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每100户就有10家在卖房!南京在售二手房,超35.6万套

知行航家

2022-08-08 10:02四川

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撼动楼市信心最大的不利因素,或许就是成片“烂尾楼”的出现。当人们最基本的拿房权益都得不到保障时,无疑就是“信心大厦”崩塌的开始。

因此最近就有不少买房人表示,现在买房要优先选择二手房了,

毕竟是实实在在能看到的,不存在任何“货物”风险。

那这是否就意味着二手房市场要迎来春天了?

然而,残酷的事实却告诉我们,

在巨大的供应量之下,二手房市场想要有整体性的大回暖已然难上加难……

南京每100户就有10户在卖房

这就涉及到市场之根本——供需关系。

目前链家官网所展示的南京二手房库存已超13.2万套。

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当然,链家虽然占据的市场份额很大,但也无法做到100%覆盖。

且外网所展示的也并非所有房源。

我们可以再从由字节跳动所开发的找房平台——幸福里的数据来进行分析。从该平台可以看到,

南京4月二手房在售套数是35.6万套。

从近一年的数据来看,

南京二手房库存的高峰出现在去年9月,达到了37.5万套。

相比较之下当下的35万仍然处于一个高位。

从链家的13.2万套,到幸福里的35.6万套,相信已经是一个不小的冲击。

南京在售的二手房数量已然十分庞大。

不过单从一个总体的数字很多人还是没有太大的感受,我们可以再细分一下这个数据。

去年5月南京公布了七普人口数据:截至2020年11月1日零时,

南京常住人口为9314685人,平均每个家庭户的人口为2.48人。

算下来,南京就共有约3755921户。

先从总人口来看,南京在售二手房套数占常住人口的比列为3.8%。

也就意味着南京平均每100个人中,就有约4个人在卖房。

再按每户来看,南京在售二手房套数占家庭户的比列为9.5%。

也就意味着南京平均每100户,就有约10个家庭在卖房。

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从以上两个数据,相信就更能感受到南京二手房挂牌量的庞大,也就更能感受到南京二手房市场的艰难。

上面也说到供求关系是市场之根本,更是价格涨跌的直接驱动。

虽说细化到个别板块会有供不应求的分化行情,但从以上的总数据能看到,南京整体的二手房市场已然进入供过于求的局面。

这也就意味着如近远郊等板块,二手房将进入博弈时代,成交周期将逐渐拉长。想要快速成交,只能大幅降低心里预期,割肉出货。

抛售房源屡见不鲜

其实,这在近来的二手房市场已然是屡见不鲜的事实。

近远郊板块自不必说,

即使是核心板块的热门小区,也难逃个别业主割肉抛售的命运。

位于江宁小龙湾的

龙湖春江郦城

,也是堪称一代神盘。去年最后58套新房第一次欲推出时,还因报名人数过多导致暂停预售,妥妥的高倒挂。

然而即使是这样的神盘,也有业主顶不住。

链家上最新一套于2月26日成交的房源,成交总价353万,

成交单价40394元/㎡。

与小区46412元/㎡的均价相比,

这套房源价格就低了6018元/㎡。

有着很大的价差。

不仅如此,该房源还是87㎡的小户型。

而龙湖春江郦城近年来80多的小户型成交单价大多都在4.6万左右,出现这样的低价尚属首次。

不过可以看到,

这套房成交周期很短,只有14天。

很大概率存在房东是急需用钱,从而快速出手了。

无独有偶,位于江北核心区的

华润国际社区

最近一套于3月9日成交的89㎡小户型房源,成交总价361万,

成交单价40549元/㎡。

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相比43467元/㎡的小区均价,

有着2918元/㎡的价差。

纵览华润国际社区近年来的成交单价,基本都在4.5万左右,最高的一套甚至达到了4.8万+,且也是80多平的小户型。

这样算下来,

这套房的最高下降幅度就超过了8000元/㎡。

可以看到华润国际社区也是一步步下探,

由2月10日一套相同89㎡户型4.1万+的成交单价,再次跌至4万的低位。

同样的这套房成交周期也很短,

仅17天。

还有更多的位于河西南、江核的热门小区以及城中老牌学区房,就不再一一举例。

这些房子基本都有价格低、成交周期短的共通性。

而出现这种情况无非是房东急需资金周转、或对市场走向悲观,从而低价抛售套现。

当然供应量的走高,但却伴随着需求量的不振,自然是其中的根本原因。

上周南京二手房成交量迎节后反弹

而这反映在当下的二手房市场,

就有着成交量起伏不定的现象。

根据我爱我家数据显示,上周(4.11-4.17),

南京全市二手房成交1496套

(含高淳、溧水),在前一周(4.4-4.10)大幅下滑后,

迎来节后的大幅度反弹,环比上涨72.9%。

△2022年南京二手住宅周成交量及环比情况

虽然有一定幅度的反弹,但相比此前的成交量来看,上周的数据仍难言乐观。

不仅如此,从今年以来每周的成交数据也能看到,

南京整体的二手房成交量呈起伏不定的局势。市场仍处在动荡周期,未能回暖企稳。

再从挂牌量和挂牌价来看,据我爱我家南京研究院统计,

上周南京二手房新增挂牌房源2060套,环比减少11.4%;

不过周新增挂牌均价34685元/㎡,出现环比下降2.4%。

△2022年南京二手住宅周新增挂牌量价情况

挂牌量出现小幅下滑,但在今年的整个周期看,仍不算低位。

挂牌价格同样出现了下滑,从中也能看出当下的市场不确定、观望的情绪充斥其中。

一方面是受到疫情、国内外局势等各方面的冲击,整体经济不振;一方面又是政府连续不断的多方位救市,

这自然会造成买房人对未来市场走向持不确定的态度,随之加重观望情绪。

也就形成了一边等等再卖,一边赶快乘机出手的局面。

就目前的形势来看,南京或主要城市的市场回暖,短期内还看不到苗头。毕竟当下房地产市场俨然已不是我们主要关注的对象,一切还得等疫情消退,市场自会逐渐明朗。

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