD的主要特征为广州地铁主导拿地,再寻找房企合作伙伴进行深度开发;

▲传统地铁TOD(场站综合体)主要开发模式

目前广州地铁TOD项目主要合作伙伴有越秀、珠江实业、五矿、新世界等。

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▲2017年至今主要地铁TOD地块出让情况一览

▲2017年至今地铁TOD供应面积一览

今年截至7月末,广州已出让4宗地铁TOD地块,累计计容面积达80.4万m²;

经过5年开发,地铁TOD商住概念已经得到市场各主体的认可,占据全市商住用地挂牌的比重呈现提高趋势。

02.

从地铁TOD到“泛TOD”

市场热捧交通枢纽概念


虽然目前广州市场上主要的TOD项目仍属于传统“地铁TOD”;


但随着TOD概念陆续深入人心,买家的认知程度不断提高,近年TOD概念的含义更加广泛。


甚至部分项目在TOD概念走红之前,已经存在,只是当时并未运用这一概念进行宣传;


如广州东站的新鸿基峻林(2014年建成)项目,具备广州东站高铁、地铁1/3号线500米内范围优势,同时受东方宝泰、天河北商圈、优质学位加持,是名副其实的优质TOD项目。


▲天河区峻林项目TOD属性分析


另一方面,由于地铁TOD开发门槛较高,广州地铁合作对象又以“国家队”为主,市场上绝大部分开发商未能有此机遇参与建设。

因此,围绕地铁站(车辆段)、高铁站、高速公路口等交通枢纽800米范围内的“周边土地综合开发”项目应运而生,即“泛TOD项目”。


▲“泛TOD”与传统地铁TOD概念解析


目前如天河东圃兰亭盛荟、增城新塘华润公园上城、南沙湾区·金融城等,均带有类似“泛TOD”属性。

03.

未来广州地铁TOD

开发方向研判

传统地铁TOD方面,主要依附新建地铁线路站点开发。

2022年8月2日,《广州市轨道交通线网规划(2018-2035年)》公示,未来10年时间,广州在建+规划地铁线路达40条。

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▲《广州市轨道交通线网规划(2018-2035年)》

新增线路情况

本轮地铁规划,最多地铁线路涉及的区域为白云(14条)、黄埔(11条)、天河(10条);

另外南沙(8条),除与市区连接线路以外,规划31、32、33、38号线均为南沙区内单独“享有”。


因此,除用地资源相对紧张的天河区,我部认为,未来白云、黄埔、南沙地铁TOD项目热点拓展区域。


04.

未来广州“泛TOD”

市场发展方向研判

房企拓展“泛TOD”项目,虽然对比传统地铁TOD的开发更具备自由度,但沿地铁线分布仍然是重要的思路(白云、黄埔、南沙优先考虑)。

另一方面,区域人口布局亦是“泛TOD”项目开发价值的重要考量因素,排除生地资源已接近枯竭的越秀、天河区;

近年海珠、黄埔、番禺、白云人口数据突出,人口相对密集,具有较集中的新房、置换居住需求。

▲截至2021年末广州各区常住人口情况

从广州产业发展前景考虑,未来科技创新依旧是未来广州经济发展核心。

根据最新"一区三城"规划:

一区指的是广州人工智能与数字经济试验区,包含琶洲核心片区、金融城片区、鱼珠片区;

三城是南沙科学城、中新知识城和广州科学城;

规划中着重提及黄埔区将打造广州“第二CBD”,大力发展信息技术、汽车制造、新材料、绿色能源、高端装备、生物技术等产业集群。

因此从产业发展角度来看,海珠、黄埔、南沙较佳。

▲广州金融与总部经济集聚区空间布局

我部认为,海珠区人口密度高,东部琶洲、赤沙、龙潭一带高速公路线网、地铁站密布,尚有待开发片区,但预计进入门槛较高,对房企实力要求高且中心区整体生地资源“僧多粥少”。

黄埔区人口密度排名全市第五,东部地铁站、高速路待开发资源较多,目前已有多个成熟地铁TOD项目入市,未来开发前景较佳,但同时项目之间竞争压力亦较大。


白云、番禺两区,常住人口数量排名广州前二,交通通勤需求大,待开发用地较多,尤其白云中北部,地广人稀,开发成本相对较低。


增城区是广州TOD项目最先铺开发展的区域,区内已有地铁、高铁、高速路口等多个成熟TOD项目,该概念植根买家较深,且开发成本低,可跑量,同样值得关注。


结论:

TOD项目开发选址

通勤、人口、产业不可或缺


经过对广州宏观发展的深入分析,我部认为黄埔、增城、番禺、白云、南沙为房企进入广州TOD项目的优选区域;

花都、海珠为次优选区域。

▲观点分析:广州中原研究发展部

其他区域由于人口、产业、用地不足等限制,发展TOD物业需谨慎。

其中中心区如越秀、天河,虽然人口稠密,但用地极其紧张,无法更新出成规模TOD地块;

而从化虽然“地大物博”,但是由于产业、人口发展落后,暂无法支撑TOD的高额建设成本。


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